부동산신탁사의 내실있는 토지신탁 운영을 위해 건전성 규제를 개선합니다.
- 토지신탁 유형(관리형‧차입형)에 상관없이 책임준공의무 를 질 경우 NCR 위험액 에 반영하고, NCR 산정기준 을 개선
- 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 100% 도입 금융위원회 (위원장 김병환) 는 부동산신탁사 의 토지신탁
사업 내실화 를 위한 ｢금융투자업규정｣ 개정안 이 ’25.6.25.(수) 금융위원회 에서 의결 되어 7.1일부터 시행된다고 밝혔다.
부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 건설·분양한 후 수익을 배분하는 신탁사업 ** 현재 세부 산정기준 등을 포함한 ｢금융투자업규정 시행세칙｣ 개정도 진행 중 첫째 , 책임준공형
토지신탁의 실질위험 이 반영되도록 영업용순자본비율 (이하 ‘ NCR ’ ** ) 적용범위를 확대 하고, 산정기준을 개선 한다
시공사가 책임준공의무 불이행시 신탁사가 책임준공의무를 부담하는 토지신탁 ** Net Capital Ratio : 부동산신탁사의 재무건전성 (영업용순자본÷총위험액) 을 평가하는 지표로서 150% 미만으로 떨어질 경우 경영개선요구 등 조치 현재까지 부동산신탁사의 책임준공의무에 대한 NCR 위험액 반영 은 책임 준공형 ‘관리형’
토지신탁에만 한정 되어 있어, ‘차입형’ 토지신탁에 책임준공 확약이 결합된 경우, NCR 위험액 산정시 제외되어 왔다. 이를 개선하기 위해 부동산신탁사가 책임준공의무 를 질 경우 토지신탁의 유형과 상관없이 신용위험액을 반영 하도록 하였다.
토지신탁은 차입주체에 따라, (1)관리형(위탁자)과 (2)차입형(신탁사)으로 구분되며, (1)관리형은 (1-1)책임준공형, (1-2)일반 관리형으로 구분해 왔으나, 최근 (2)차입형에 책임준공확약이 결합된 혼합형 유형도 다수 발생 또한, ｢금융투자업규정 시행세칙｣ (이하 ‘시행세칙’) 을 개정하여 부동산신탁사의 신용위험액 산정기준을 개선 하였다. 위탁자 및 시공사 등 신탁사 거래상대방의 신용위험 을 합리적으로 반영하고, 사업장별 공정률 차이 등을 감안해 위험값을 차등 적용 하도록 하는 한편, 금융투자협회 모범규준
등을 준수하는 경우에는 위험값을 일부 경감 할 수 있도록 하였다. 변경된 산정기준은 7.1일 이후 신규계약분 부터 적용된다.
｢ 책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준｣ 또는 ｢정비사업 업무처리 가이드라인｣ 둘째 , 부동산신탁사의 관리능력 범위 내 에서 사업수주가 이뤄지도록 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 를 도입한다. 그간 부동산신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도 한도 규율
이 없어 신탁사의 관리능력 범위 내 에서 토지신탁 사업이 내실있게 운영되는지 사전점검 ‧ 예방 하는 데 한계 가 있었다. 이에 토지신탁의 총 예상위험액 을 자기자본의 100% 이내 로 제한하는 한도 기준 을 신설하되, 충분한 준비기간을 부여하기 위해 한도를 ‘27년 말까지 점진적 ** 으로 적용 하기로 하였다.
예) 증권사의 경우 “자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도”를 100%로 제한(‘20년) ** (‘25년말) 150% → (’26년말) 120% → (‘27년말) 100% 시행세칙에서는 토지신탁 위험액 산정시 책임준공의무 에 따른 손해배상 가능성 (책준형) , 자산건전성 분류 (차입형) 등을 감안하도록 해 사업장별 위험 을 실질적으로 반영 하고자 하였다. 한편, 신탁방식 정비사업 에서 주택도시보증공사 (HUG) 의 보증대출 이 일정 요건
을 충족하는 경우, 동 대출이 부동산신탁사의 NCR 및 토지신탁 위험액 한도 에 영향을 미치지 않도록 특례 규정 을 시행세칙에 마련하였다.
➀ 차입금에 대한 신탁사의 책임을 신탁재산으로 한정하는 등 회계처리기준에 따라 고유계정 차입금으로 인식되지 않으며, ➁국가 또는 공공기관이 대출이나 보증을 제공하는 경우 금번 제도개선을 통해 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 책임있게 운영 함으로써 부동산신탁사의 건전성 강화 뿐만 아니라, 궁극적으로는 수분양자 등의 이익 보호 , 안정적인 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대된다. 금융 당국은 금번 제도개선 사항이 현장에서 제대로 안착 하는지 여부와 함께 부동산신탁사의 건전성 등을 지속 모니터링 해 나갈 계획이다.