I . 추진배경
최근 주택 임대료 상승, 전→월세 전환 확대 등 임대차 시장 변화가 급속히 진행됨에 따라 임차인의 주거비 부담이 증가
- 특히, 과거 안정적 주거환경 을 제공하고 자산축적 기능 을 담당해 온 전세가 급격히 감소
하고 있어, 임차인의 자산형성 과 주거안정 을 저해
전체임차가구 중 전세 비중(%) : (‘08) 55.0 (’10) 50.3 (‘12) 49.5 (’14) 45.0
- 월세 확대 등으로 임차인의 주거비 부담이 심화
된 반면, 저금리 상황에서 자금운용수익은 높지 않아 실질 주거비 부담이 크게 증가
전→월세전환 임대료부담지수(한국감정원) : (‘11) 1.2배 → (’15) 1.3배
전→월세 전환 등으로 임차인에게 월세 부담이 증가하는 대신, 전세보증금 반환 등으로 잉여자금이 발생
- 자산규모가 크지 않은 대다수 임차인은 이를 효율적으로 운용하기 어려워 , 수익성이 낮은 금융상품 을 중심으로 운용 전→월세 전환 등으로 잉여자금 이 발생한 월세 임차인 에게 수익성과 안정성이 있는 운용수단 을 제공하여 주거비 부담을 완화 할 필요 II .「 월세입자 투자풀」 조성방안 < 기본 방향 > ◇ 월세 임차인 을 대상으로 투자풀 을 조성 ① 규모의 경제 를 통한 효율적 자산운용 으로 안정적으로 수익을 실현 ② 사업성이 높은 투자대상사업을 선별 하여 운용하는 한편, 투자풀 운용비용을 최소화 하여 투자수익을 확대 ③ 세제혜택 이 제공되는 구조로 설계하여 실질 수익률도 제고 ◇ 뉴스테이 사업에 대한 공공기관의 대출보증 활용 , 투자풀 관리자의 후순위 투자 를 통해 가입자에게 상대적으로 안전한 투자기회 제공 1 투자풀의 기본 구조 가. 운영구조 : 투자풀 (투자자 자금 집결) + Fund of Funds (자산운용) (투자풀) 투자자 자금 집결관리 기능 (관리자 : 증권금융) (펀 드) 재간접펀드 (Fund of Funds) 구조로 운영 ① 상위펀드 : 하위 펀드 선정자금 배분 (운영자 : 민간 전문 운용기관) ② 하위펀드 : 개별 사업에 투자 하는 펀드 (운영자 : 민간 전문 운용기관) 나. 운영 프로세스 투자자 는 은행증권사 등 판매채널을 통해 투자풀 가입계약 체결 판매채널을 통해 모집된 자금은 투자풀 관리기관인 증권금융에 집결 상위 펀드 운용사 는 투자풀 자금 을 받아 다양한 하위펀드를 선정배분 2 세부 운영방안 가. [모집] 전→월세 전환 등으로 잉여자금이 있는 월세 임차인 (가입) 무주택자 인 월세 (보증부 월세 포함) 임차인 (다만 , ① 주택가격 9억원 초과 주택 거주자, ② 금융소득 종합과세 대상자는 제외)
- 임차인의 자산형성과 투자풀의 안정적 운영을 위해, 장기 가입 예정자
에게 가입 우선순위를 부여 하고 최소 가입기간 (예: 4년) 설정
예) [1순위] 8년 이상, [2순위] 6년 이상, [3순위] 4년 이상
- 당초 약정한 가입 기간 도중 중도환매 요구시, 투자풀 운용수익 중 일부
를 투자자 환매대금에서 차감 후 지급
예) ① 2년내 환매 : 운용수익 50% 차감, ② 4년내 환매 : 운용수익의 30% 차감 - 다만, 주택구입, 사망, 장기요양 등 불가피한 사유가 인정되는 경우에는 페널티 (운용수익 차감) 없이 중도환매를 허용 - 가입기간 중 가입자의 긴급자금 소요를 지원 하기 위해 가입자의 투자풀 수익권을 담보로 대출도 제공 (증권금융) (투자자 환매요구 대응) 투자풀 관리기관 (증권금융) 은 환매요청 투자자 - 신규모집 투자자 간 시차 발생에 따른 연결 역할 을 담당
- 투자풀 가입자가 환매 요청시, 증권금융은 해당 투자자의 투자풀 펀드 수익증권을 양수 받아 후속 투자자에게 양도 (조성) 최대 2조원 (추후 운용성과에 따라 확대) , 1인당 가입한도 는 2억원
- 선정된 투자대상 사업별 자금소요 규모시기 등을 감안하여, 연 1~2회 주기 로 약 4년에 걸쳐 순차적으로 모집 나. [운용] 수익성과 안정성에 중점을 두어 운용하고 주기적으로 배당 (수익) 실적배당 상품이므로 수익률 확정은 어려움 (확정금리 상품이 아님)
- 다만, ①～ ④의 장치 등을 통해 3년만기 예금금리 + 100bp 이상의 연평균 수익률 을 목표로 하고, 발생수익은 매 분기별로 배당 ① 역량있는 전문 운용기관을 통한 면밀한 사업성 심사 등을 거쳐 사업성이 높은 우량 뉴스테이 사업 을 선별하여 우선 운용
투자자 모집시에는 투자대상사업을 미리 선정하여 제시할 예정 ② 투자뿐 아니라 은행보험사가 제공해 온 대출방식도 적극 활용 하여 투자풀 수익자에게 건설기간 중에도 안정적 배당 이 가능하도록 운영 ③ 운용규모 대형화 , 유관기관 (증권금융, 펀드 운용사 등) 의 원가수준 참여
를 통한 비용 절감 으로 실질 수익률을 제고
인건비, 시스템 구축 등을 반영한 필요 최소한의 수준에서 보수를 책정하되, 펀드 청산후 주택 매각차익이 크게 발생하는 경우 합리적 범위내 성과보수 지급 ④ 세제혜택이 제공 되는 임대주택펀드 형태 (상위펀드 기준 임대주택 사업에 50%이상 투자)
로 투자풀 구조를 설계하여 동일한 혜택을 제공
납입액 5,000만원까지 5.5% 저율 분리과세, 5,000만원～2억원 일반 분리과세(15.4%) (안정성) 후순위 투자, 보증 등을 통해 투자자 손실 가능성을 최소화 ① 투자풀 관리기관 (증권금융) 이 운영 책임성 확보 차원에서 후순위 시딩투자 (투자풀 규모의 5%) 하여 손실 이 발생하더라도 이를 우선 흡수
[손실] 후순위 투자자(증금)가 후순위 투자금액 범위 내 우선 흡수 [수익]
- 1) 펀드 존속기간 중 발생수익(임대료 수익 등) : 선후순위 투자자가 투자비율대로 동일하게 배분
- 2) 펀드 청산후 발생수익(임대주택 매각차익 등) : 후순위 투자자(증금)에게 합리적 범위 내 우대 배분 ② 후순위 투자범위 (5%) 를 초과하는 부분은 정책보증기관의 보증이 제공되는 방식
으로 운용
예) 현재 뉴스테이 사업에 대한 대출금은 주택도시보증공사에서 보증 제공중 (보증 비율 100%, 보증료 0.1%～0.28%) , 주택금융공사도 동일한 수준으로 보증 제공 예정 III . 향후 추진일정 ‘16.하반기중 , 「월세입자 투자풀」 조성에 필요한 후속조치 추진
- 자본시장법 시행령
, 주택금융공사법 시행령 ** 등 관련 법령 개정 *「펀드상품 혁신방안(‘16.5월)」에 포함된 실물펀드 관련 제도개선 사항 등 ** 뉴스테이 사업에 대한 보증한도 및 보증대상 등 확대(현행 HUG 지원수준)
현재 임대주택펀드의 세제혜택 일몰 연장(‘16→’18) 관련 세법 개정안 입법예고중
- 투자풀 모집관리운영 관련 세부안 은 추후 발표 (11월 예상) 운용사투자대상사업 선정 등을 거쳐 ‘17.1분기중 자금모집 개시