토지신탁 내실화를 위한 금융투자업규정 개정안 규정변경예고 √ 개정안 주요 내용은
- 책임준공형 토지신탁의 실질위험을 반영토록 NCR 산정기준 을 정비 하고,
- 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 를 도입하는 것이다. √ 토지신탁 규모 증가 및 다양한 유형 출현 에 대응하여 건전성 규제를 현실화 하는 것으로 부동산신탁사가 건전 하고 내실있는 사업 을 추진할 수 있을 것으로 기대한다. 금융위원회·금융감독원은 부동산신탁사의 토지신탁 사업
내실화 를 위한 「 금융투자업규정 」 개정안 규정변경예고 ** 를 실시한다. 이번 개정안은 「 부동산 PF 제도 개선방안 」 ( ’ 24.11.14. 발표) 의 후속조치 로,
- 책임준공형 토지신탁의 실질위험 이 반영 되도록 시행사·시공사·사업장의 위험별 차등화 적용 등 NCR 산정기준 을 정교화 하고,
- 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 를 도입 하여 건전성 규제 를 개선 하고자 하는 것이다.
부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 건설·분양한 후 수익을 배분하는 신탁사업 ** 세부 산정기준 등은 시행세칙 개정안에서 규율(금감원 사전예고 예정) Ⅰ 추진 배경 그동안 부동산신탁사들이 토지신탁을 적극적으로 수주한 결과 토지신탁 의 규모가 빠르게 증가
하였고, 이에 부동산신탁사의 재무구조 등에서 토지 신탁의 비중도 높아지고 있다. 아울러, 최근 토지신탁 중 책임준공형 사업 리스크에 대한 우려 가 지속 제기됨에 따라 토지신탁 사업이 내실있게 추진 될 수 있도록 제도정비가 필요한 상황이다.
토지신탁 수탁고 (조원) : (’19) 70.7 (’20) 77.9 (’21) 93.8 (’22) 101.7 (’23) 99.2 (’24.9월) 98.3 → ‘22.下부터는 신규 수탁 축소로 수탁고 감소 추세로 전환 토지신탁 사업에서는 신탁사의 신탁계정대 가 투입되거나 신탁사가 책임준공 의무 를 부담함에 따라 사업장의 분양률·공정률 저하가 신탁사 의 재무여건 , 유동성 등에 영향을 미칠 수 있다. 이러한 신탁사의 건전성은 다시금 토지 신탁 사업 진행 에 영향을 끼쳐 토지신탁 사업장이 지연·부실화될 경우 대주단·시공사·수분양자 등 다양한 이해관계자 들이 영향 을 받게 된다. 이러한 시장 환경에 대응하여 이미 개별 신탁사 들은 자체적으로 사업성 평가를 강화하는 등 내실화 노력 을 추진중이며, 책임준공형 토지신탁에 대한 업계 의 표준화 된 내부통제기준
도 마련 · 시행 할 예정이다.
「책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준」 (’25.1.31. 신규 계약부터 적용) : : 표준 사업성 심의기준 및 절차, 필수 사업비의 100% 사전확보 원칙, 책임준공 의무 미이행시 배상책임의 범위와 시기 명확화 등 금융당국도 ’ 22년 하반기부터 부동산신탁사 에 대한 모니터링 을 실시하는 한편, 지난해 부터는 부동산신탁사에 대한 주기적 스트레스 테스트 를 통해 관리 · 감독 을 추진중이다. 금번 건전성 제도개선을 통해 보다 근본적·선제적 으로 내실있는 토지신탁 사업 관리 가 이루어져 앞으로는 부동산 경기변동에 따른 신탁사의 리스크 및 이해관계자 영향 등이 최소화될 것으로 기대된다. Ⅱ 개정안 주요내용 책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화 첫째, 현행 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되는 책임준공의무에 따른 NCR 위험액 산정이 ‘ 유형
에 상관없이 ’ 책임준공의무 가 있는 모든 토지신탁 으로 확대·적용 된다. 실질적으로 동일한 계약임에도 서로 다른 기준이 적용되고 있었던 미비점을 보완하는 조치이다.
토지신탁은 (1)관리형과 (2)차입형으로 구분되며, 관리형은 다시 (1-1)책임준공형, (1-2)일반 관리형으로 구분 → 다만, (2)차입형에도 책임준공확약이 결합되는 소위 혼합형 유형도 다수 발생 둘째, NCR 산정시 시행사·시공사 및 신탁사의 신용리스크 관련 산정기준 을 현실 에 맞추어 조정 한다. 그간 획일적인 기준 (고정값 등) 적용으로 시장 변동을 제대로 반영하지 못하였으나, 금번 개정을 통해 모범규준 준수 여부 , 시행사·시공사 및 사업장 의 실제 위험 을 반영 한 보다 정교하고 현실적 인 관리체계로 개선하는 것이다.
NCR(%) = 영업용순자본 × 100 시장위험액 + 신용위험액
+ 운영위험액
책임준공형 토지신탁 신용위험액 :
- 대출원리금 잔액 × 0.5 ×
- 위탁자·시공사 신용위험값 ×
- 부신사 운영위험값
【 주요 개선 내용 】
- 모범규준을 준수하여 손해배상범위가 제한되는 경우 배상비율을 곱해 일부 완화(대출원리금 잔액 × 0.2(손해배상비율) × 0.5)
모범규준 미준수시 (×0.2) 제외
- 신용등급이 없는 경우 24%, 위험가중치 1.5배, 부도발생시 100% 적용 등
- 공정률 갭, 시공사 또는 신탁사 책준도과 등 단계별 위험값 차등화 < 참고 : 토지신탁 NCR 산정기준 현행 및 개선안 비교 > 신용위험액 산정 적용 범위 現 관리형 토지신탁에만 적용 ➜ 改 신탁사 손해배상 의무가 있는 모든 토지신탁 (유형 무관) 신용 위험액 산정 기준
- 신용 위험액 익스포저 現 대출원리금 잔액 × 0.5 改 모범규준 적용 여부 O 대출원리금 잔액 × 0.5 × 0.2 X 현행과 동일
- 시공사 위험 반영 [신용등급 無] 現 12% [부도 발생시] 現 변동 없음 [신용등급 無] 改 24% (B-미만과 동일) [부도 발생시] 改 100%
- 사업장 공정률 반영 신탁사 운영위험값 現 15% 고정 改 사업장 공정률갭에 따라 위험값 차등 (15%~100%) 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 도입 부동산신탁사가 영위하는 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액 (총 예상위험액)이 자기자본을 초과하지 않도록 관리할 계획이다. 여타 금융업권
과 달리 부동산신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도의 한도 규율이 없어 신탁사 의 관리능력 범위내 토지신탁 사업수주가 이루어지고 있는지를 사전적 으로 점검·예방 하는 데 한계가 있었다.
예) 증권사의 경우 “자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도”를 100%로 제한 금번 개정안은 분양률, 대손충당금이 높을수록 위험액이 차감되는 만큼, 신탁사가 자체 관리능력 을 안정적으로 유지함으로써 보다 건전하고 내실 있게 토지신탁 사업을 추진할 것으로 기대된다.
( 자기자본 - 대손준비금 ) ≧ 총 예상위험액 (
- 책준형 +
- 차입형)
- 책준형 위험액 = 대출원리금 × 0.2(손해배상비율) × 0.5(담보력)
- 차입형 위험액 = (신탁계정대 – 대손충당금) × [0.5 (담보력) – Min(0.4, 0.4× )] Ⅲ 향후 계획 「금융투자업규정」 개정안은 1.21일(화)부터 3.4일(화) 까지 규정변경예고를 실시할 예정이며, 이후 규제개혁위원회 심사, 금융위원회 의결 등의 절차를 거쳐 ’ 25.7.1일자
로 시행될 예정 이다.
자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도는 단계적 적용 다만, 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 점을 감안하여 부동산신탁사 에게 충분한 준비기간 을 부여할 방침이다. 이를 위해 ’ 25년말 150% → ’ 26년말 120% → ’ 27년말 100% 로 한도를 점진적으로 축소하여, ’ 27년말 전면 시행 을 목표로 추진할 계획이다. 금융당국은 “이번 토지신탁 내실화방안 은 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실있게 관리하기 위해 마련한 것으로, 이를 통해 궁극적으로는 수분양자 의 이익 보호 , 안정적 부동산 공급 등에 기여 할 것으로 기대된다” 면서,“이러한 취지대로 제도가 운영될 수 있도록 시장상황 을 면밀히 모니터링 하고 규정 개정 추진 과정에서 업계 와도 지속 소통 해 나갈 계획이다”라고 밝혔다. < 입법예고·규정변경예고 관련 안내사항 >
- 예고기간 : 2025.1.21일(화) ~ 2025.3.4일(화), (43일)
- 입법예고·규정변경예고된 내용에 대해 의견이 있으시면 다음 사항을 기재한 의견서 를 아래의 제출처로 제출 해 주시기 바랍니다. - 예고 사항에 대한 찬성 또는 반대 의견 (반대의 경우 이유 명시) - 성명 (기관ㆍ단체의 경우 기관ㆍ단체명과 대표자명) , 주소·전화번호 - 일반우편 : 서울시 종로구 세종대로 209 정부서울청사 금융위원회 자산운용과 - 전자우편 : holbytla@korea.kr - 팩스 : 02-2100-2679
개정안 전문(全文) 은 “금융위 홈페이지( www.fsc.go.kr ) › 정책마당 › 법령정보 입법예고/규정변경예고”에서 확인 가능합니다.
별첨 : 개정안 세부내용