역전세 로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인 이 전세금 반환용도 로 은행권 (인터넷은행 제외) 대출 을 이용할 경우, 전세금 차액분 (기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제 (DSR·RTI 등)가 ’23.7.27일부터 1년간 (’23.7.27~’24.7.31.) 한시적으로 완화 적용된다. (｢’23년 하반기 경제정책방향(7.4)｣ 후속조치, DSR 40%→DTI 60%, RTI 1.25~1.5배→1.0배) 이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락 으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동 이 제약 되거나, 전세금 미반환 위험우려 로 인해 불안 해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금 을 돌려받을 수 있도록 지원 하는 조치로서, 되도록 많은 세입자분들의 어려움 이 해소 될 수 있도록 폭넓게 지원 해드릴 예정이다.
- 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우 뿐만 아니라,
- 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우 에도 전세금이 기존 세입자 에게 원활히 반환 될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제 (DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금 을 지원 하되, 1년 이내에 후속 세입자 를 구해 해당 전세금 으로 대출금액 을 상환토록 할 예정 이다.
- 또한 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우 (기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력 (현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인 하는 것을 전제로 반환자금 을 대출 받을 수 있도록 지원 할 예정이다. 다만 이 경우, 집주인 은 대출실행 후 1개월 내 입주 해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치 가 병행 될 예정이다. 이번 대책은 역전세 문제 를 해소하기 위해 전세금 차액분 에 대해 한시적으로 대출규제를 완화 하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용 되지 않도록 엄격하게 관리 할 예정이다.
- 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 (DSR·RTI 등) 발표 가 이뤄지기 전(’23.7.3일 이전)에 임대차계약 이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요 가 발생하는 경우 로 한정 하고,
- 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법 으로 전세보증금 상환 을 할 수 있는 방법 이 없는지도 확인 할 계획이다.
- 아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급
하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도 로 사용하지 못하도록 관리 할 방침이다. 아울러,
- 반환대출 이용기간 동안 신규주택 을 구입 하지 못하도록 하여, 주택 구입 이 적발 되는 경우 대출 전액회수 와 함께 3년간 주택담보대출 취급 이 금지 되는 등 페널티를 부과할 계획 이다.
단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금(단, 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함) 또한, 집주인의 선순위 대출 확대 로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험 이 확대 되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것 을 전제 로 대출규제 완화혜택 을 지원 할 예정이다. 규제완화 를 적용 받기 원하는 집주인 은
- 우선 후속 세입자와 “ 전세금 반환보증 가입 ”을 특약
으로 하는 임대차계약 을 체결 해야 하며,
- 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하 에 대출 을 지원한다.
- 집주인 은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료 를 납입 해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치 가 이뤄질 수 있다.
후속세입자가 반환보증 가입하되 보증료는 집주인 부담(한방계약서 특약) 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항 을 손쉽게 이행 할 수 있도록 새로운 보증보험 상품 (HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영 될 예정이다.
- 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자 가 자신의 전세금을 보호 받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입 (보증료는 집주인이 대납)하는 상품 은 오늘 (7.27일)부터 즉시 이용이 가능 하며,
- 집주인이 보다 손쉽게 의무이행 을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품 도 8월 중에 출시할 예정 이다. (☞ 자세한 내용은 HUG·HF·SGI 홈페이지 참고) 정부관계자는 “ 역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움 을 가중 시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화 하여 시장충격을 최소화 하는 취지”라고 설명하면서, “ 다만 이러한 조치가 가계부채 증가 , 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용 으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인 , 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치 가 엄정히 이뤄지도록 관리 해나갈 것”이라고 밝혔다. 금번 역전세 반환대출규제 완화는 신속한 시행을 위해 우선 행정지도(7.27일)를 통해 실시하되, 은행업감독규정 개정도 8월 중 조속히 마무리할 계획입니다.
(별첨) 1. 역전세 반환대출 규제 완화방안 주요내용 2. 역전세 반환대출 세부 흐름도 3. 특례 전세금 반환보증 상품 주요내용 4. 한방 임대차 계약서 예시 5. 역전세 반환대출 규제완화 관련 주요 QA