◈ 최근 일부언론에서 6.17 대책 중 전세대출제한과 관련 하여 규제 내용 , 예외 , 적용례 등 이 잘못되거나 오해의 소지가 있 는 보도사례가 있어 이를 명확히 설명 합니다 . 1. 규제내용 및 예외조치
( 취지 ) 앞으로 투기· 투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트 를 전세대출을 활용해 구입 하는 행위를 제한 하기 위한 것입니다 .
( 내용 및 예외조치 ) 규제시행일
이후 ,
주금공· HUG 등 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 7 월 중순 시행 ( 추후 확정시 발표 ) ① 투 기지역· 투기과열지구 의 3 억원 초과 아파트 ( 이하 ‘ 규제대상 아파 트 ’) 를 구입 하고 이후 전세대출 을 받으려 할 경우 전세대출 제한
예외 (12.16 대책의 예외조치와 동일 ) : 직장이동 · 자녀교육 등 실수요 로 전세대출을 받고자 할 경우 ☞ ① 직장이동 , 자녀교육 , 부모봉양 , 요양· 치료 , 학교폭력 피해 등 실수요 로 ② 구입아파트 소재 특별시· 광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 ③ 구입아파트· 전세주택 모두 에서 세대원 실거주 시 전세대출을 허용 ( ① ~ ③ 모두 충족 필요) ② 전세대출을 신청하여 이용 중 인 자가 규제대상 아파트 를 구입 한 경우 전세대출 즉시 회수
예외 ( 6.17 대책 발표시 추가예외로 기발표 ) : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간 이 남은 경우 회수규제 적용 유예 ☞ 「 본인의 전세대출 만기 」 와 「 본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기 」 중 먼저 도래하는 시기까지
전세대출 이용가능
임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로 , 전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입 하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임
통상적으로 “ 전세 → 자가 ” 이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의 만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함 2. 6.17 전세대출 규제의 주요 적용례 관련
금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용 되는 대상 은 (i) 규제대상 아파트 구매 행위 , (ii) 전세대출 신청 행위의 차주의 두가지 적극적인 행위 가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우 입니다 .
주요 적용례 는 다음과 같으므로 보도에 참고 하시기 바랍니다 . ① 집을 살 때 3 억원 이하 였지만 향후 가격상승으로 3 억원 초과시 전세 대출 연장 불가 → 사실이 아님 . “ 3 억원 초과 아파트를 구입 ” 한 것이 아니므로 규제대상 아님 ② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가 → 사실이 아님 . 규제 대상 아파트를 “ 구입 ” 한 것이 아니므로 규제대상 아님 ③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입
한 경우
규제시행일 前 분양권· 입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함 ( 가계약 제외 ) → 규제 시행일 이후 구입행위부터 제한 하므로 규제대상 아님 ④ 규제시행일 전에 이미 전세대출 을 이용 중인 자
가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우
규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함 → 전세대출 회수대상이 아님 . 다만 , 현재 전세대출의 만기 연장은 제한
만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미 ⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자 가 이용 중 규제대상 아파트 분양권· 입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부 → 금번 회수규제 적용 시 ‘ 구입시점 ’ 은 아파트 소유권 취득 시점 ( 등기 이전완료일 ) 을 의미 하며 대출이 즉시 회수되지 않음
당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능 . 다만 , 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요 ⑥ 빌라· 다세대 주택 등 아파트 外 주택 구입시 규제적용 여부 → 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상 으로 하므로 규제대상 아님