무궁화신탁에 대한 경영개선명령 부과 및 관계기관 합동 대응방안 ◈ 11.27.(수) 금융위원회 정례회의 에서 무궁화신탁 에 대해 유상증자 등 자체정상화 추진, 제3자 인수 등을 내용으로 하는 경영개선명령 을 부과
- 금감원 검사 결과 , 무궁화신탁의 NCR (’24.9말 기준 69%) 이 경영개선명령 기준을 미달한 것을 확인 하고 관련 법령 및 절차에 따라 부과 결정
- 무궁화신탁으로 하여금 경영개선계획 을 ’25.1.24.(금)까지 제출 토록 하여 추가적인 부실화 를 예방 하고 재무·건전성 을 개선 토록 하려는 목적 ◈ 부동산신탁사의 고유계정 과 신탁재산 은 도산절연 되어 있어 무궁화신탁 의 정상화 과정 이 부동산 PF 사업장 에 미치는 영향 은 제한적 이나, 관계기관 합동 대응방안 을 마련하여 관리해 나갈 계획
- ( 신탁사업장 ) 차입형·책임준공형 (완공 제외, 67개) 중 양호한 사업장은 정상 사업추진 , 일부 사업장별로 계속 공사 , 신탁사 교체‧재구조화 등 추진
- ( 분양계약자 ) 분양진행 사업장 (26개) 은 필요시 HUG 분양보증 으로 공사이행 ‧ 분양대금환급 , 정리시에도 가능한 선순위 정산 으로 분양계약자 보호조치
- ( 시공사·협력업체 ) 공사중 사업장 (42개) 은 필요시 하도급대금 지급보증 을 통해 하도급대금 원활히 지급 , 대출 만기연장 등 신속지원 프로그램 적용 ◈ 금융 및 PF시장 으로의 전이 가능성 은 제한적 이나 시장불안 심리 확산 방지 를 위해 금융시장 안정 조치 확대 및 부동산신탁사 건전성 관리 강화
- ( 시장안정조치 ) 안정적인 채권·단기자금시장, 예상된 이슈인 점 등 고려시 금융시장 영향은 제한적 , 만일의 상황에 대비하여 시장안정조치 를 보완
회사채·CP 매입, PF보증 등 프로그램 ’25년도 유지, P-CBO 지원대상에 부동산신탁사 추가
- ( 금융회사 건전성 ) 여타 신탁사 등으로의 전이 가능성은 제한적 , 자기자본 대비 토지신탁 (위험액) 한도 도입 등 근본적 인 부동산신탁 제도개선 추진 I. 무궁화신탁에 대한 경영개선명령 부과 금융위원회 는 ’24.11.27.(수) 개최된 제20차 금융위원회 정례회의에서 무궁화신탁 에 대해 경영개선명령 을 부과 하였다.
【 경과 및 조치 내용 】
금융당국은 ’22년 하반기 이후 부동산신탁사 에 대한 모니터링 을 실시하고, 특히 지난해 부터는 부동산신탁사에 대한 주기적 스트레스 테스트 를 통해 관리·감독 을 추진해왔다. 그중 무궁화신탁 의 경우 가장 취약도가 높은 신탁사로 분류되어 자금관리계획 징구 등 관리·감독이 이루어졌으나, 무궁화신탁의 유동성 , 건전성 문제 등이 지속됨에 따라 금년 8.29일 부터 금감원 검사 를 진행하고 있다.
그리고 최근 검사 진행 과정에서 무궁화신탁의 영업용순자본비율 (이하 “NCR”) 이 경영 개선명령 기준 인 100%에 미달 한 것이 확인.
되었다.
금감원 검사 결과 ’24.9월말 기준 무궁화신탁 NCR은 69%로, 신탁사가 보고·공시한 NCR 125%에서 자산건전성 재분류, 시장위험액 과소 계상 부분 등을 시정
적기시정조치 발동 NCR 기준 : [권고] <150%, [요구] <120%, [명령] NCR<100% < 무궁화신탁 개요 >
- (설립) 2003.10.1. (‘09.8.26. 자본시장법상 신탁업 인가)
- (업종) 토지신탁, 담보신탁 등 부동산신탁업 (전업 부동산신탁사 14개사 중 토지신탁 수탁고 기준 7위)
- (최대주주) 오창석 50.8% (특수관계인 (천지인산업개발 등) 12.9% 합산시 63.7%)
- (재무 ‘24.9.) 자산 4,724억원, 부채 2,298억원, 자기자본 2,426억원
- (영업 ‘24.9.) 영업수익 745억원, 당기순이익 △165억원
- (토지신탁 (차입·책임준공형) ) 사업장 (완공 제외) 67개 (차입형 32, 책임준공형
- 35) 이에 따라 금감원 의 검사 결과 , 예정 처분 내용에 대한 사전통지 (11.11일) 및 의견제출 기간 (11.12~11.21일) 동안 무궁화신탁 이 제출한 의견 등에 대한 검토 를 거쳐 금융위원회에서 다음과 같은 경영개선명령 부과 결정 이 이루어졌다.
【 경영개선명령 주요 내용 】
- 유상증자 , 자회사 정리 등을 통한 자체정상화 추진
- 합병 , 금융지주 회사의 자회사로 편입 , 제3자 인수 계획 수립 및 이행 - 재산실사를 위해 회사 및 대주주 의 영향력 에서 벗어난 독립적 이고 객관적 인 업무수행이 가능한 외부 전문기관 을 선정하고, 재산 실사 추진일정을 신속히 마련 하여 경영개선계획에 포함
- 영업용순자본 감소행위 제한
- 차입형 및 책임준공형 토지신탁 신규
영업정지 (차입형 및 책임준공형 토지신탁을 제외한 나머지 영업은 가능)
다만, 기존 영업은 그대로 추진 - 영업정지 기간 : ‘24.11.27. 15:00 ~ ’25.5.26. 24:00 (6개월) ☞ 위 내용이 구체적으로 반영된 경영개선계획 을 ’25.1.24까지 제출 할 것
【 경영개선명령 관련 후속 일정 】
(☞참고1. 적기시정조치 절차) 무궁화신탁 은 관련 법규 (「금융산업과 구조개선에 관한 법률」, 「금융투자업규정」) 에 따라 경영개선명령이 의결된 금일부터 증자 등 자체 정상화 , 객관적 실사 를 거쳐 제3자 인수 등을 추진하고, 이를 구체적으로 반영한 경영개선계획 을 내년 1월 24일 까지 제출 하여야 한다. 경영개선명령과 같은 적기시정조치 는 금융기관의 추가 부실화 를 예방 하고 건전한 경영 을 유도 하기 위한 것.
으로 증자, 제3자 인수 등을 통해 현재의 재무·건전성 상황 을 개선 토록 하는 데 그 목적이 있다.
금산법 §10➀ : “금융위원회는 ··· (생 략) ··· 금융기관의 부실화를 예방하고 건전한 경영을 유도 하기 위하여 해당 금융기관이나 그 임원에 대하여 다음 각 호의 사항을 권고ㆍ요구 또는 명령하거나 그 이행계획을 제출할 것을 명하여야 한다.” 또한, 금감원 검사반
등을 통해 무궁화신탁의 자체정상화, 제3자 인수 등 경영개선명령 이행 이 원활하게 이루어질 수 있도록 관리·감독 할 계획이다.
금감원 검사 종료 이후 파견감독관 운영(예금보험공사 등 인력 지원) II. 관계기관 합동 대응방안 및 금융시장 안정 조치 《 무궁화신탁 정상화 추진 에 따른 영향 에 대한 평가 》 ◇ 금융당국 은 ’22년 하반기 이후 부동산 PF 의 질서있는 연착륙 을 일관되게 추진하고 있으며, 현재 부동산 PF 연착륙은 예측·관리 가능한 범위 내에서 이뤄지고 있는 상황
- 특히, 부동산신탁사의 고유계정 과 신탁재산 은 도산절연 되어 있어 무궁화신탁의 정상화 가 신탁사업으로 추진된 부동산 PF 사업장 에 미치는 영향 은 제한적 인 상황 ◇ 다만, 무궁화신탁 이 일부 부동산개발사업 ‘ 시행사 ’ 지위 에 있는 만큼,
- 시행사와 권리관계가 있는 분양계약자 등의 예기치 못한 피해 가 최소화 되도록 관계기관 합동 대응방안 을 즉각 발동 하는 한편,
- 금융·PF시장 충격 차단을 위해 시장 안정조치 도 병행 추진
【 부동산신탁 사업의 특수성 및 대응방향 】
(☞참고2. 부동산신탁의 유형) 신탁계약 의 법리 상 부동산신탁사의 고유계정 과 신탁재산 (부동산) 상호간에 도산절연 되므로, 부동산신탁사가 경영정상화 를 추진하더라도 신탁사업 에 미치는 영향 은 제한적 이다. 따라서 무궁화신탁이 추진하고 있는 대부분 신탁 사업의 경우 이해당사자 (위탁자 [부동산소유자, 原시행사] , 수익자 [대출기관, 시공사 등] , 분양계약자) 의 별도 의사결정.
이 없는 한 , 기존과 동일하게 사업이 진행·유지될 수 있다.
「신탁법」에 따르면 위탁자와 수익자가 합의하여 신탁사를 해임 (변경) 하거나, 수익자 동의 (수익자 집회 등) 를 거쳐 사업 진행 (예: 신탁재산 처분 등) 에 대한 결정 가능 다만, 신탁사업 中 부동산개발 사업비 (공사비 등) 로 활용하기 위해 신탁사 고유계정 에서 신탁계정으로 의 대출 (이하 “ 신탁계정대 ”) 이 이루어지는
- 차입형 토지신탁 사업 및
- 책임준공형 토지신탁 중 신탁사 가 책임준공 을 이행 하고 있는 사업의 경우 신탁사가 경영정상화를 추진하는 과정에서 신탁계정대를 적시에 투입하지 못한다면 사업추진 에 어려움 이 있을 가능성 도 있는 상황이다. 이에 정부는 무궁화신탁 고유계정 에 대한 경영정상화 와 함께, 개별 신탁 사업장 의 사업성 및 공사 진행상황, 이해관계자 동의, 자금조달 여건 등에 따라 관계기관 합동 대응방안 을 적용하여 신탁사업장별로 원활한 사업추진 또는 재구조화·정리 와 분양계약자 보호 등을 추진할 예정이다. ≪ 대응 기본방향 ≫ 구분 정 책 목 표 대 응 방 안 무궁화신탁 정상화 유도 무궁화신탁 정상화 및 원활한 신탁사업 유도 √ 경영개선명령 을 통한 제3자 인수 등 고유계정 정상화 √ 개별 신탁사업별 신속한 처리방안 강구 분양계약자‧ 시공사 및 협력업체 등 보호 분양계약자 보호 √ (도산절연 법리에 따라) 차질없는 사업 진행 √ HUG 가 사업장 인수 후 공사 진행 또는 분양대금 환급 시공사·협력업체 신속 지원 √ (신탁계약에 따라) 공사대금 지급 원활화 √ 금융권 만기연장·상환유예 신속지원 (Fast Track) 금융·PF시장 충격 차단 금융·PF시장 안정화 √회사채·CP 매입, P-CBO, PF보증 등 시장안정 프로그램 ’25년도 유지 √ P-CBO 지원대상에 부동산신탁사 추가 금융회사 건전성 관리 √ 건전성·유동성 모니터링 강화 √ 부동산신탁사 토지신탁 내실화 추진
【 무궁화신탁 사업장별 원활한 신탁사업 유도 】
무궁화신탁 (고유계정) 정상화로 인해 영향 을 받을 수 있는 사업장 은 총 67개
(’24.9말 기준) 로 차입형 사업장 32개, 책임준공형 사업장 35개이다.
차입형 및 책임준공형 사업장 총 157개 (차입형 40, 책임준공형
- 117) 中 완공된 사업장 90개 (차입형 8, 책임준공형
- 82) 제외 → 완공 사업장은 준공, 분양 등을 통해 종료 예정 사업장별 사업추진 은 각 사업장의 사업성에 대한 이해관계자 (위탁자, 대주단, 시공사 등) 의 판단 및 동의 절차 와 자금조달 여건 등에 따라 개별적 으로 결정 되며, 개별 사업장별 특성 에 맞게 정상화를 위한 처리방안을 신속 하게 만들어 나갈 계획이다.
- 사업성 과 공사진행도 가 양호 한 사업장 은 사업장 자체적으로 기존 사업을 계속 진행·완공 할 수 있을 것으로 예상된다.
- 일부 미착공 등 사업장 의 경우 대주단과 위탁자 (토지소유자, 原시행사), 시공사가 협의하여 계속 진행 , 신탁사 교체 , 재구조화 , 정리 등을 추진할 수 있다. 사업장 재구조화 과정에서 지원요건이 충족된다면 ｢ PF 정상화 펀드 ｣, ｢ PF 신디케이트론 ｣ 등도 활용될 수 있다.
【 분양계약자 보호 】
현재 무궁화신탁이 공사 중인 차입형 및 책임준공형 사업장 (완공 제외
) 중 분양이 진행되어 분양계약자 가 있는 사업장은 26개 (주거 22, 비주거
- 4) 1,378호 (주거 1,041, 비주거
- 337) 이다.
전체 157개 사업장의 분양계약자 12,895호 (차입형 8,290, 책임준공형 4,605) 中 완공된 사업장의 분양계약자 11,517호 (차입형 7,520, 책임준공형 3,997) 제외 이 중 5개 사업장 (주거 339호) 은 HUG의 분양보증 에 가입
되어 있거나 LH 매입약정 이 있는 상태이다. HUG 분양보증 사업장은 공사 지연·중단 등 상태가 지속되면 HUG가 계속공사 또는 필요시 시공사 교체 등을 통해 사업을 계속 진행 (분양이행 등) 함으로써 분양계약자 가 입주 할 수 있도록 지원 할 계획이다. 사업 진행이 곤란 한 경우에는 분양계약자에게 기존에 납부한 분양대금 (계약금 및 중도금) 을 환급 (환급이행) 할 수 있다. LH 매입 약정 이 있는 경우에는 완공 까지 진행되어 분양계약자들의 입주 가 가능하다.
30세대 이상 주택 분양시 HUG 분양보증 가입 의무 여타 21개 사업장 ( 주거 17개[702호], 비주거 4개[337호] ) 의 경우에도 개별 사업장별로 계속 공사 · 완공 이 추진되거나, 관련 법리 및 신탁재산의 책임 범위 내에서 분양계약자 의 권리 가 최대한 보호 될 수 있도록 유도 해 나갈 계획이다. 특히 일정규모 이상
非주거 의 경우 분양계약자 의 분양대금 이 최우선 으로 정산 되도록 법령 에서 보장
되어 있고, 통상적으로 실제 신탁계약서 에서도 분양대금 은 선순위 로 정산 하도록 체결되고 있는 점을 감안한 것이다.
바닥면적 합계 3천m 2 이상, 오피스텔 30실 이상, 생활숙박시설 30실 이상 등
「 건축물분양법 시행령」§3① 신탁계약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 3. 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항
【 시공사 및 협력업체 신속 지원 】
현재 무궁화신탁이 공사 중인 차입형 및 책임준공형 사업장 (42개) 관련 원도급사 (시공사) 는 39개사 , 협력업체 (하도급사) 는 325개 사이다. 이 중 협력 업체가 체결한 415건 의 하도급 계약 중 139건 (33%) 은 하도급대금 지급보증이 가입 되어 있으므로 보증기관을 통해 하도급대금 을 대신 지급 받을 수 있다.
개별 사업장별로 계속 공사 가 추진되는 과정에서 신탁계약에서 정한바에 따라 이미 수행한 공사대금 (기성금) 이 원활하게 지급될 수 있도록 유도해 나갈 계획이다. 또한, 차입형 토지신탁 사업 등 일부 사업 추진에 어려움 이 발생하는 사업장 영향 등으로 일시적 유동성 부족 에 처한 원도급사 또는 협력업체 에 대해서는 금융권 신속지원 (Fast Track) 프로그램.
을 통해 금융지원 을 추진할 계획이다.
중소기업에 대해 채권은행 공동으로 만기연장‧상환유예‧금리인하 등을 신속히 결정‧지원
【 금융·PF시장 안정화 노력 】
아울러,
- 여러 대외 불확실성에도 불구하고 채권․단기자금시장 이 전반적 으로 안정적인 모습 을 보이고 있고,
- 레고랜드 사태, 건설사 워크아웃 등을 거치며 정부 와 시장참여자 들의 위기 대응 능력 이 충분히 학습·확장 해 왔으며,
- 이미 시장참여자들이 무궁화신탁의 건전성 문제 를 상당기간 동안 예의 주시 해 온 점을 감안할 때, 정부는 금번 경영개선명령이 금융시장에 미치는 영향이 제한적 일 것으로 판단하고 있으며, 충분히 통제·관리 가능 하다는 입장이다. 정부는 지난 11.13일, 현재 운영 중인 시장안정 프로그램 을 ’25년말까지 연장 하고 P-CBO 등 일부 프로그램은 지원 규모를 확대 하는 한편, 현재 적용되고 있는 부동산 PF 관련 11개 한시적 규제완화 조치 들을 ’25.6월말까지 연장 한다는 방침을 밝힌 바 있다. 이에 더하여 정부는 금번 적기시정 조치로 인해 부동산신탁사에 대한 위험회피가 심화되면서 정상적인 부동산신탁사들까지 자금조달이 어려워지는 상황을 미연에 방지 하기 위해, 다음달 부터 P-CBO 지원대상에 부동산신탁사를 포함하여 운영 하기로 하였다.
P-CBO 지원 강화 내용 ➀ 규모 : 기존 ‘22.10월~’24년말 5.6조원 → ‘25년 1년간 2.8조원 (약 0.3조원 증액) ➁ 지원대상 : 금융회사 중 (기존) 여전사 + (추가) 부동산신탁사까지 확대 정부는 금융시장 안정 을 유지 할 수 있는 충분한 능력과 확고한 의지 를 갖고 있는 만큼, 시장참여자들이 정부를 믿고 시장불안 요인이 확산 되지 않도록 최대한 협조 해줄 것을 당부하였다.
【 여타 부동산신탁사 등 금융회사 건전성 관리 】
한편, 금융당국 은 신탁사 건전성 문제는 무궁화신탁 특유 의 취약성
에 국한되는 것으로, 무궁화신탁을 제외한 부동산신탁사 (13개) 의 평균 NCR 은 537.3% (’24.9월 기준) 로 규제 수준 (150%) 을 크게 상회하고 있고 최근 부동산신탁사의 대손충당금 적립 강화 ** 등을 감안할 때, 여타 신탁사로의 위기 전염 이나 신탁산업 전반의 문제로 확산 될 가능성 은 낮다 고 보고 있다.
대주주 (개인) 의 자본확충 여력이 충분하지 않음
에도 고유계정 우발채무 (손해배상 책임) 가 발생하는 책임준공형 토지신탁 사업을 확대하고 고금리 자금조달 등 리스크관리 실패
여타 신탁사는 금융지주·대기업인 모회사 등으로부터 증자 등 자구노력 여력을 갖춤 ** 대손충당금 추이(억원) : (’22.12) 4,961 (’23.12) 8,708 (’24.9) 15,595 이에 앞으로도 주기적 스트레스테스트를 통해 부동산신탁사 에 대한 밀착 모니터링 을 지속해 나가면서, 필요시 자본금 확충, 자금관리 계획 보완 등을 지도해 나갈 계획이다. 아울러, 근본적 으로 내실있는 토지신탁 사업이 추진되도록 책임준공형 NCR 산정기준 강화 및 자기자본 대비 토지신탁 (위험액) 한도 도입 , 내부통제 기준 표준화 등 제도개선 도 추진할 계획이다. III. 관계기관 대응계획 정부는 부동산신탁사 경영개선명령에 따른 금번 관계기관 합동 대응 이 부동산 PF 연착륙 이라는 그간의 일관된 정책기조의 연장선 에서 추진되는 만큼, 「 관계기관
대응반 」을 통해 신속 하고 체계적 으로 방안을 이행 하고, 필요한 경우 추가조치 도 과감하게 검토‧추진하겠다고 밝혔다.
금융위, 국토부, 금감원, 예금보험공사, LH, HUG, 주금공 등 또한, 공사 차질로 인한 입주 지연 , 건설사에 대한 대금 체불 등 관련 기존의 애로신고센터 와 건설사에 대한 금융지원 관련 금융감독원 금융애로 상담센터 (☎1332→6번) 도 지속 운영할 계획이다. < 수분양자·건설사 애로신고센터 연락처 > 구분 수분양자 시공사 민간주택 공공주택 비주택 종합업체 전문업체 종합‧전문 신고센터 주택도시 보증공사(HUG) 한국토지주택공사(LH) 한국금융 투자협회 대한건설 협회 대한전문 건설협회 공정건설 지원센터 대표번호 1551-4955 055-922-5125 02-2003-9710 02-3485-8222 02-3284-1021 1577-8221
별첨 : [참고1] 적기시정조치 절차 [참고2] 부동산신탁의 유형