부동산신탁업 경쟁 제고를 위한 신규인가 추진방안

`09년 이후 10년만 에 새로운 부동산 신탁회사 가 탄생합니다. ① 경쟁력과 혁신성을 갖춘 업체를 대상으로 최대 3개까지 인가 · ( 10.30일 ) 인가설명회 개최, ( 11.26~27일 ) 예비인가 신청 접수 ② 부동산 신탁회사에 대한 건전성 관리 강화도 병행 1 그간의 경과

금융산업내 경쟁과 혁신을 촉진하고, 진입정책에 대한 신뢰성을 제고하기 위한 「 금융업 진입규제 개편방안

」발표 (’18.5.2)

① 추진배경 : “VIP 신년 기자회견”, “100대 국정과제” ② 주요내용 : 금융업 진입정책 추진체계 확립, 은행·보험·증권 전업권에 걸쳐 진입장벽 완화(특화금융회사 설립 촉진 등), 인가절차 투명성 제고

동 방안의 후속조치로서 구성된 「 금융산업 경쟁도평가위원회 *」 서 부동산신탁업 에 대한 경쟁도 평가를 실시 (’18.7월~9월)

각 분야 민간전문가로 구성, 진입정책 관련 의견을 권고하는 자문기구

경쟁도평가위원회는 부동산신탁업을 현재 경쟁이 충분 하지 않은 시장 으로 평가

• ‘09년 이후 신규진입이 없이 11개사 체제를 유지 해온 분야로서, 업계의 수익성 및 건전성 지표

가 매우 양호

ROE(%) : (’14) 12.0 → (’15) 15.8 → (’16) 22.9 → (’17) 23.7 영업용순자본비율(NCR) : 부동산신탁업 924% >> 적기시정조치 기준 150% - HHI지수

등으로 판단한 경쟁도 는 타 업권 대비 낮은 수준

차입형 토지신탁(2,478) > 은행(1,675) > 손해보험(1,367) > 토지신탁 이외 신탁(1,288) > 관리형 토지신탁(1,236) > 카드(1,163) > 생명보험(994) > 증권(752) > 자산운용 (649)

• 이에, 경쟁도평가위원회는 부동산신탁업 경쟁 제고 를 위한 진입 정책이 필요 하며, 특히 차입형 토지신탁 에 대해 적극적이고 유연한 진입정책을 활용할 것을 권고 - 향후 부동산 신탁회사의 건전성 관리를 강화해 나갈 필요성 에 대해서도 권고

보도자료「 보험업 및 부동산신탁업 경쟁도 평가결과 」 (`18.9.27) 참조

10.24일 「 부동산신탁업 신규인가 추진방안 」을 마련하여 금융위원회 전체회의 에 보고 2 부동산신탁업 신규인가 추진방안 [1] 외부평가위원회 심사 를 거쳐 금융위 에서 인가회사 최종결정 [2] 경쟁력 과 혁신성 을 갖춘 업체( 최대 3개사 )에 신규 인가 [3] 차입형 토지신탁 은 금번 인가 후 2년 경과시부터 영위 가능 [4] 심사 항목 은 법상 인가요건을 적용하고, 부동산신탁업의 특성을 감안 하여 사업계획, 이해상충방지, 대주주적합성 을 중점심사 1. 신규인가 절차

자본시장법령과 인터넷전문은행 등 종전 인가절차 등을 감안하여, 인가 신청 접수 후 외부평가위원회 (이하 ‘ 외평위 ’) 심사 , 예비인가 , 본인가 등의 절차로 진행될 예정

• 인가 심사의 공정성 및 투명성 확보 를 위해 금융투자업규정 제2-4조에 따라 외평위 를 구성·운영 (금감원 내 설치) - 리스크 관리, IT, 법률, 회계, 신탁업 등 분야별 전문가 7명으로 구성 하되 신청자와 이해관계가 있을 경우 제척·회피 (명단은 비공개)

• 증선위· 금융위는 외평위의 심사평가 결과를 참고 하여 예비인가·본인가 회사를 최종 결정 < 신규인가 절차 > 신규인가 추진방안 발표 → 인가신청 접수 → 금감원 외평위 심사 → 예비인가 → 본인가 2. 신규인가 업체수 및 인가범위 [1] 신규인가 업체수 : 최대 3개 까지

• 신규진입이 시장 경쟁도에 미치는 영향 과 기존사 대비 신규 인가 수 비율 등을 감안, 최대 3개사까지 인가 할 예정

요건에 부합하는 업체가 3개 미만 인 경우는 최종 인가개수가 3개 미만 이 될 수 있음 [2] 인가범위 ( 차입형 토지신탁

허용여부)

수탁받은 토지에 택지조성, 건축 등의 사업시행 후 임대·분양하는 개발 사업 을 하면서 사업비 조달 을 사업주가 아닌 신탁회사 가 하는 신탁방식

• 종전 사례 와 차입형 토지신탁 업무가 상대적 으로 리스크가 있는 점 등을 감안 하여 최초 인가시는 차입형 토지신탁 업무 를 제한

• 인가 후 2년 동안 업무 경험을 쌓은 후에는, 별도 인가절차 없이 차입형 토지신탁 업무 수행 가능 (정지조건부 인가) - 다만, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년중 금융당국으로 부터 금융법령 위반으로 기관경고 이상의 조치 를 받은 경우, 차입형 토지신탁 업무를 일정 기간

동안 추가 제한

① 기관경고 : 6개월 , ② 일부영업정지 : 1년 , ③ 전부영업정지 : 2년

( 종전사례 ) 그간 인가시도 최초 인가시 (차입형)토지신탁 업무 에 대해 바로 인가하지 않고 제한 을 두었음

• 일정 기간 경과 후 바로 제한을 해제

하거나, 별도의 인가절차 ** 를 거쳐 차후에 영업 허용

예) 한국자산신탁 : `01.4월 인가, 토지신탁은 2년간 금지(`03.3월 제한 해지) ** 예) 무궁화신탁 : `09.8월 인가, 차입형은 제한, `14.2월 차입형을 별도 인가 3. 심사항목 및 배점

< 붙임 > ‘예비인가심사 주요 심사항목 및 배점’ 참조 < 심사항목 및 배점 >

심사 항목 은 자본시장법령상 인가요건 을 적용

• ① 자기자본 , ② 인력·물적설비 , ③ 사업계획 , ④ 이해상충방지체계 , ⑤ 대주주 적합성 등 총 5개 항목

부동산신탁업의 특성을 감안하여 사업계획, 이해상충방지체계 및 대주주 적합성 에 대해 중점을 두고 심사 할 예정 < 심사항목별 배점 > 심사항목 자기자본 인력·물적설비 사업계획 이해상충 방지체계 대주주 적합성 배점 (총 1,000점) 100 150 400 150 200

구체적인 평가방식 및 세부 배점 은 향후 외평위 에서 결정될 예정 < 주요항목 심사방향 > [1] (사업계획) 경쟁력 과 혁신성 을 갖춘 업체에 대해 높은 점수 를 부여할 예정

• 이에 사업계획은 ① 사업영역의 확장성 , ② 사업방식의 혁신성 , ③ 사업모델의 안정성 및 고용창출 가능성 등을 중점 고려 < 사업계획 중 주요 심사항목 > 주요 심사항목 내 용 ① 사업영역의 확장성

기존 부동산신탁시장에서 충분히 제공되지 못하던 서비스 (예: 도심 낙후지역 개발, 서민주택 개발 등) 를 사업 영역으로 확대 할 수 있는지 여부 등 ② 사업방식의 혁신성

새로운 사업방식 을 개발하여 더 나은 서비스를 제공할 수 있는지 여부 ③ 사업모델의 안정성 고용창출 가능성

사업모델이 부동산신탁사 경영에 필요한 적정수익을 지속 창출 할 수 있고 실현 가능 한지, 신규 일자리를 많이 창출 할 수 있고 실현 가능 한지 여부 등

• 금번 인가 2년 후 차입형 토지신탁 업무가 허용 됨을 감안하여 차입형 토지신탁 관련 사업계획을 포함 하여 심사 - 신청인은 차입형 토지신탁이 제한 된 기간 (2년) 과 향후 차입형 토지신탁 업무 영위시(2년) 의 총 4년간 사업계획 을 제출할 필요 [2] (이해상충방지체계) 대주주·계열회사 등 신탁회사 이해관계자와의 이해상충 문제 를 파악·평가·방지 하기 위한 방법 및 절차가 내부통제기준에 적절히 반영 되었는지 여부 등 평가

대표적인(특히 차입형 영위시) 대주주로 인한 이해상충 문제 ( 예시 )

• 1) 대주주가 금융회사 인 경우 : 대주주가 PF 대출 등을 한 사업장에 대해 신탁회사가 사업성 심사를 완화 하게 되는 등 대주주가 신탁회사의 사업 관련 의사결정에 관여 하는 경우 등
• 2) 대주주가 건설사 인 경우 : 시공사 선정 시 대주주에게 몰아주기, 대주주 에게 유리한 조건 (예: 공사비 과다계상)으로 공사계약 체결 등 [3] (대주주 적합성) 참여주주간 장기적 협력관계 가 가능한지 여부 등 대주주가 부동산 신탁회사의 주주로서 적합 한지 심사 3 부동산신탁업 리스크 관리 방향 1. 신탁계정대 건전성 분류기준 개선

신탁계정대 : 부동산 신탁회사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금 으로, 미회수시 신탁회사의 손실 이 됨

(현행) 신탁계정대의 건전성 분류

가 신탁회사의 주관적 판단에 의해 결정 되고 있어 대손충 당금이 과소 계상 되는 경향

공사 및 분양 진행정도가 원활한 순으로 사업장을 ①정상→ ②요주의→ ③고정 등으로 분류하고, 불량한 사업장일수록 충당금을 많이 쌓도록 하고 있음 < 신탁계정대 건전성 분류기준 관련 문제점 > ① 요주의 의 경우 : 신탁회사가 정한 ’분양계획’ 대비 ‘실적’ 에 따라 분류 → 신탁회사가 분양계획을 보수적으로 설정 함에 따라 실제 분양률이 저조한 사업장이어도 정상사업장으로 분류되어 충당금 과소계상 ② 고정 의 경우 : 고정 분류시점에 대한 명확한 기준이 없어 신탁회사가 준공시점 직전에서야 분양률 저조사업장을 고정 으로 분류 → 부실인식 시점이 늦어 충당금 과소계상

(개선) 신탁계정대의 건전성 분류에 대한 객관적인 기준

마련

분양 후 시점별로 실제 분양률 수준(%)에 따라 요주의·고정 사업장으로 분류 (예, 분양 후 6～12개월 : 분양률 50% 미만→ 요주의, 30% 미만→ 고정) 2. 영업용순자본비율 산정방식 개선

영업용순자본비율 ( NCR ) = 영업용순자본 / 총위험액 [1] 영업용순자본 산정시 신탁계정대 차감방식 개선

• (현행) 신탁회사의 영업용순자본 산정시 신탁계정대의 건전성과 상관없이 신탁계정대 총액의 일정 비율 (16%)을 자기자본에서 차감 → 신탁계정대 건전성이 악화되도 NCR에 충분히 미반영

• (개선) 영업용순자본 산정시 신탁계정대의 건전성 (정상, 요주의, 고정 등) 에 따라 자기자본 차감 비율을 다르게 적용 [2] 책임준공확약형 관리형 토지신탁

의 위험액 반영

시공사가 부도 등으로 기한 내에 건축물 준공을 하지 못한 경우 신탁회사가 책임준공의무를 부담하는 신탁 (이하 ‘책임준공확약형 신탁’)

• (현행) 책임준공확약형 신탁은 시공사 부도 등으로 계약기간 내 준공을 완료하지 못하면 신탁회사가 손해배상책임 을 질 수 있으나, 이러한 위험이 NCR에 반영되지 않는 문제

• (개선) 책임준공확약형 신탁의 잠재적 지급위험에 따른 위험액을 산정 하여 NCR에 반영 할 수 있도록 개선 4 향후 계획

예비인가 신청서 준비와 관련된 상세내용은 금일 (10.24) 금감원 금융소비자보호처 홈페이지

에 공개 하는 ‘ 금융투자업 인가매뉴얼 ’, ‘ 부동산 신탁회사 인가신청 양식 ’ 및 Q&A 를 참조

www.consumer.fss.or.kr , 금융생활길라잡이 > 금융관련법규 > 해설서-매뉴얼

(예비인가 심사 관련 문의) 금감원 신탁감독팀 ☎02-3145-6731

금융위(자산운용과)

는 11.26(월) ~ 27(화) 중 부동산신탁업 예비 인가 신청서를 접수 할 예정

(예비인가 신청서 제출 관련 문의) 금융위 자산운용과 ☎02-2100-2662

• 예비인가를 희망하는 자는 접수일 18:00까지 예비인가 신청서(3부) 를 제출해야 함

금감원은 신청자의 예비인가 신청서 작성을 지원하기 위해 10.30(화) 에 인가심사 설명회를 개최 할 계획

• 설명회에서는 기본적인 인가요건, 심사기준·방식 및 예상일정 등을 설명하고, 참가자와 질의응답 이 이루어질 예정 < 인가심사 설명회 참가신청 > • 일시 및 장소 : 10.30(화) 14:00, 금융감독원 9층 대회의실 • 신청기간 : 10.25(목)~10.29(월) • 신청방법 : 신청자의 성명, 소속회사를 기재하여 이메일( trust@fss.or.kr) 로 송부

신청서 접수 이후에는 금감원 및 외평위 심사 를 거쳐 금융위 에서 예비인가를 의결 할 예정

• 구체적인 예비인가 심사기간·일정 등은 인가신청 접수 후 실제 인가신청 회사 수를 감안하여 별도로 공표 할 예정