부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 개최

부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 개최 ◈ 사업성 평가 를 통해 정상 사업장 은 자금이 공급되게 하고, 부실 사업장 은 재구조화·정리 를 유도 하는 등 부동산 PF 연착륙은 차질없이 추진 중

• ’25.9월말 PF 익스포져는 177.9조원

으로 전분기 대비 8.7조원 감소

PF 익스포져(조원) : (‘24.12말) 202.3 → (‘25.3말) 190.8 → (6말) 186.6→ (9말) 177.9 - ’25.3분기 신규 PF 취급액은 20.6조원 으로 전년 동기대비 4.2조원이 증가하는 등 사업성 양호 사업장 중심으로 신규자금 지속 공급

PF신규취급액(조원): (’24.3Q)16.4 →(4Q)17.1 →(’25.1Q)11.2→(2Q)23.6 → (3Q)20.6

• ’25.9월말 PF 대출(116.4조원) 연체율은 4.24% 로 금융권의 부실정리 등의 영향으로 전분기 대비 △0.15%p 하락

PF대출 연체율(%):(‘24.12말)3.42 →(‘25.3말)4.49 →(6말)4.39 → (9말)4.24

• ’25.9월말 PF사업성 평가결과 유의(C)·부실우려(D) 여신은 18.2조원

으로 2분기 연속 감소

유의·부실우려 여신(조원) : (‘25.3말) 21.9 → (6말) 20.8 → (9말) 18.2 - ’25.9월말까지 유의·부실우려 사업장 중 16.5조원 이 정리·재구조화 (PF고정이하여신비율 △8.0%p, PF연체율 △5.8%p 하락 등 건전성 지표 개선효과) ◈ ’25년말 종료되는 한시적 금융규제완화조치 를 ’26.6월말까지 연장 하는 등 PF사업장에 대한 정리·재구조화 및 신규자금 공급 등을 지속 지원 ◈ PF 건전성 제고 및 위기재발방지를 위한 「 PF 건전성 제도개선방안 」 및 향후 일정 등을 마련

• 1년의 준비기간 후 ’27년부터 시행

하고

• 신규 취급분 부터 적용 할 계획,

• 자기자본비율 에 따른 건전성·충당금 규제 와 대출제한 규제 (자기자본비율 요건)는 일정기간(4년)에 걸쳐 단계적 (5→10→15→20%)으로 상향 할 예정

증권의 경우 원활한 모험자본 공급 등을 감안하여 일부 내용 ‘26.상반기중 시행

【관련 국정과제】

58-3. 생산적 분야로의 자금공급 유도를 위한 건전성 규제 개편 금융위원회 , 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관 은 「 부동산 PF 상황 점검회의 」를 개최 하고, 금융권 PF대출 등 연체율 현황 , 사업성 평가 결과 , 한시적 금융규제완화조치 연장, 부동산 PF 건전성 제도개선방안 등에 대해 논의 하였습니다. <부동산 PF 상황 점검회의 개요> ▸ (일시/장소) ‘25.12.22.(월) 16:00 / 은행연합회 14층 중회의실 ▸ (참석자) 금융당국 : 금융위원회 사무처장(주재), 금융정책국장, 금융정책과장, 중소금융과장 금융감독원 기획전략 부원장보, 중소금융검사1국장 관계기관 : 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 한국주택금융공사, 한국자산 관리공사, 금융연구원 금융업계 : 은행연합회, 생명보험협회, 손해보험협회, 금융투자협회, 저축 은행중앙회, 여신금융협회, 새마을금고중앙회, 신한·하나 지주, 나이스신용평가 건설업계 : 대한건설협회, 한국주택협회, 한국부동산개발협회, 건설산업연구원 금융권 PF 대출 등 연체율 현황 ’25.3분기중 신규 PF 취급액 은 20.6조원 으로 전년동기 대비 4.2조원 이 증가 하는 등 사업성 이 양호한 우량 사업장 을 중심 으로 PF시장 내 신규 자금 이 지속 공급 되는 모습을 보이고 있습니다.

PF신규취급액 (조원) : (’24.3Q)16.4 →(4Q)17.1 →(’25.1Q)11.2 →(2Q)23.6 → (3Q)20.6 ’ 25.9월말 기준 금융권 PF대출 (116.4조원) 연체율 은 4.24% 수준으로 PF대출 잔액 감소에도 불구하고 금융권의 부실정리 등의 영향으로 전분기 대비 △0.15%p 하락 하였습니다. 한편, 중소금융회사 (저축·여전·상호) 의 토지담보대출 (12.4조원) 연체율 은 32.43% 수준으로 나타났는데, 이는 대출 잔액 (연체율 산식의 분모) 이 크게 감소 하는 가운데, 연체액 (분자) 이 증가 한 데 기인합니다.

‘23말 이후 토담대 대출 잔액은 17.2조원 감소([‘23말]29.7조원→[‘25.9말]12.4조원), 토담대 연체채권 잔액은 1.9조원 증가([‘23말]2.1조원→[‘25.9말]4.0조원) < 금융권 PF대출 등 연체율 추이 > (단위 : %, %p) 구 분 ’23.9월말 ’23.12월말 ’24.3월말 ’24.6월말 ’24.9월말 ’24,12월말 ’25.3월말 ’25.6월말 ’25.9월말 전분기말 대비 변동 PF대출 2.42 2.70 3.55 3.56 3.51 3.42 4.49 4.39 4.24 △0.15 토담대 6.85 7.15 12.96 14.42 18.57 21.71 28.05 29.97 32.43 +2.47 ’25.9월말 기준 사업성 평가 新 사업성 평가기준 (‘24.6월 마련) 을 바탕으로 ’25.9월말 6차 사업성 평가 를 완료 하였습니다.

‘24.6월말 최초 평가시 부실이 진행되고 있는 사업장(연체 등)에 대해 우선 평가하였고, ’24.9월말 2차 평가부터 모든 PF 사업장을 대상으로 분기별 사업성 평가 실시중 ’25.9월말 기준 전체 PF 익스포져 (PF대출, 토담대, 채무보증 등) 는 177.9조원 으로 ’25.6월말 (186.6조원) 에 비해 8.7조원 감소 하였습니다. 이는 신규 취급 PF 익스포져에 비해 사업완료와 정리·재구조화로 줄어드는 익스포져가 더 많음에 기인합니다.

PF 익스포져(조원) : (’24.6말) 216.5 → (9말) 210.4 → (12말) 202.3 → (‘25.3말) 190.8 → (6말) 186.6 → (9말) 177.9 사업성 평가결과, 유의 (C) ·부실우려 (D) 여신 은 18.2조원 으로 전체 PF 익스포져 의 10.2% 수준 이며 2분기 연속 으로 전분기 대비 규모와 비중 이 모두 감소 하였습니다.

유의·부실우려 규모(조원) : (’25.3말) 21.9 → (6말) 20.8 → (9말) 18.2 전체 대비 비중(%) : (’25.3말) 11.5 → (6말) 11.1 → (9말) 10.2 < 사업성 평가 결과 > (단위 : 조원, %) 구 분 전 체 (a) 新 기준 평가대상 C·D 소계 (b) 비 중 유의(C) 부실우려(D) (b/a*100) ’23년말 231.1 9.3

• 1) 4.0 ‘24. 6월말 (1차 평가) 216.5 33.7 7.4 13.5 21.0
• 2) 9.7 ‘ 24. 9월말 (2차 평가) 210.4 210.4 8.2 14.7 22.9 10.9 ‘24.12월말 (3차 평가) 202.3 202.3 5.9 13.3 19.2 9.5 ‘25. 3월말 (4차 평가) 190.8 190.8 6.6 15.4 21.9 11.5 ‘25. 6월말 (5차 평가) 186.6 186.6 6.2 14.6 20.8 11.1 ‘25. 9월말 (6차 평가) 177.9 177.9 4.9 13.3 18.2 10.2 주1) 구기준의 PF대출 ‘악화우려’에 해당하는 여신잔액+토담대 고정이하여신액+채무보증 고정이하여신액
• 2) 평가대상 外(182.8조원) 사업장에 대한 구 기준 적용 유의･부실우려 여신(2.3조원) 합산시 23.3조원 한편, 전체 익스포져의 감소에 따라 PF 충당금 규모 는 전분기말 대비 감소 (△1.3조원) 하였으나, 유의 (C) ·부실우려 (D) 여신 이 감소 함에 따라 전분기말 대비 손실흡수능력 은 상승 하였고 PF 고정이하여신비율 도 하락 하였습니다.

PF 대손충당금 : (‘25.6월말) 13.1조원 → (’25.9월말) 11.8조원 ** 커버리지비율 (대손충당금/유의·부실우려 여신) : (’25.6월말) 62.9% → (’25.9월말) 64.6% (1.7%p↑) *** PF고정이하여신비율 : (‘25.6월말) 11.97% → (’25.9월말) 10.98% (△0.99%p↓) 정리·재구조화 이행 현황 < 정리·재구조화 실적 (누적) 관련 실적표 > (단위 : 조원) 구 분 정리·재구조화 실적(당기 증가분) ‘24.9말 ‘24.12말 ’25.3말 ’25.6말 ’25.9말 정리 1.5 4.4 (2.9) 6.5 (2.1) 8.7 (2.2) 11.8 (3.1) 재구조화 1.6 2.1 (0.5) 2.6 (0.5) 4.0 (1.4) 4.7 (0.7) 합계 3.1 6.5 (3.4) 9.1 (2.6) 12.7 (3.6) 16.5 (3.8) ’25.9월말까지 유의 (C) ·부실우려 (D) 사업장 16.5조원 이 정리·재구조화 되었습니다. 경공매, 수의계약 및 상각 등을 통해 11.8조원이 정리 되었고, 신규자금 공급 및 자금구조 개편 등을 통해 4.7조원의 재구조화 가 완료되었습니다. 그간 16.5조원 의 정리·재구조화를 통해 PF 고정이하여신비율 △8.0%p , PF 연체율 △5.8%p 하락 등 건전성 지표 개선효과가 발생 하였습니다. 또한, 금융권 PF사업장 정보 등을 국토부 등 관계기관에 제공하는 등 부실 사업장 정리 와 주택공급 의 실질적 연계 를 위해 적극적인 협력 을 추진 하고 있습니다. 부동산 PF 관련 한시적 금융규제완화 조치 연장 ’25년 하반기에 종료되는 부동산 PF 관련 한시적 금융 규제 완화 조치의 향후 운영 방안 에 대해서도 논의하였습니다. 현재 PF 연착륙을 지원 하기 위해 총 10건의 한시적 금융규제 완화 조치 를 운영 중입니다. 현재 진행중인 부동산 PF 사업장 에 대한 정리·재구조화, 신규자금 공급 등을 지속 적으로 지원 하기 위해, 부동산 PF 관련 한시적 금융규제 완화 조치 10건 중 지속 필요성이 있는 9건 에 대해 ’26.6월까지 연장 하되, 구체적인 정상화 시기 등은 ’26년 상반기 중 부동산 PF 여건을 감안하여 판단할 예정입니다 .

‘재구조화 대출 등에 공동대출 취급기준 일부 완화’(상호금융)는 조합 이용실적이 적고 부실대출 정리 효과도 미미하여 정상화 결정 [표] PF 관련 한시적 금융규제 완화 조치 및 연장 여부( ’26.6월말까지 연장 ) 업권 한시적 금융규제완화 연장 조치 연장 여부 [1] 공통 ①자금 공급, 재구조화·정리 관련 임직원 면책 6개월 연장 ②신규자금 공급시 자산건전성 별도 분류 허용 6개월 연장 [2] 보험 ③PF 정상화 지원 등을 위한 RP매도 인정 6개월 연장 ④PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 완화 적용 6개월 연장 [3] 저축은행 ⑤PF 관련 유가증권 보유한도 완화 6개월 연장 ⑥영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 6개월 연장 [4] 금융투자 ⑦자사보증 PF-ABCP 매입 NCR 위험값 완화 6개월 연장 ⑧ 주거용 부동산 대출에 대한 한시적 NCR 위험값 완화 6개월 연장 ⑨채무보증 대출전환 관련 한시적 NCR 위험값 완화 6개월 연장 [5] 상호금융 ⑩재구조화 대출 등에 공동대출 취급기준 일부 완화 정상화 부동산PF 건전성 제도개선방안 및 향후 추진 일정 ｢ 부동산PF 건전성 제도개선방안 ｣ 및 향후 추진일정 등도 논의하였습니다. 동 방안은 ‘24.11월 관계부처 합동으로 발표한 ｢부동산PF 제도개선 방안｣ 후속 조치로, 지난 PF 상황점검회의 (‘25.7.1일) 를 통해 제도개선 방향 을 발표한 이후 ’25.8~9월중 총 6차례 에 걸친 금융권·건설업계 간담회 및 ’25.12월중 금융권 추가 의견수렴 등을 거쳐 방안 을 마련하였습니다. < 부동산 PF 건전성 제도개선방안 주요 내용 >

• PF대출시 ‘ PF사업비 대비 자기자본비율 ’ (20%) 을 기준으로 위험가중치 및 충당금 (사업성 평가) 을 차등화

• 리스크 관리체계 가 부족 한 업권 (저축·상호·여전·새마을) 에 대해서 PF대출시 ‘ PF사업비 대비 자기자본비율 ’ (20%) 을 기준으로 대출 취급 여부 판단

• 부동산PF에 거액신용한도규제 를 도입 하고, 업권별 부동산 및 PF 대출한도 규제 를 전반적으로 정비

제도개선 세부 내용 ☞ [별첨] ‘부동산PF 건전성 제도개선 방안’ 참조 금융권 및 건설업계 는 부동산PF 사업의 자기자본비율 확대 유도를 통해 PF 사업구조 를 개편 하고, 생산적 금융차원 에서 건전성 규제체계 를 확립 하고자 하는 제도개선 의 취지 에 공감 하면서도, 현행 국내 시행사 의 자기자본 비율 수준 과 부동산 경기상황 등을 감안할 때 제도개선으로 인해 부동산PF 사업 이 영향 을 받을 수 있다는 우려 와 건의사항 을 제기하였습니다. 이러한 업계의 우려사항 과 제도개선 관련한 건의사항 을 검토 하여, 수용 가능한 사항 을 방안에 충분히 반영 하였습니다. < 업계 의견 반영한 주요내역 >

• PF시장의 과도한 위축을 방지하기 위해 대출제한 규제 (자기자본비율 요건) 관련하여 실질적 위험이 낮은 경우

에는 규제 예외 허용

(예)

• 공적보증 (HUG, HF) 을 받거나 LH가 시행하는 사업장,

• 위험성이 낮은 것으로 평가되는 사업장 ☞ 상세 대상은 추후 확정 예정

• 현재 국내 PF 사업의 자기자본비율 수준을 감안하여 자기자본 산정 시 투입 예정 자본 및 후순위 대출 등도 보완자본으로 인정

• 사업추진 과정에서 대규모 자본확충이 어려운 점

을 감안하여 최초 취급 시점 의 ‘ 자기자본비율 기준 (사업성 평가, 대출제한) ’을 사업종료시 까지 적용

PF대출취급 측면에서 ‘27년 브릿지론 단계에서 5%를 적용 이후 본PF 전환한 ’29년 15% (‘30년 20%) 적용시 최초 개시시점보다 3~4배 자본을 확충할 필요

• 위험가중치 관련하여 분양률 산정이 어려운 상업용부동산 (데이터센터 등) 에 대해서는 대체적인 방법 (예:임대율 등) 을 통한 차등화 방안 을 마련 ⇨ 구체적인 내용 에 대해 제도 시행 전까지 업계와 소통 할 계획 또한, 금융회사 의 시스템 구축 등에 소요되는 기간과 PF시장 에 미치는 영향 등을 감안하여 금번 제도개선안은

• 1년간 의 준비기간 을 부여한 후, ’27년부터 시행

하고

• 신규 취급분 부터 적용 (한도규제 제외 ** ) 할 계획입니다. 제도 도입시 시장 에 미치는 영향 이 클 수 있는 PF사업비 대비 자기자본비율 에 따른 건전성· 충당금 규제와 대출제한 규제 (자기자본비율 요건) 는

• 일정기간 (4년) 에 걸쳐 단계적 (5→10→15→20%) 으로 상향 적용 할 예정입니다.

단, 증권사의 경우 모험자본 공급 유도 필요성 등을 감안하여 부동산 관련 위험가중치 조정 등 일부 내용은 ‘26.상반기중 시행 ** 부동산PF 거액신용공여한도규제, 부동산·PF 대출한도규제는 규제 성격상 제외(신규 취급분과 기존 잔액을 포함)하되, 시행 당시 한도초과 금융회사에 3년간 해소 기회 부여 준비기간 중에는 제도개선에 따른 후속 규정 개정 작업과 금융회사 시스템 구축 등이 차질 없이 진행될 수 있도록 할 예정입니다. 또한, 제도개선으로 인한 시장 상황 을 면밀하게 모니터링 하면서 보완 이 필요한 경우 업계 및 관계기관과 협의 하여 제도개선 내용 이 시장에 안착 되도록 조정해나가겠습니다. 건전성 제도개선 뿐 아니라 PF사업의 자기자본 확충 기반 관련한 다른 과제 들도 차질없이 추진 되고 있습니다.

• 토지 현물출자 시 양도차익 에 대한 과세시점 을 주식처분 시 로 이연 하는 「 조세특례제한법 개정안 」 (‘25.12.2일 본회의 통과) 이 ‘ 26.1월부터 시행 될 예정이고,

• 브릿지론 사업장에 출자 등을 지원 하는 ‘ PF선진화 마중물 개발앵커리츠 (8,000억 규모) ’도 ’26년 상반기 에 본격적으로 투자를 개시 할 계획입니다.

• 「부동산개발사업관리법」 제정 (‘25.5월) 으로 PF 사업 을 상시 모니터링 할 수 있는 ’ PF 통합정보시스템 ‘ 구축의 근거를 마련하였고, 준비작업을 거쳐 ’27.5월부터 시행 될 예정입니다. 또한,

• 보험회사 의 자회사 가 영위할 수 있는 업무범위 에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 임대 업무 를 추가 (‘25.10.21일 「보험업법 시행령」 개정) 하고,

• ‘ 사업자보증 보증료 우대제도 (HF·HUG, ‘25.3월 시행) ’를 통해 자기자본비율이 높은 18개 사업장 (보증금액 5,491억원) 에 대해 24.3억원 의 보증료 를 할인 하는 등 자기자본비율 상향 을 유도 해나가고 있습니다. 부동산PF 상황에 대한 평가 민간 전문가들은 “ ‘25.9월말까지 총 16.5조원 의 정리·재구조화 실적 을 바탕으로 2분기 연속 부실 PF 규모가 감소 하는 등 부동산 PF 시장 은 관리 가능한 수준 으로 안정화 되었다”고 평가하였습니다. 정부는 “ 부실 PF 규모 감소세가 유지 될 수 있도록 경영진 면담, 부실감축 계획 이행점검 등을 통해 부실 PF 사업장 에 대하여 상시적으로 정리·재구조화 를 추진하여 금융회사의 건전성 관리를 강화 할 예정”이라고 하였습니다. [별첨] 부동산 PF 건전성 제도개선 방안