부동산 PF 상황 점검회의 개최 ◈ 신규 PF 취급액 이 2개 분기(’24.2분기·3분기) 연속 15조원 을 상회 하는 등 자금 선순환 개선의 움직임 이 있으며, 브릿지론 취급비중 도 확대 추세
PF신규취급액(조원):(‘23.2Q)15.4→(’3Q)11.6→(4Q)12.8→(’24.1Q) 9.0 →(2Q)15.1→(3Q) 16.4 브릿지론 비중(%) : 26.5 25.3 17.4 20.5 21.3 25.3 ㅇ’24.9월말 금융권 PF대출 연체율 은 3.51%으로 전분기 대비 △0.05%p 하락 하는 등 ’22.6월말 이후 최초로 하락 하였음 ◈ 금융회사들 은 9월말 에 전체 PF 사업장 (210.4조원)에 대한 사업성 평가 를 완료
- 사업성 평가 결과, 유의 (C) ·부실우려 (D) 에 해당하는 여신 은 22.9조원
으로 전체 PF 익스포져 의 10.9% 수준
‘24.6월말 유의·부실우려 여신 규모(기존 평가기준 적용 포함, 23.3조원) 대비 0.4조원 감소
- 유의·부실우려 사업장 재구조화·정리계획 (20.9조원, ‘24.6월말 기준)을 제출하여 ’24년말까지 9.3조원 , ‘25년 상반기까지는 16.2조원 을 재구조화･정리 완료할 예정
‘24.10월말까지 4.5조원 을 재구조화･정리 완료 (10월말까지 완료 예정 물량 3.8조원의 118.4%)
- 재구조화·정리를 완료한 여신 4.5조원 (‘24.10월말 기준) 中 주거 사업장 여신은 2.8조원으로 향후 약 3.5만 호 의 주택공급 촉진 효과 가 기대되며, 잔여 사업장 의 정리 등이 원활히 진행될 경우 내년 상반기까지 추가로 약 10.4만 호 의 주택공급 촉진 에 기여 할 것으로 전망 ◈ 사업성 평가 에 따른 PF 충당금 적립 (11.3조원)에도 불구하고 대부분 업권에서 증자 등으로 전년말 대비 자본비율 이 상승 하고, 최저 규제비율 을 미충족 한 경우는 없는 등 금융회사에 미치는 영향 은 크지 않음
- 유의·부실우려 여신 중 공사가 진행중인 본PF 규모 (4.6조원)는 ’24.6월말 평가(4.1조원) 대비 크게 늘지 않았으며 , 참여 시행사는 주로 매출규모가 적은 영세업체 가 많은 편으로 건설사·시행사 등에 미치는 추가 영향 은 제한적 ◈ 금융회사의 건전성 관리 및 PF시장 자금 선순환 을 위해 재구조화･정리 가 계획대로 차질없이 추진 될 필요가 있으므로, 금융업권 의 적극적인 협조 를 당부 금융위원회 , 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관 은 금융위원회 권대영 사무처장 주재 로 「 부동산 PF 상황 점검회의 」를 개최 하였습니다. <부동산 PF 상황 점검회의 개요> ▸ (일시/장소) ‘24.12.19.(목) 14:00 / 정부서울청사 19층 대회의실 ▸ (참석자) 금융당국 : 금융위원회 사무처장(주재), 금융정책국장, 금융정책과장, 중소금융과장 , 금융감독원 전략감독·중소금융 부원장보, 감독총괄국장, 중소금융검사1국장 관계기관 : 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 한국자산 관리공사, 주택금융공사 금융업계 : 은행연합회, 금융투자협회, 저축은행중앙회, 여신금융협회, 새마을금고중앙회 신한·하나 지주, 나이스신용평가 건설업계 : 대한건설협회, 한국주택협회, 부동산개발협회, 건설산업연구원 정부는 '22년 하반기 이후 PF-ABCP, 채권시장 등 금융시장 의 안정 과 부동산 PF의 “질서있는 연착륙” 을 추진하고 있습니다. 금년 5월 14일에 발표한 「 부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향 」에 따라, PF 특성과 위험요인 을 충분히 반영하지 못했던 기존 사업성 평가기준을 전면 개선 하여 PF 사업장에 대한 사업성 평가를 실시하고 유의·부실우려 사업장에 대해서는 신속한 재구조화·정리 를 추진하고 있습니다. 금년 11월 14일에는 부동산 PF 위기 재발방지 와 부동산 PF 구조 선진화 를 위해 관계기관 합동 「 부동산 PF 제도개선 방안 」을 마련한 바 있습니다.
【 사업성 평가 관련 】
부동산PF 사업성 평가 의 경우 금융업·건설업계 설명회 및 의견수렴 등을 거쳐 사업성 평가의 객관성·합리성 제고를 위한 방안을 마련
하였고, 각 금융업권 은 新 사업성 평가기준 (6.7일 확정) 을 모범규준 등에 반영하였습니다. 이를 바탕으로 금융회사들은 부실이 진행되고 있는 사업장 (’24.6월말 기준) 을 대상으로 1차 사업성 평가 를 완료 ** 하였고, 금번에는 모든 사업장 (‘24.9월말 기준) 에 대해 2차 사업성 평가 를 완료하였습니다.
➀ 사업성 평가체계 세분화 : 3단계 → 4단계, ➁ 평가기준 객관화·구체화 : 본PF, 브릿지론 구분하여 핵심 위험요인을 반영, ➂ 사업성 부족 사업장 신속한 정리 및 금감원 점검 강화 등
‘24.8.29일 「제4차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의」 보도자료 참고 ‘24.9월말 기준 전체 PF 익스포져 (PF대출, 토담대, 채무보증 등) 는 210.4조원 으로 ’24.6월말 (216.5조원) 에 비해 6.1조원 감소 하였습니다. 이는 신규로 추진되는 PF 익스포져에 비해 사업완료와 재구조화·정리로 줄어드는 익스포져가 더 많음에 기인합니다. 사업성 평가결과, 유의 (C) ·부실우려 (D) 여신 은 22.9조원 으로 전체 PF 익스포져 의 10.9% 수준 이며, ’24.6월말 기준 유의·부실우려 여신 규모 (23.3조원=21조원+2.3조원
) 대비 0.4조원 감소 하여 당초 예상 한 유의·부실우려 여신 규모와 유사한 수준 으로 나타났습니다.
신기준으로 1차 사업성 평가(33.7조원)를 한 결과 유의·부실우려 여신은 21조원 이고, 구기준이 적용된 1차 사업성 평가 대상 外 잔여대상(182.8조원) 중 유의·부실우려 여신은 2.3조원 < 사업성 평가 결과 > (단위 : 조원, %) 구 분 전 체 (a) 신기준 평가대상 C·D 소계(b) 비중 유의(C) 부실우려(D) (b/a*100) ’23년말 231.1 9.3 주1) 4.0 ‘24.6월말 216.5 33.7 7.4 13.5 21.0 주2) 9.7 ‘24.9월말 210.4 210.4 8.2 14.7 22.9 10.9 주1) 구기준의 PF대출 ‘악화우려’에 해당하는 여신잔액+토담대 고정이하여신액+채무보증 고정이하여신액 주2) 평가대상 외(182.8조원) 구기준 적용 유의·부실우려 여신은 2.3조원
【 재구조화·정리계획 이행 현황 】
금융회사 들은 1차 사업성 평가를 토대로 9월초까지 20.9조원의 유의·부실 우려 사업장 (‘24.6월말 기준) 에 대한 재구조화·정리 계획 을 제출하였습니다. ’24.10말까지 3.8조원 (전체의 18.2%) , ’24년말까지는 9.3조원 (전체의 44.5%) , ‘25년 상반기까지는 16.2조원 (전체의 77.5%) 을 완료 한다는 계획을 제출하였습니다.
(나머지는 ’25년 하반기 완료 예정) ’24.10월말까지 전체의 21.4%인 4.5조원.
이 재구조화·정리 되었고, 이는 10월까지 완료예정 물량 (3.8조원) 의 118.4%에 해당합니다. 정리 (경공매·수의 계약·상각) 는 당초 계획상 물량을 상회 한 반면 재구조화 는 다소 진행이 더딘 상황 입니다.
경공매･수의계약･상각 등을 통해 2.8조원을 정리하였고, 신규자금 공급 등을 통해 1.7조원의 재구조화를 완료 금융당국은 사업장별 재구조화 지연사유 의 적정성 을 점검 하고 필요시 경공매를 통한 정리계획을 재징구하고 이행실적 을 점검 하는 등 관리 를 강화 해 나갈 예정입니다. < 정리･재구조화 이행완료 현황 (’24.10월말, 잠정) > (단위: 조원,%) 구 분 전체 대상 (24.6월말 기준) 완료예정 계획물량 (10월말까지) 누적 완료실적 완료율 전체 대상比 10말계획比 정리 (경공매･수의계약･상각) 12.5 1.8 2.8 22.7 151.8 재구조화 8.4 2.0 1.7 19.5 85.0 합계(정리+재구조화) 20.9 3.8 4.5 21.4 118.4
【 부동산 PF 관련 자금지원 현황 】
(1) 정상 사업장 지난 5월 「 부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향 」 에서 정상사업장 에 대해서는 PF 사업자 보증, PF 보증조건 개선 (증액공사비 등) , 등을 통해 충분한 자금 을 공급 하기로 하였습니다. PF 사업자보증 (HUG·주금공) 은 당초 30조원이었던 규모를 ‘24.8월 「주택 공급 확대방안」에서 35조원으로 확대 하였고, ‘24.11월말 기준 29.5조원이 누적승인 되었습니다.
증액 공사비 등 일시적 으로 유동성 부족 을 겪고 있는 사업장을 위한 보증상품인 건축공사비 플러스 PF보증 (주금공) 은 ‘24.7월 출시 이후 신청 을 계속 받고 있으며 보증 심사 가 진행 중 인 사업장도 있어 조만간 첫 보증 승인 건 이 나올 것으로 보입니다. 시공사 부실사업장 특례보증 (주금공) 의 경우 ’24.4월 출시 이후 7개 사업장 (7,355억원) 에 대한 지원 을 하였습니다.
(2) 사업성 부족 사업장 지난 5월 「 부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향 」에서 사업성이 부족한 사업장 은 신디케이트론, 캠코 펀드, 은행·지주 펀드 등에서 PF 재구조화·정리 에 필요한 자금 을 지원 하기로 하였습니다. 은행·보험업권 PF 신디케이트론 (1조원, 최대 5조원) 은 출범 이후 현재까지 3개 의 사업장 에 대해 3,590억원의 지원 이 이루어졌으며, 1조원이 소진될 것으로 전망되는 내년 1분기중 규모를 2조원으로 확충 하고 향후 최대 5조원 까지 단계적으로 확대할 계획입니다.
캠코와 민간이 함께 조성한 캠코펀드 (1.1조원) 는 현재까지 7개 사업장 에 대해 3,670억원 의 투자를 완료하였고, 이중 2개 사업장 에 대해서는 채권단에 우선매수권 부여 조건 으로 채권 매입 후 사업 재구조화를 추진하였습니다. 또한, 캠코펀드에 경공매를 통한 자산취득 을 허용 (‘24.6월 투자운용계약서 변경) 하였고, 취득세 한시 감면 (’24.6월, 지방세특례제한법 개정안 발의) 도 차질없이 추진하고 있습니다.
은행·지주 등에서 조성한 펀드 (0.6조원.
) 는 현재 10개 사업장 에 대해 2,590억원 의 투자를 완료하였습니다.
(NH) 1,950억원, (하나) 1,980억원, (우리) 535억원, (IBK-유암코) 1,500억원 부동산 PF 재구조화·정리와 부실채권 매입 등에 민간분야에서의 자금유입 도 점차 확대 되고 있는 상황입니다. 새마을금고-유암코 는 ‘24.9월에 5,000억원 규모의 펀드 를 조성 하였고, 금년 12월중 첫 투자 를 집행 할 예정 입니다. 증권업계 펀드 (3.3조원 조성 계획) 도‘24.11월 기준 6,000억원 을 조성 하고, 3,000억원 을 집행 하였습니다. IBK-유암코 는 금년 12월 중 2,500억원 규모 의 펀드 를 조성 하고, 우리금융지주 도 1,000억원 규모 의 펀드 를‘25년초에 조성할 계획입니다. <[참고] 부동산 PF 관련 자금지원 현황> 프로그램명 목표·조성규모 집행 실적 비고 PF 사업자 보증(HUG·주금공) 35조원 29.5조원 건축공사비 플러스 PF 보증 1.5조원 - 시공사 부실사업장 특례보증 1.5조원 0.73조원 신디케이트론 1조원 (최대 5조원) 0.36조원 캠코펀드 1.1조원 0.37조원 은행·지주 펀드 0.6조원 0.26조원 하나금융지주 0.2조원 0.12조원 NH금융지주 0.2조원 0.04조원 우리금융지주 0.05조원 0.04조원 IBK-유암코 공동 0.15조원 0.06조원 새마을금고-유암코 0.5조원 - 증권업계 펀드 0.6조원 (최대 3.3조원) 0.3조원 IBK-유암코 0.25조원 - 12월중 조성 예정 우리금융지주 0.1조원 - ‘25년초 조성 예정
【 ‘24.9월말 금융권 PF대출 등 연체율 현황 】
‘24.1분기 9조원이었던 신규 PF 취급액이 ’24.2분기·3분기는 2개 분기 연속 15조원 을 상회 하는 등 PF 시장 내 자금 선순환 이 다소 더디긴 하지만 개선의 움직임 이 있습니다. 또한, 개발시장 위축으로 축소되었던 브릿지론 취급비중 도 확대 추세.
를 보이고 있습니다. 향후 브릿지론이 본PF로 정상 전환될 경우 PF 연착륙 과 자금 선순환 도 가속화 될 수 있을 것으로 기대됩니다.
PF신규취급액 (조원) : (‘23.2Q)15.4→(’3Q)11.6→(4Q)12.8 →(’24.1Q) 9.0 →(2Q)15.1→(3Q) 16.4 브릿지론 비중(%) : 26.5 25.3 17.4 20.5 21.3 25.3 ’ 24.9월말 기준 금융권 PF대출 (130.3조원) 연체율 은 3.51% 수준으로 전분기 대비 △0.05%p 하락 하는 등 ’22.6월말 (0.66%) 이후 연체율이 계속 상승하다가 최초로 하락 하였습니다. 금융권의 리스크 관리 강화 등에 따라 ’24.3월말 이후 3.5%대
를 유지 하는 등 안정적으로 관리 되는 모습을 보이고 있습니다.
PF대출 연체율(%):(‘22말)1.19→(‘23.3말)2.01→(‘24.3말)3.55→(6말)3.56→(9말)3.51 한편, 중소금융회사의 토지담보대출 (21.1조원) 연체율은 18.57% 수준으로 나타났는데, 이는 ’24.1월 이후 저축은행 등의 토지담보대출 신규취급 을 제한 함에 따라 대출 잔액 (연체율 산식의 분모) 이 감소 하는 가운데, 사업장 부실화 등으로 연체액 (분자) 이 증가 한데 기인합니다.
‘23말 이후 토담대 대출 잔액은 28.8% 감소([‘23말]29.7→[‘24.9말]21.1조원), 토담대 연체채권 잔액은 84.7% 증가([‘23말]2.1→[‘24.9말]3.9조원) 금융권 PF대출 등 연체율 추이 (단위 : %, %p) 구 분 ’23.3월말 ’23.6월말 ’23.9월말 ’23.12월말 ’24.3월말 ’24.6월말 ’24.9월말 전분기말대비 변동 전분기말대비 변동 PF대출 2.01 2.17 2.42 2.70 3.55 3.56 +0.01 3.51 △0.05 토담대 6.08 6.08 6.85 7.15 12.96 14.42 +1.46 18.57 +4.14
【 부동산 PF에 대한 평가 및 향후계획 】
‘24.9월말 기준 사업성 평가 결과 PF 대손충당금 11.3조원 이 적립 되었으나 대부분 업권에서 증자 등에 따라 자본비율 이 전년말 대비 상승
하고, 최저 규제비율 을 미충족 한 금융회사 가 없다 는 점에서 전반적으로 금융회사 에 대한 영향 은 크지 않은 것으로 나타났습니다.
증권 38.89%p↑(734.66%→773.55%), 저축 0.83%p↑(14.35%→15.18%), 여전 0.66%p↑ (18.68%→19.34%), 은행 0.25%p↑(16.63%→16.88%) 등 (상호·새마을금고는 소폭 하락) 또한, 유의·부실우려 여신 중 공사가 진행중인 본PF 규모 (4.6조원) 는 ‘24.6월 기준 평가 (4.1조원) 대비 크게 늘지 않아 건설사에 미치는 영향은 제한적 이며, 유의·부실우려 사업장에 참여중인 시행사 의 경우에도 대부분 매출 규모가 적은 영세업체 로 확인되는 등 금번 평가 에 따른 건설사·시행사 에 대한 추가 영향은 제한적 인 것으로 판단됩니다. 민간 전문가 들은 “ ‘22.11월 큰 폭의 변동성을 보인 PF-ABCP 등 PF 관련 자금시장 은‘23년초 이후 현재까지 안정된 모습을 보이고 있으며, 최근 정치적 불확실성에도 불구하고 크게 영향을 받지 않았다 ”고 하면서 “금융당국의 일관된 부동산 PF 연착륙 대책 추진에 기반하여 부동산 PF 연착륙 이 체계적으로 진행 되고 있다고 평가” 하였습니다. 또한,“24년 상반기에는 부동산 PF 잠재부실 이 큰 금융회사 의 신용등급 이 하향 조정 되는 경우가 많았으나 하반기 들어서는 추가 조정 이 미미한 수준” 이라고 밝혔습니다. 다만,“ 사업지연에 따른 추가손실 을 최소화 하기 위해 재구조화·정리 를 속도감 있게 추진할 필요 가 있다”고 하면서,“최근 정치적 불확실성에 대해서도 시장이 동요하지 않도록 부동산 PF 시장 안정화 와 주택공급 확대 기조 등 정책의 일관성 을 유지 해야한다 ”고 강조하였습니다. 연체율과 관련하여서는 “토지담보대출 (21.1조원) 연체율이 상승세 이긴 하나 PF대출 (130.3조원) 대비 토지담보대출 규모 가 작고 앞으로 부실PF 정리가 진행 되면서 연체율 수준도 점차 낮아질 것으로 예상 된다”고 하였습니다. 금융당국은 사업성 평가와 관련하여 “ 상세한 사업성 평가기준 을 새로 마련하고 엄정한 평가를 통해 잠재적 부실 을 현재화 하고 이에 상응하는 충분한 손실흡수 능력 을 확충 토록 함으로써 금융회사와 금융시스템 안정성 제고 에 기여 하고 있다”고 하면서 “ 예상범위 내의 유의·부실우려 규모 , 금융 회사·건설사·시행사 등 시장 참가자에 대한 영향 이 제한적 인 상황, PF대출 신규취급 증가 와 민간분야 에서의 자금유입 확대 등을 감안 시 부동산 PF 리스크 는 안정적으로 관리 되고 있다”고 평가하였습니다. 또한, “개별 신탁사의 사업장 관리상황, 자본확충 및 자금 수지 등을 모니터링하고 있으며, 일부 부동산신탁사의 적기시정조치 등으로 인한 추가 불안 가능성 은 현재 없는 것 ”으로 평가하였습니다. 한편, “재구조화·정리를 완료한 여신 4.5조원 (‘24.10월말 기준) 中 주거 사업장 여신은 2.8조원으로 향후 약 3.5만 호
의 주택공급 촉진 효과 가 기대되며, 잔여 사업장 의 정리 등이 원활히 진행될 경우 내년 상반기까지 추가로 약 1 0.4만 호 의 주택공급 촉진에 기여할 것으로 전망된다”고 하면서 , “금융회사의 건전성 관리 및 PF시장 자금 선순환 이 이루어지기 위해 부실 사업장 재구조화･정리 가 계획대로 차질없이 추진 될 필요가 있다”고 강조하면서, “ 금융업권의 적극적인 협조 를 당부 한다”고 하였습니다.
‘24.10월말까지 정리･재구조화 완료된 주거시설 사업장의 사업계획상 세대수로서, 재구조화 등으로 애로 요인이 해소되어, 정상적으로 공사 진행시 예상되는 주택공급 물량임 아울러 “ 신디케이트론 등을 통해 필요한 자금 이 공급 되도록 유도하여 주택공급 활성화 를 적극 지원 할 것”이라고 강조하였습니다. 부동산 PF 위기 재발방지를 위해 11월 14일 발표한 「 부동산 PF 제도 개선방안 」과 관련하여, 금융당국은 “「 부동산 PF 제도 개선방안 」중 금융 규제 강화방안
은 ‘25.상반기중 TF를 통해 세부방안을 마련할 계획이며, 부동산 PF에 대한 자금공급 축소 우려 를 해소 하기 위하여 일정기간 유예 후 단계적으로 시행 하고, 시행시기 이후의 PF 대출 등에 적용 할 계획”이라고 하였으며 “ 책임준공 은 ’25.1분기중 국토부, 금융·건설업권 등으로 구성된 TF를 통해 연장사유와 배상범위 등에 대한 개선방안 을 마련할 계획”이라고 밝혔습니다.
부동산 PF 제도개선방안 中 PF사업 자기자본비율에 따른 위험가중치·충당금 차등화, 자기자본비율 요건 도입 검토, 금융업권별 위험가중치·충당금 규제 정비, 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제 마련, 업권별 부동산PF 익스포져에 대한 한도 규제 정비 부동산 PF 수수료 와 관련하여서는 “현재 각 금융업권별 협회와 중앙회에서 모범규준 제정을 추진하고 있으며, 내년 1월중 만기연장수수료 폐지를 포함한 금융업권 자율의 모범규준 제정을 완료하여 全 금융권 에 시행 할 계획”이라고 하였습니다. 또한, “ 당초 정부가 계획했던 부동산 PF 연착륙 방향 이 차질없이 추진 되도록 금융·건설업계와 적극적으로 소통·조율 하는 등의 노력을 지속할 예정이며, 추가적으로 필요한 사항 에 대해서는 관계기관과 협의 하여 즉시 대응 해나갈 예정 ”이라고 강조하였습니다. [별첨] 부동산 PF 사업성 평가결과 및 정리·재구조화 현황