본문
질의
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에서는 같은 호 각 목의 요건을 모두 갖춘 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 함)에 대한 중개보수는 「공인중개사법 시행규칙」 별표 2의 상한요율 이내에서 결정한다고 규정하고 있는바, 같은 규칙 제20조제4항제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 오피스텔로서 업무용으로 사용되는 오피스텔(이하 “업무용오피스텔”이라 함)은 같은 호에 따른 중개보수 요율의 적용을 받는 오피스텔에 해당하는지?
해석 논거
먼저 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에서는 같은 규칙 별표 2의 상한요율을 적용받는 오피스텔의 요건으로 전용면적이 85제곱미터 이하이고(가목), 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설1)1) 전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함하며, 이하 같음.
을 갖출 것(나목)을 규정하고 있을 뿐, 해당 오피스텔이 주거용으로 사용될 것을 요건으로 규정하고 있지는 않습니다.
그렇다면 법령의 문언이 명확한 경우에는 원칙적으로 그 문언에 따라 해석해야 하는바2)2) 대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결례 참조
, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 오피스텔은 문언상 같은 호의 적용대상에 해당한다고 보아야 할 것이고, 업무용으로 사용된다는 이유만으로 그 적용대상에서 제외된다고 볼 수 없습니다.
그리고 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에서는 오피스텔을 일반업무시설의 하나로 규정하면서, ‘업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것’으로 정의하고 있는바, 건축법령상 오피스텔은 업무와 주거의 성격이 혼합된 건축물로서 당초 도심에서 낮에는 사무 등의 업무에 활용하고 저녁에는 숙식까지 가능하도록 한 건축물을 허용하려는 취지로 도입된 것3)3) 법제처 2011.7.15. 회신 11-0320 해석례 참조
입니다.
이처럼 오피스텔은 그 용도를 일의적으로 단정하기 어려운바, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에서 오피스텔의 실제 사용 용도가 아니라 일정한 규모와 시설에 관한 요건을 중개보수 상한요율의 적용 기준으로 정한 것은 용도가 특정되기 어려운 오피스텔의 특성을 고려하여 객관적인 요건을 기준으로 그 적용 대상을 명확히 한 것으로 볼 수 있습니다.
또한 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항에서는 같은 항 제1호에 해당하는 오피스텔과 그 밖의 중개대상물을 구분하여 중개보수의 상한요율을 달리 정하고 있는데, 같은 항 제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 오피스텔에 대하여 실제 주거용으로 사용되지 않는다는 이유로 같은 항 제2호를 적용하는 것은 명문의 근거 없이 중개보수 상한요율의 적용기준을 용도까지 확장하는 것으로서 타당하지 않습니다.
따라서 업무용오피스텔도 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에 따른 중개보수 요율을 적용받습니다.
※ 법령정비 권고사항
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호의 중개보수 상한요율 적용대상에서 업무용으로 사용하는 오피스텔을 제외할 필요가 있는지 여부를 정책적으로 판단하여 이를 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
공인중개사법
제32조(중개보수 등) ① ∼ ③ (생 략)
④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① ∼ ③ (생 략)
④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
⑤ ∼ ⑦ (생 략)
[별표 2]
오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련)
구 분
상한요율
1. 매매·교환
1천분의 5
2. 임대차 등
1천분의 4
건축법 시행령
[별표 1]
용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. ∼ 13. (생 략)
14. 업무시설
가. (생 략)
나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
15. ∼ 29. (생 략)
<관계 법령>