상장규제 개선과 자산취득 지원 강화 … 개인 투자자 보호도 제고
국토교통부 (장관 김현미) 와 금융위원회 (위원장 최종구) 는 일반국민이 안정성과 수익성을 갖춘 부동산투자회사 (이하 리츠) 에 보다 쉽게 투자 할 수 있게 하는 「 리츠 공모·상장 활성화 방안」 을 발표하였다.
- 그동안 리츠는 빌딩, 리테일 (상가·백화점 등) 등 상업용 부동산 등 다양한 상업용부동산에 투자되면서 양호한 수익을 달성하였으나, - 연기금·공제회 등 기관투자자가 투자하는 사모리츠 가 대부분 으로 일반국민 들이 투자할 수 있는 기회 가 부족 하였다. < 리츠규모 대비 공모리츠 비율 > < 리츠 연도별 수익률 추이 > 단위:조원
- 공모·상장리츠가 부족한 원인 으로는 사모리츠와 대비하여 차별화된 혜택 이 없고, 모집절차 이행 등에서 추가비용이 소요 , 까다로운 상장조건 , 객관적인 투자정보 가 부족 하다는 점이 지목 되었다.
이번 활성화 방안에서 정부는 리츠에 대한 개인투자자의 투자매력을 높일 수 있도록 고비용 구조의 리츠 설립 과 공모·상장 규제를 개선 하고, 개인 투자자의 리츠에 대한 신뢰성 확보 와 투자 접근성 을 제고하는 등 공모·상장리츠 를 위한 지원방안 을 마련하였다.
- 비개발 위탁관리 리츠에 대한 상장예비심사 폐지 등 리츠 상장규정을 정비 하여 리츠 상장이 활성화 될 수 있도록 하고, 주택도시기금 여유자금 의 신규 부동산투자 시에 우량 공모·상장 리츠 에 대한 투자 를 확대하여 개인투자자가 신뢰할 수 있는 공모·상장리츠가 출현하도록 유인 하도록 하며,
- 또한 리츠 운용 과 관련하여 취득한 자산의 보관방법으로 담보신탁도 허용하여 근저당권설정에 따른 비용을 절감 할 수 있도록 하고, 운용자산에 대출 을 포함 하여 수익률을 개선 및 우량자산을 사전 투자 할 수 있도록 할 계획이다 .
한편, 공모·상장 리츠에 대한 지원과 함께 신용등급 평가 제도를 도입하고, 리츠의 검사·감독 선진화를 통한 자산운용 의 건전성 강화 를 통한 개인투자자 보호 를 위한 방안 도 함께 마련 했다.
- 공모·상장 리츠 에 대해서는 대외적으로 공신력 있는 평가를 받게 하고 이를 공시하는 신용등급 평가제도를 도입 하여 리츠에 대한 제3자의 객관적 평가를 통한 투자정보 가 투자자 에게 전달 될 수 있도록 하고, 리츠의 검사체계 를 상시검사 중심 으로 전환 및 감독 기관의 전문성 을 향상 시키는 등의 내용이다.
국토교통부·금융위원회는 “ 리츠 상장규제 를 내년 부터 완화 하여 시행하고, 신용등급평가제 도입 등 제도개선을 위한 법령 정비 도 차질 없이 진행 될 수 있도록 하겠다.”고 밝히는 한편, “ 개인이 투자할 수 있는 공모·상장 리츠는 국민의 소득증대 를 위한 투자기회를 제공 하고 특히, 퇴직세대 의 안정적인 소득원 으로 역할이 가능하며, 또한 주택 등 실물 부동산투자에 유입되는 시중 유동성 을 상업용부동산에 대한 간접투자로 유인 하여 주택투자 수요 와 가계 부채의 증가압력 완화 등에도 기여 하는 효과가 있을 것으로 기대 한다.” 고 말했다.
이번 활성화 방안의 주요내용은 다음과 같다. (세부내용은 별첨 참조)
【 ① 상장규정 정비 (상장 심사기간 단축, 우선주 상장 허용 등) 】
리츠 상장 관련 까다로운 절차·요건 을 완화 하여 리츠의 상장을 활성화함으로써 개인 투자자 의 리츠 투자 기회 를 확대할 계획이다. < 상장규정 개선 주요 내용 > 구 분 현 행 개 선 자기자본요건 기준일 상장예비심사 신청일 현재 신규상장 신청일 현재 간주부동산 한도 20%만 인정 한도 폐지 비개발 위탁관리 리츠 (개발비중 30%이하) 상장예비심사 적용 제외 종류주 동시상장 불허 허용
- ‘ 유가증권시장 상장규정 (부동산투자회사 章) ’ 개정사항 은 내년부터 시행 될 예정이다.
'18.12.19(수), 유가증권시장 상장규정 일부개정규정 승인안 금융위 의결
【 ② 투자자산 취득지원 (주택도시기금 앵커투자 활성화) 】
주택도시기금 여유자금 의 신규 부동산투자 (대체투자) 시 우량 공모· 상장 리츠 에 대한 투자 를 확대 할 계획이다.
앵커투자 : 금융기관, 공적 기금, 연기금, 개발업자 등이 리츠의 최대주주(앵커) 가 되어 자금조달과 자산의 관리·운영을 지원 , 리츠 신뢰성을 높여주는 형태
- 대체투자비율 및 공모·상장 리츠 투자비율은 주택도시기금 자산운용위원회 및 대체투자위원회 심의를 통해 조정·결정되며,
- 리츠 자산관리회사(AMC) 를 주택도시기금 여유자금의 전담운용기관 의 대체 투자 협력기관 으로 선정하여 전문적인 리츠 투자가 가능하도록 지원할 예정이다.
리츠 조성비용 절감을 위해 자산보관 방법으로 금융기관 등을 우선 수익자 로 지정 하는 신탁 을 허용 할 계획이다.
- 자산취득을 위해 외부차입을 하는 경우에 근저당권 설정비용
이 절감 되는 효과가 있어 리츠 자산운용에 도움이 될 것으로 기대된다.
차입 금액의 약 0.24% 수준(채권최고액 1,000억원 시 약 2.4억원)
리츠의 다양한 수익구조와 양질의 투자자산 취득을 위해서 리츠의 자산 투자·운용방법 으로 대출 을 허용 할 계획이다.
- 리츠의 자산구성에는 대출·대출채권이 가능했으나 자산 투자· 운 용방법 에 대출 로 운영되는 명확한 기준이 없어 이를 보완할 예 정이다.
【 ③ 특정금전신탁· 펀드의 리츠 재투자 규제 완화 】
일반국민이 접근하기 쉬운 특정금전신탁, 펀드 등 을 통해 리츠로 투자하거나 리츠를 투자 자산으로 하는 리츠 관련 금융상품이 확대 될 수 있도록 규제를 완화 하는 내용도 포함되어 있다.
- 50인 이상 개인으로 구성된 특정금전신탁을 운용하는 신탁회사와 공모부동산펀드에 대해 공모의무·동일인 주식한도 예외 를 인정 하는 내용으로 부동산투자회사법 시행령 을 개정하여, 11월 15일자로 시행 중 이다.
母 (모) -子 (자) 리츠의 조성과 관련된 규제를 완화하여 공모·상장리츠로 대형자금이 유입될 수 있도록 유인할 계획이다.
- 母 (모) -子 (자) 리츠의 구성요건인 母리츠와 子리츠의 동일한 자산관리회사 조건을 완화하고
- 금융기관 등으로 구성된 母리츠가 자산의 70%이상을 공모형 子 리츠에 투자하는 경우 母리츠의 공모의무·1인주식보유한도를 예외 하는 내용으로 부동산투자회사법 시행령 을 개정하여, 11월 15일자로 시행 중 이다.
모-자리츠의 구성요건에서 모리츠는 국민연금 등 연기금이 투자하는 경우만 인정 되었으나 공모형 자리츠에 투자하는 경우 은행·증권·보험사 등 기관투자자도 인정
【 ④ 건전성 강화 】
일반국민의 리츠 투자 의사결정을 지원하기 위해 전문평가기관에 의한 객관적인 신용등급 평가 제도 를 마련할 계획이다.
美·日 등은 旣 시행 중, 한국도 채권형·단기금융형 펀드에 신용평가를 적용
- 개인 투자자 입장에서는 리츠에 대한 운영 정보 가 확대되고, 기관 입장에서는 투자 의사결정의 단순화 , 투자한도 배분 에 활용이 가능할 것으로 기대된다.
감정원 리츠 인가·검사 담당 전문 인력 을 확보 하고, 검사체계도 2년 주기 현장검사 중심에서 상시·취약부문 집중검사 중심으로 전환하여 ,
- 리츠의 건전성 감독을 강화함으로써 개인투자자의 투자신뢰도 를 높이고 리츠 검사·감독기관 의 전문성 도 향상시킬 예정이다. 향후 일정