담당부서 금융정책과 담당자 배수암 사무관 연락처 02-2100-2833 금융위원회 ‧ 금융감독원 은 그간 추진 해 온 부동산 PF 연착륙 조치 를 확대‧ 보완 한 ｢부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향｣ 을 발표하였습니다. 1 추진배경 정부는 '22년 하반기 이후부터 부동산 PF 리스크에 대응 하여 시장안정 프로그램.
을 통해 PF-ABCP, 채권시장 등 금융시장 을 안정화 하고, 사업성이 충분 한 정상 PF 사업장 에 대한 원활한 금융공급 지원 과 함께, 사업성이 부족한 PF 사업장 에 대한 재구조화‧정리 를 유도 하는 등 부동산 PF의 “질서있는 연착륙” 을 추진해 왔습니다.
'22.10월 50조원+α 규모로 조성된 이후 주택‧건설경기 활성화 등을 위한 유동성 지원 프로그램을 추가하여 현재 약 94조원 규모로 확대 운영 중 • (’22.10월 50조원+α 대책 ) 채안펀드, 회사채∙CP매입, 시장안정 P-CBO, PF사업자보증 등 (약 55.4조원) • (’23.3월 PF 대책 ) PF정상화펀드, 산∙기은 건설사 지원 확대, 준공전미분양 대출보증 등 (+10.7조원) • (’23.9월 주택공급활성화방안 ) PF지원(보증∙펀드) 확대, 건설사 P-CBO, 비아파트 지원 등 (+18.4조원) • (’24.3월 비상경제민생회의 ) PF 사업자보증 추가 확대, 非주택 사업자보증 신설 (+9조원) '22.9월말 109bp 수준이었던 회사채 스프레드
가 이후 PF-ABCP 불안요인 등으로 급격히 상승하여 '22.12.1일 177.2bp 까지 상승하였으나, 채권시장 안정펀드, 증권사‧건설사 PF-ABCP 매입 등 정부와 민간의 적극적인 대응 을 통해 '23년 1월 이후 안정 되기 시작하여 '24.4월말 기준 46.6bp 수준 을 유지하고 있습니다. CP 스프레드 ** 도 '22.11.23일 240bp 까지 상승한 이후 최근 68bp 수준을 유지 하는 등 금융시장은 안정 을 되찾은 상황입니다.
회사채 (3y AA-) 금리 - 국고채금리 ** CP (91일물 A1) 금리 - 기준금리 부동산 PF의 질서있는 연착륙 을 위해 정부는 사업성이 충분한 정상 PF 사업장 에 대해서는 원활히 사업추진 이 이루어질 수 있도록 '22.10월 이후 총 30조원 규모 의 HUG‧ 주금공 ｢PF 사업자보증｣을 공급 중이며, 현재 까지 약 18조원 을 집행 하여 브릿지론 사업장의 본PF 전환 등을 지원 하고 있습니다. 이와 함께 '23.9월 정책금융기관 의 건설사 대출‧보증 (+2조원) , 건설사 P-CBO 편입한도 (+1조원) 도 확대 하는 등 부동산 PF 와 건설사에 대한 지원 을 지속 보강 해왔습니다. 그리고, '23.4월 ｢PF 대주단협약｣ 을 개정하여 PF 사업장 에 대한 금융 회사 등 대주단의 의사결정을 지원 해왔으며, 지금까지 30개 PF 사업장 에서 공동관리가 부결 되어 사업장이 매각 되는 등 시장의 자율적인 PF 연착륙 이 진행 중입니다. 또한, ｢PF 대주단 협약｣ 적용 없이 도 금융회사 등 이 자체적으로 PF 사업장을 경‧공매 로 매각하고 있고, '23.9월 조성한 ｢PF 정상화 펀드｣ 를 통해 재구조화도 추진 되고 있습니다. 캠코와 민간이 함께 조성한 캠코펀드 (1.1조원) 에서 최근 태영건설이 참여했던 성수동 사업장 매입 을 완료하고 재구조화 를 추진 중이며, 금융업권 에서도 PF 재구조화를 위한 자체펀드
(1.1조원) 를 운영하는 등 총 2.2조원 중 약 3,200억원 을 집행하였습니다.
저축은행업권 1,970억원(330억원+1,640억원), 여전업권 3,600억원(1,600억원+2,000억원), 하나 2,000억원, NH 2,000억원, 우리 500억원, IBK 1,500억원 등 한편, 부동산 PF 시장, 건설사 등에 대한 민간 금융기관 자체적 인 자금지원도 계속 중 입니다. '23년 말 부터 진행한 태영건설 워크아웃 과정 을 통해 지난 4.30일 채권단협의회에서 기업구조 개선계획이 가결 되었으며, 금융권 스스로 건설사 에 유동성을 지원하는 사례도 꾸준히 나타나고 있습니다. 이와 함께 금융당국 은 금융회사 의 충당금 적립 상황 을 사전에 꾸준히 점검‧보강 하여 부동산 PF 연착륙 과정 에서 금융회사의 PF 손실 이 건전성‧유동성 위험 으로 이어지지 않도록 철저히 관리 해오고 있습니다. 하지만, 그간의 노력에도 불구 하고 고금리‧고물가가 상당기간 지속될 우려가 있는 상황 에서 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장 에 대해서까지 관대하게 만기연장 이 이루어지는 등 재구조화‧정리가 지연 되는 경우가 있으며, 제2금융권 중심 으로 연체율도 상승 하고 있습니다. PF 부실의 누적‧이연 은 정상 PF 사업장 까지 자금공급 에 경색 을 초래하여 본PF로 전환 되지 못하고 공사착공이 지연 되는 등 향후 부동산 공급 위축 으로 이어질 우려 가 있습니다. 그리고 현재는 충분히 대응 가능 하지만, 부동산 PF가 연착륙되지 못하여 급격한 정리 가 나타나는 경우 부동산 시장의 과도한 위축 과 함께 건설업계‧금융업계 전반의 충격 으로 확대될 우려도 있습니다. 이에 금융당국 은 부동산 PF의 시장 불확실성 을 해소하고 부동산 PF의 “질서있는 연착륙” 을 차질없이 추진하기 위해 객관적 이고 합리적 으로 사업성 평가 기준 개선 을 추진하는 한편, 금융‧ 건설업계 와의 간담회 등을 통해 그간의 부동산 PF 연착륙 추진과정 에서의 애로사항 등 현장의견을 꾸준히 청취
하여 기존의 부동산 PF 연착륙 조치 와 관련한 추가적인 보완 필요 사항 도 지속 발굴해 왔습니다.
금융‧건설업계 간담회(금감원장 3.21일), 건설업계 간담회(금융위 부위원장 4.4일), 금융당국-금융업권 릴레이 간담회(4~5월) 등 정부 는 그간의 부동산 PF 연착륙 추진상황 과 시장‧업계 의 현장의견 을 토대로 이번에 ｢부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 위한 향후 정책 방향｣ 을 마련하였습니다. 2 부동산 PF의 “ 질서있는 연착륙 ” 을 위한 정책 방향 1.PF 사업성 평가기준 을 객관적‧합리적으로 개선 함으로써 PF 사업장에 대한 금융회사 스스로의 엄정한 판별 유도 2. 사업성이 충분한 대다수의 정상사업장 은 공공‧민간 의 원활한 자금공급 을 통해 PF사업이 정상적으로 진행 될 수 있도록 확실하게 지원 3. 사업성이 부족한 일부 사업장 은 시행사‧시공사‧ 금융회사 등 PF 시장참여자 가 스스로 재구조화‧정리 를 해 나갈 수 있는 여건을 조성 하고, 자금과 인센티브 지원 4. 부동산 PF 연착륙 과정에서 금융시장‧건설사‧금융회사 등에 대한 안정성 확보노력 도 차질없이 추진 1. PF사업성 평가기준 개선을 통한 엄정한 사업장 판별 유도 현재 금융업권이 운영 중인 부동산PF 사업성 평가기준 은 PF특성과 위험을 충분히 반영 하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진 에 한계 가 있습니다. 이에 금융업권 의 PF 사업성 평가기준 을 개선 하여 객관적이고 합리적인 사업성 평가 를 통해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장 을 엄정하게 판별(‘옥석가리기’) 할 수 있도록 유도 하겠습니다. ➀ 이를 위해 먼저, 본PF, 브릿지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출 , 채무보증 약정 을 추가하고 대상기관에 새마을금고 까지 포함 하여 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 하겠습니다. ➁ 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격 에 따라 브릿 지론, 본PF 로 구별하여 평가체계 를 강화 하고, 사업 진행 단계별 위험 요인 과 그 수준 을 세분화‧구체화 하여 종합적 이고 실효성 있는 사업성 평가 가 이루어지도록 하겠습니다.
PF 사업성 평가기준 개선 내용 현행 개선 연체‧부도 여부 등에 대한 단편적인 체크리스트 형태 로 선제적‧합리적 평가 한계 - 연체, 보증사고, 계속사업 불능·장기지연 여부 등 사업장별 특성 에 따라 위험요인 을 종합적 으로 고려 하여 평가 - (브릿지) 경과 기간 별 토지매입 , 인허가 현황 , 본PF미전환 기간, 수익구조 (사업비 변동 등) , 만기연장 횟수, 연체여부 등 - (본PF) 계획 대비 공사, 분양 진행 현황, 시공사 현황, 수익구조 , 만기연장 횟수 , 연체여부 등 ➂ 아울러 사업성 평가등급 분류 를 기존 3단계 (양호‧보통‧악화우려) 에서 4단계 (양호‧보통‧유의‧부실우려) 로 세분화하여, 사업성 이 충분한 사업장 은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족 한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각 / 상각, 경‧공매 등 정리 를 통해 질서있는 연착륙 을 유도하겠습니다. 사업성 평가는 일률적인 기준 에 따라 경직적 으로 운영되는 것이 아니라 금융회사 가 융통성 을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려 하여 평가할 것입니다. 또한, 필요한 경우 금융회사 내부의 위험관리절차 를 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가 를 할 수 있도록 하였습니다. ④ 또한, 사업성 이 부족 한 사업장 에 대한 사후관리 기준 과 이에 대한 점검 ‧ 지도 절차 를 마련하여 PF 사업장 에 대한 실효성 있는 관리 감독 이 이루어지도록 하겠습니다. 2. 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대한 차질없는 금융공급 “사업성이 충분한 대다수 정상사업장”에 대해서는 확실하게 금융을 공급하겠습니다. ➀ 브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급 에 차질이 없도록 지원 하겠습니다. '24.3월 HUG‧주금공 PF 사업자보증을 5조원 추가확대 (25→30조원) 하였고, 주택 PF 사업장 뿐 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합 의 PF 사업자보증 프로그램 (4조원) 도 신설하였습니다. ➁ 그리고, 공사비용 등 추가적인 자금 이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원 도 확대하겠습니다. 건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장 에 대해 주금공‧HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가 보증을 제공 할 수 있도록 하였으며 ('24.3월 발표) , 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이루어질 수 있도록 추가보증 을 제공하겠습니다. 또한, ｢ PF 정상화 펀드｣ 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가자금 공급 도 차질없이 추진하겠습니다. ➂ PF 자금 공급과정 에서 시행사‧건설사 에게 과도한 수수료가 부과 되는 사례를 점검‧개선 하여 자금공급과정에서 시행사‧건설사의 과도한 부담 을 완화 하겠습니다. 3. 사업성 부족 사업장의 체계적인 재구조화‧정리 유도 “사업성이 부족한 일부 사업장” 은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리 할 수 있는 여건을 조성하고, 민간‧공공이 함께 재구조화‧정리 에 필요한 자금과 인센티브를 지원 해 나가겠습니다. ➀ 먼저, 금융회사 스스로 재구조화‧정리를 체계적으로 추진할 수 있도록 여건을 조성하겠습니다. 2회 이상 만기연장 이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 ｢PF 대주단 협약｣ 상 만기연장 을 위한 대주단 동의요건 을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환 토록 개선할 계획입니다. 또한, 금융회사의 PF채권 경‧공매기준을 도입
하는 등 금융회사 스스로 재구조화‧정리 를 적극적으로 추진할 수 있는 여건을 조성 하겠습니다.
6개월 이상 연체 PF채권에 대해 3개월 내 경‧공매 원칙실시(유찰 후 재실시), 공매 시 실질담보가치를 반영한 최종공매가 설정, 경‧공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가('24.4월 저축은행 기 시행→ 타 금융업권으로 확대 예정) ➁ 민간‧공공이 함께 재구조화‧정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원해 나가겠습니다. 상대적으로 자금여력이 충분한 은행‧보험업권 이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론 을 조성 하여 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조원 까지 규모를 단계적 으로 확대 하겠습니다. 신디케이트론 은 우선 5개 은행 과 5개 보험사 가 참여하여 PF 사업성 평가 결과 에 따라 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL 매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정입니다. 지난 3월 에 발표한 LH PF 사업장 토지매입 (최대 3조원) , 캠코펀드 의 경‧공매 를 통한 자산취득 허용 과 취득세 한시 감면 등을 차질없이 추진하겠습니다. 한편, 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코펀드 에 우선매수권
도입을 추진 하는 등 자금 집행제고 를 위한 조치 를 지속하고, 이와 별도로 '23년 캠코에서 새마을금고에 지원한 1.1조원 에 더해 금년중 에도 새마을금고 (+2,000억원) 와 저축은행업권 (+2,000억원) 에 4,000억원 규모의 자금을 추가지원 하겠습니다.
PF채권 매도자에게 캠코펀드 등이 차후 PF채권 처분시 재매입할 수 있는 기회 부여 4. 시장 ‧ 금융회사 ‧ 건설사 영향 최소화 부동산 PF의 “질서있는 연착륙” 과정 전반에서 시장‧건설사‧금융회사의 영향을 최소화할 수 있는 조치도 함께 병행하겠습니다. ➀ 금융회사 한시적 규제완화 등을 통해 부동산 PF 시장에 대한 민간자금 공급을 촉진하고 원활한 재구조화‧정리를 유도하겠습니다. 부실화된 사업장 에 금융회사가 신규자금을 지원 하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류 되었으나, 한시적으로 신규추가자금 에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류 할 수 있도록 허용할 계획입니다. 또한, 신규자금 공급 으로 PF 사업장의 사업성이 개선 되는 경우 사업성 재평가 를 할 수 있는 근거를 명확히 함으로써 금융회사가 부동산 PF에 적극적으로 자금공급 을 할 수 있도록 유도 하겠습니다. 아울러, 저축은행 의 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용, 상호금융 의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화, 보험사 의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화 및 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도( 차입) 인정 , 종투사의 주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화, 금투사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등 금융회사의 재 구조화‧정리 자금 공급에 필요한 규제완화 를 추진하고, '22년 하반기 부터 시행한 제2금융권 규제유연화조치
일부를 금년 말까지 추가 연장 하여 금융회사의 유동성‧건전성 관리 부담 을 완화 하겠습니다.
저축은행 예대율 완화, 여전사 원화유동성비율 완화 등 이와 함께 PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등 으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공 도 적극 추진 하겠습니다. ➁ 또한, PF 재구조화‧정리로 예상되는 금융회사 의 충당금 적립상황 을 상시 점검 하는 한편, 제2금융권 의 건전성 리스크 를 관리하기 위해 자본금 확충도 지속 유도 해나갈 계획입니다. ➂ 기 마련된 ｢94조원+α 프로그램｣을 차질없이 집행 하고, 금융시장과 건설사, 제2금융권 상황을 상시 모니터링 하고 필요시 관계기관과 공동으로 즉시 대응 할 수 있도록 하겠습니다. 특히, 건설사 의 경우 신보‧산은‧기은의 대출‧보증, 신보 P-CBO의 건설사 추가편입, 건설공제조합 보증, PF-ABCP 매입 등이 차질없이 집행될 수 있도록 하고, 여전‧저축‧상호금융업권 에 대한 밀착 모니터링을 통해 금융회사 건전성‧ 유동성 에 문제가 없도록 만전을 기할 것입니다. 아울러, 도심주택 공급 확대 , 비아파트 공급 활성화 , 공공부문 주택공급 확대 등 정부가 기 마련한 주택공급 활성화 과제 들을 속도감 있게 추진 하고, 최근 공사비 분쟁 등 고충을 겪고 있는 건설업계와 긴밀한 소통 을 통해 현장 애로사항 을 지속적으로 발굴하고 해소 할 수 있도록 노력하겠습니다. 3 향후 계획 정부는 그동안 PF 리스크 에 대비하여 금융회사 의 충당금 적립 노력 , 건설사의 건설수요 및 유동성 지원 등을 지원해 왔으며, 앞으로 시장‧금융회사‧건설사 의 대응여력 이 충분히 감내할 수 있는 범위 내 에서 유연성 을 가지고 단계적 으로 추진 해 나갈 예정입니다. 이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준 은 충분한 의견수렴 을 거쳐 6월부터 시행 할 예정이며 , 적용대상 사업장 을 순차적 으로 확대 함으로써 시장 의 우려 를 완화 하는 한편, 사업성 평가 진행 등 집행단계 에서부터 면밀히 모니터링 하고 필요한 사항을 보완하는 등 PF시장 이 연착륙 되도록 빈틈없이 관리 해 나가겠습니다. 또한, 인센티브 등 제도개선 사항 도 금년 6월 까지 완료할 계획입니다. 특히, 시장과 긴밀한 소통 을 통한 부동산 PF의 불안 차단 과 추진상황 의 정기적 점검‧보완 을 위해 금융위‧금감원 및 국토부 등 관계기관과 금융‧ 건설업계 합동 TF
를 운영할 계획이며, TF를 통해 금융‧건설업계와 상시 소통 하며 추가 필요조치사항 도 지속 발굴 해 나갈 것입니다.
연착륙 과제 집행‧점검, 현장의견‧애로사항 수렴, 연착륙 보완조치 발굴 등 아울러, 건설사의 책임준공약정 을 비롯하여 현재 부동산 PF 의 저자본 - 고레버리지 자금조달 구조 , 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족 등 구조적인 문제 에 대해서도 관계부처가 함께 논의 하여 부동산 PF의 불확실성 이 다시 나타나지 않도록 개선 해나갈 계획입니다. 금융당국 은 이번 PF 관리 방향 과 관련, “그간 PF 시장의 높은 불확실성 으로 급격한 자금공급 위축 과 일부 금융회사‧건설사 의 건전성 에 대한 우려가 있어 왔으나, 지금까지 PF시장 안정화 를 위한 민간‧공공의 공동노력 을 통해 향후 연착륙 과정 을 무리없이 수행 할 수 있는 상황 과 체력 , 그리고 정책수단 이 이제는 충분히 갖추어졌다 고 생각한다”며, “ 부동산 PF 연착륙 이 성공적으로 진행 되기 위해서는 정책의 구체적인 방향과 수단 을 시장에 투명하게 제공 함으로써 예측가능성을 높이고, 정책적 노력 과 함께 시장참여자의 이해조정노력 과 리스크에 상응하는 손실분담 등 PF 시장참여자의 자구노력이 병행 될 필요가 있다 ”고 강조하였습니다. 특히, “금융권이 “질서있는 연착륙” 의 책임있는 주체 로서 스스로 해결한다는 각오로 역할에 최선 을 다하도록 이번 대책을 추진해나갈 생각이며, 연착륙 과정 에서 캠코 등 공적역할확대 가 필요한 경우 관계기관과 협의 하여 신속히 대응 해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다.”고 밝혔습니다. 또한, “PF시장 참여자와 전문가들 사이에서 태영건설 워크아웃 과정 등을 통해 부동산 PF에 대한 이해도 가 높아졌고, 부동산 PF의 연착륙 에 대한 공감대가 형성 되어있는 만큼, 향후 예측가능성을 높이고 성공적인 연착륙 을 위해 이번 정책 방향 의 일정과 내용 에 대해 현장과 지속적으로 소통‧보완 해나가겠다”고 덧붙였습니다. [별첨] 1. 부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 위한 향후 관리 방향 2. 부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안 3. PF 정상화 지원을 위한 금융회사 인센티브 제공방안