본문
질의
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제2항 단서 및 제7호의 위임에 따른 같은 법 시행령 제37조제3항제2호에서는 투기과열지구에서의 예외적 조합원 자격 승계사유로 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우를 그 예외로 규정하고 있고, 같은 항 제1호 괄호 부분에서는 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산하도록 하는 상속인의 소유기간 산정방법을 같은 항 제2호에도 적용하도록 규정하고 있는바,
토지 소유자인 아버지가 사망하여 어머니가 그 토지를 상속받고, 이듬해 어머니도 사망하여 자녀가 그 토지를 다시 상속받은 경우(이하 아버지를 “최초 피상속인”, 어머니를 “직전 피상속인”, 자녀를 “상속인”이라 함), 도시정비법 시행령 제37조제3항제2호에 따라 그 토지를 상속인으로부터 양수한 자가 조합원이 될 수 있는지를 판단하기 위하여 상속인의 토지 소유기간을 산정할 때 합산되는 ‘피상속인의 소유기간’에 최초 피상속인의 소유기간도 합산되는지1)1) 이 사안의 토지는 정비사업을 목적으로 조합에 신탁되어 있고 현재 토지의 소유자들은 신탁재산의 귀속을 등기원인으로 소유권을 취득했으나, 신탁된 기간을 소유기간에 산입할 수 있는지와 신탁재산의 귀속에 따른 소유권 취득을 도시정비법 시행령 제37조제3항제1호 괄호 부분의 ‘상속받아 소유권을 취득한 경우’로 볼 수 있는지는 이 사안의 논의에서 제외하고 현재 소유자가 상속으로 소유권을 취득한 것을 전제함.
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해석 논거
먼저 도시정비법 제39조제2항 본문에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있고, 같은 항 단서 및 제7호의 위임에 따른 같은 법 시행령 제37조제3항제2호에서는 투기사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우를 그 예외로 규정하고 있으며, 같은 항 제1호 괄호 부분에서는 소유자의 소유기간을 산정할 때 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우 피상속인의 소유기간을 합산하도록 하면서 이러한 소유기간 산정방법을 같은 항 제2호 및 제3호에도 적용하도록 규정하고 있습니다.
그런데 도시정비법 시행령 제37조제3항제1호 괄호 부분에서는 상속이 거듭하여 이루어진 경우 최초 피상속인의 소유기간까지 합산되는지에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않으므로, 그 합산 여부는 해당 규정의 문언과 취지 및 조합원 자격 취득 제한 제도의 목적 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
우선 도시정비법 시행령 제37조제3항제1호 괄호 부분은 상속으로 소유권을 취득한 경우 피상속인의 소유기간을 합산하도록 하는 소유기간의 산정 규정으로서 그 적용 횟수를 1회로 제한하고 있지 않은바, 이 사안의 상속인은 상속으로 토지의 소유권을 취득하였으므로 같은 호 괄호 부분에 따라 직전 피상속인의 소유기간을 합산해야 하는데, 직전 피상속인 역시 최초 피상속인으로부터 상속으로 소유권을 취득한 자이므로 그 소유기간을 산정할 때 그가 직접 소유한 기간만이 아니라 최초 피상속인의 소유기간이 합산된다고 보는 것이 문언에 어긋난다고 단정할 수는 없습니다.
그리고 도시정비법 시행령 제37조제3항제1호 괄호 부분은 상속이 소유자의 의사와 관계없이 개시된다는 점을 고려하여, 피상속인이 토지를 장기간 소유해 왔더라도 상속으로 소유자가 바뀌면 소유기간이 상속개시일부터 새로 계산되어 상속인이 해당 토지를 양도할 때 소유기간 요건을 충족하지 못하게 되는 불합리한 결과를 방지하려는 규정으로 볼 수 있는바, 이러한 취지는 상속이 한 차례 이루어진 경우와 거듭하여 이루어진 경우를 달리 볼 이유가 없습니다.
특히 직전 피상속인이 생전에 해당 토지를 양도했다면 최초 피상속인의 소유기간을 합산하여 소유기간 요건의 충족 여부를 판단할 수 있었는데, 직전 피상속인이 사망하여 상속인이 그 토지를 다시 상속받았다는 이유만으로 최초 피상속인의 소유기간이 합산되지 않는다면, 상속이 한 차례 더 이루어졌다는 사정에 따라 종전에 합산할 수 있었던 소유기간이 제외되는 결과가 되어 도시정비법 시행령 제37조제3항제1호 괄호 부분에서 피상속인의 소유기간을 합산하도록 한 취지에 부합하지 않습니다.
또한 도시정비법 제39조제2항 본문은 투기과열지구에서 재건축사업이 시행되는 경우 투기수요를 차단하기 위한 규정이고, 같은 항 단서 및 각 호는 그러한 입법목적을 달성하면서도 재산권 침해를 최소화하여 공익과 사익의 조화를 도모하기 위한 예외 규정이므로1)1) 2003.12.31. 법률 제7056호로 일부개정된 도시정비법 주요골자, 법제처 2025.2.18. 회신 24-0893 해석례 및 법제처 2021.9.29. 회신 21-0408 해석례 참조
, 같은 항 단서 및 그 위임에 따른 도시정비법 시행령 제37조제3항은 투기수요 차단이라는 목적에 부합하는 범위에서 재산권 침해를 최소화할 수 있도록 해석해야 합니다.
이와 관련하여 상속은 사망이라는 객관적인 사실에 의하여 개시되는 것이고, 도시정비법 제39조제2항 본문에서도 매매·증여 등 권리의 변동을 수반하는 행위를 ‘양수’에 포함하면서 상속으로 인한 양도·양수는 제외하고 있는바, 이러한 규정체계에 비추어 보면 상속이 거듭하여 이루어진 경우 최초 피상속인의 소유기간까지 합산하더라도 투기수요 차단이라는 입법목적을 저해한다고 보기 어려우며, 그와 같이 해석하는 것이 상속으로 인한 소유권 이전을 일반적인 매매·증여 등과 구분하여 취급함으로써 재산권 침해를 최소화하려는 취지에도 부합합니다.
따라서 이 사안의 경우, 상속인의 토지 소유기간을 산정할 때 합산되는 ‘피상속인의 소유기간’에 최초 피상속인의 소유기간도 합산됩니다.
※ 법령정비 권고사항
도시정비법 시행령 제37조제3항제1호 괄호 부분에 따라 소유기간을 합산할 때, 직전 피상속인이 최초 상속인으로부터 상속으로 해당 토지의 소유권을 취득한 경우 최초 피상속인의 소유기간까지 합산되는지 여부를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
도시정비법
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (단서 생략)
1. ∼ 3. (생 략)
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. ∼ 6. (생 략)
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
③ (생 략)
도시정비법 시행령
제37조(조합원) ①·② (생 략)
③ 법 제39조제2항제7호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3. ∼ 7. (생 략)
<관계 법령>