「금융투자업규정 일부개정고시안」규정변경예고

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규제영향분석서

금융투자업규정

<목차>

소관부처 및 작 성 자 인 적 사 항소관부처금융위원회작성자이름 서지은담당부서(과) 자산운용과직급 사무관국장자본시장국장연락처02-2100-2661과장자산운용과장이메일holbytla@korea.kr2025. 01. 14.작성 정책책임자직위 성명(서명)

• 1.부동산신탁업자의 토지신탁한도
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< 규제개요>기본정보1.규제사무명부동산신탁업자의 토지신탁한도2.규제조문금융투자업규정 제3-24조의63.위임법령자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제31조제1항, 동법 시행령 제35조제1항4.유형강화5.입법예고2025.01.21~2025.03.04

규제의필요성

• 6.추진배경및 정부개입필요성

NCR 등 현행 경영건전성 규제는 다소 후행적 지표의 성격을 갖고 있는 만큼, 신탁사의 관리 능력 내에서 토지신탁 사업수주가 이루어지도록 사전 예방(“선제적 관리체계”)하는 데 한계 ᄋ 또한, 증권사의 경우 “자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도”를 100%로 제한하고 있는 만큼, 부동산신탁사에 대해서는 관련 규율 공백 → 관계부처 합동 「부동산 PF 제도개선방안」(’24.11월 발표)에서 '부동산신탁사의 토지신탁 내실화방안'을 마련하였으며, 그 후속조치로 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입

• 7.규제내용

예상위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁 한도(“총 예상위험액”)를 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도기준* 신설 ᄋ 처음 도입되는 기준인 만큼 ’25년 150% → ’26년 120% → ’27년 100%(연말 기준)으로 점진적 적용을 통해 시장안착 지원 ᄋ 한도를 초과하는 경우에는 신규 토지신탁 수탁을 제한하여 준수 가능성을 제고

[산정기준] 총 예상위험액(➀책준형+➁차입형) ≤ 자기자본 – 대손준비금8.피규제집단 및 이해관계자토지신탁 업무를 영위하는 부동산신탁업자 14개사유 형 인원수 또는 규모피규제자부동산신탁업자전체 14개 부동산신탁업자 중 한도 도입의 영향을 받는 회사는 일부로 국한9.도입목표 및 기대효과

(도입목표) 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약하고 건설사→금융사로 리스크가 확산되는 현 토지신탁 사업의 한계를 극복하고 내실있는 토지신탁 사업 생태계 조성

(기대효과) 부동산신탁업자가 자체 관리능력을 안정적으로 유지함으로써 토지신탁 사업을 보다 건전하고 내실있게 관리하고 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호 및 안정적 부동산 공급 등에 기여

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규제의적정성10.비 용 편 익 분 석(단위:백만원)

비용편익순비용피규제자피규제자 이외정성분석주요내용11.영향평가 여부기술영향평가경쟁영향평가중기영향평가해당없음해당없음해당없음

기타12.규제일몰제

대분류소분류일몰설정예외기준1. 국제조약 등에 따라 동일하게 적용 되어야하는 규제 미해당2. 국가의 질서 유지 및 국민생명· 안전과 직접 관련된 규제 미해당3. 사회통념상 보편적으로 통용되는 규범적성격의 규제 해당경제규제여부기준4. 국민과 기업의 경제활동에 대한 규제5. 경제활동에 직접영향을 주는 규제일몰설정세부기준6. 피규제자의 규제부담이 매우 큰 규제7. 한시적 목적을 위한 규제이거나 주기적인검토가 필요한 규제일몰설정여부일몰조문연장여부미설정일몰유형일몰설정기간일몰주기13.우선허용·사후 규제적용여부해당사항 없음14.비용감축제(단 위:백 만 원)적용여부비용편익연간균등순비용미적용0 0 015.규제정비계획해당사항 없음 -

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<조문대비표>현 행 개 정 안 <신 설> <신 설> 제8절 토지신탁한도제3-24조의6(부동산신탁업자의 토지신탁한도) ① 부동산신탁업자는 자기자본에 대한 토지신탁 관련 총예상위험액의 비율(이하 “토지신탁한도”라고 한다)을 100분의 100 이하로 유지하여야 한다. 이 경우 자기자본 및 총 예상위험액을 산정하는 방식은 금융감독원장이 정하는 바에 따른다.

② 부동산신탁업자는 토지신탁한도가 100분의 100을 초과하게 되는 경우에는 지체 없이 이를 금융감독원장에게 보고하여야 하며, 토지신탁한도가 100분의 100 이하에 이를 때까지 신규 토지신탁(신탁계정대여금을 통해 사업비를 조달하지 아니하고 부동산신탁업자의 책임준공의무가 없는 토지신탁은 제외한다)을 수탁하여서는 아니 된다.

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Ⅰ. 규제의필요성및대안선택1. 추진배경및정부개입필요성

NCR 등현행경영건전성규제는다소후행적 지표의성격을갖고있는만큼, 신탁사의관리능력 내에서토지신탁사업수주가이루어지도록사전예방(“선제적관리체계”)하는데한계

• 또한, 증권사의경우“자기자본 대비부동산 관련채무보증한도”를100%로제한하고있으나, 부동산신탁사는관련규율공백 → 관계부처합동「부동산PF 제도개선방안」(’24.11월발표)에서'부동산신탁사의토지신탁내실화방안'을마련하였으며, 그후속조치로자기자본대비토지신탁위험액한도를도입

「부동산PF 제도개선방안」(’24.11.14.) 관련내용발췌4 부동산신탁사의 토지신탁 내실화

(현황 및 문제점) 토지신탁에서신탁사의책임준공의무로인해부동산시장위축 시우발채무현실화 등위험존재

• 공사비용상승등을이유로책임준공주체인시공사의공사지연사례가나타나고있으며, PF 리스크가신탁사로전이

통상 신탁사는 최초 준공기한으로부터 6개월 내 준공의무 부담

(개선방안) 신탁사의토지신탁책임범위와기준을표준화하고, 건전성관리기준을개선하는등신탁사PF 리스크관리 강화 ㅇ「책임준공형토지신탁업무처리모범규준」마련, NCR 규제* 정비, 자기자본대비토지신탁한도** 도입등추진

(Net Capital Ratio) 영업용순자본비율 = 영업용순자본 ÷ 총위험액 〉 150% ** 예상 위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁한도를 자기자본의 100%(예시) 이내로 제한

(조치 계획) 「책준형 토지신탁 모범규준」마련(‘24.12월),「금융투자업규정ㆍ시행세칙」개정(‘25.7월)

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• 2. 규제대안검토및선택① 대안의비교o 규제대안의내용

o 규제대안의비교

현행유지안대안명현행 유지내용현행 유지규제대안1대안명자기자본 대비 토지신탁 한도 "점진적" 도입내용- 토지신탁의 예상위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도기준 신설- 처음 도입되는 기준인 만큼 '25년 150% → '26년 120% → '27년 100%(연말 기준)으로 점진적 적용 규제대안2대안명자기자본 대비 토지신탁 한도 "즉시" 도입내용- 토지신탁의 예상위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도기준 신설 (규제대안1과 동일)- '25년부터 100%(연말 기준) 적용구분장점단점현행유지안부동산신탁업자의 업무부담 없음부동산신탁업자가 관리 능력 범위를 감안하지 않고 토지신탁 사업을 수주함에 따라 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화시 신탁업자의 재무여건, 유동성 등 악화 초래 → 토지신탁 사업이 지연·중단됨에 따라 대주단, 수분양자 등 다양한 이해관계자에게 영향 우려

규제대안1부동산신탁업자가 자체 관리능력을 안정적으로 유지함으로써 토지신탁 사업을 보다 건전하고 내실있게 추진 → 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호 및 안정적 부동산 공급 등에도 기여또한, 3년에 걸친 점진적 도입을 통해 피규제자인 부동산신탁업자가 기준 준수를 위한 충분한 시간을 가져 규제 준수 가능성도 높음

현행유지안에 비해 일부 부동산신탁업자의 경우 한도 준수를 위해 자기자본 확충 또는 토지신탁 위험액 축소 등 업무 추진 필요규제대안2부동산신탁업자가 자체 관리능력현행유지안에 비해 일부 부동산신탁

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② 이해관계자의견수렴

③ 대안의선택및근거

• 3. 규제목표

현행유지시부동산경기위축등환경변화시건설사→ 금융사로리스크가확산되는토지신탁사업의문제지속·반복 우려

• 또한, 피규제자인부동산신탁업자의기준준수가보다용이함에따라제도의시장안착 측면에서규제대안2보다규제대안1이타당

부동산신탁업자가자체관리능력을안정적으로유지함으로써토지신탁사업을보다건전하고 내실있게추진하고,

• 궁극적으로는수분양자의이익 보호, 안정적부동산공급 등에기여

’25.1~3월중규정변경예고를통해관계기관및이해관계자의견수렴을거쳐제도개선을추진할예정

을 안정적으로 유지함으로써 토지신탁 사업을 보다 건전하고 내실있게 추진 → 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호 및 안정적 부동산 공급 등에도 기여업자의 경우 한도 준수를 위해 자기자본 확충 또는 토지신탁 위험액 축소 등 업무 추진 필요(규제대안1에 비해 단기간내 업무 추진 부담)

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Ⅱ. 규제의적정성1. 목적‧수단간비례적타당성

부동산경기위축등시장상황변화때마다반복되는리스크를 근본적으로개선하기위해관계기관합동으로마련한「부동산PF 제도개선방안」('24.11.14.)의후속조치로추진하는것으로,

• 한도도입시자기자본확충등영향을받는부동산신탁사가일부인점, 3년에걸쳐점진적으로시행하여충분한준비기간을부여되는점을감안할때비례적타당성이인정됨2. 영향평가필요성등고려사항영향평가기술경쟁중기해당없음해당없음해당없음o 영향평가 - 기술규제영향평가

해당사항없음

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• 경쟁영향평가 경쟁영향평가 점검항목해당 여부(A) 사업자의 수 또는 범위 제한해당 없음(B) 사업자의 경쟁능력 제한 해당 없음(C) 사업자의 경쟁유인 감소 해당 없음(D) 소비자에게 제공되는 선택과 정보의 제한해당 없음
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• 중기영향평가

해당사항없음 - 규제차등화예비분석결과표

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o 기타고려사항 - 고용친화적규제설계

해당사항없음 - 시장유인적규제설계

해당사항없음 - 일몰설정여부

해당사항없음

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• 우선허용·사후규제적용여부

해당사항없음

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• 3. 해외및유사입법사례o 해외사례 - 해당사항없음o 타법사례 - 같은규정(금융투자업규정)에서증권사의경우"자기자본대비부동산관련채무보증한도"를100%로제한4. 비용편익분석<규제대안1 : 자기자본대비토지신탁한도"점진적" 도입>① 비용편익분석 : 피규제기업·소상공인직접비용0

규제대안 1 : 자기자본 대비 토지신탁 한도 "점진적" 도입영향집단비용편익순비용피규제 기업 · 소상공인직접간접피규제 일반국민피규제자 이외 기업 · 소상공인피규제자 이외 일반국민정부총 합계기업순비용연간균등순비용

분석기준년도규제시행년도분석대상기간(년)할인율(%)단위202420273 4.5백만원, 현재가치

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Ⅲ. 규제의실효성1. 규제의순응도o 피규제자준수가능성

한도도입시자기자본확충등영향을받는부동산신탁사가일부인점, 3년에걸쳐점진적으로시행하여충분한준비기간을부여되는점을감안할때피규제자의규제준수가능성이높음2. 규제의집행가능성o 행정적집행가능성

금융감독원의검사·감독을통해규제준수여부를지속모니터링가능하여행정적으로집행하는데문제없음o 재정적집행가능성

추가비용이발생하지않으므로재정적집행에문제없음

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Ⅳ. 추진계획및종합결론1. 추진경과

관계부처합동「부동산PF 제도개선방안」('24.11.14.) 후속조치2. 향후평가계획

금융감독원을통해신탁·일임업자의법규준수등점검할계획3. 규제정비계획

• 4. 종합결론

부동산경기위축등환경변화시건설사→금융사로리스크가확산되는현행토지신탁사업의문제를극복하고내실있는토지신탁사업생태계조성을위해한도도입필요

• 한도도입시자기자본확충등영향을받는부동산신탁사가일부인점, 3년에걸쳐점진적으로시행하여충분한준비기간을부여되는점을감안할때규제강화의타당성이인정됨

법령명규제조문규제 폐지·완화 내용추진 일정해당사항 없음-- -

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별 첨 비용편익분석 상세내역가. 대안별분석비교표

규제대안1 : 자기자본 대비 토지신탁 한도 "점진적" 도입영향집단비용편익순비용피규제 기업 · 소상공인직접간접피규제 일반국민피규제자 이외 기업 · 소상공인피규제자 이외 일반국민정부총 합계기업순비용연간균등순비용

분석기준년도규제시행년도분석대상기간(년)할인율(%)단위202420273 4.5백만원, 현재가치

정성분석 내용 및 기타 참고사항

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나. 각대안의활동별비용․편익분석결과<규제대안1 : 자기자본대비토지신탁한도"점진적" 도입>①피규제 기업소상공인 :

직접비용(정성)영향집단명부동산신탁업자활동제목토지신탁 한도 준수비용항목자기자본 확충 또는 토지신탁 위험액 축소일시적/반복적일시적근거설명일부 부동산신탁업자의 경우 한도 준수를 위해 자기자본 확충 또는 토지신탁 위험액 축소 등 업무 추진 필요.다만, 준수 기간을 3년으로 충분히 부여하여 부동산신탁업자의 준수 부담을 최소화

간접편익(정성)영향집단명부동산신탁업자활동제목토지신탁 한도 준수편익항목내실있는 토지신탁 사업 추진으로 수익 증대일시적/반복적반복적근거설명부동산신탁업자가 자체 관리능력을 안정적으로 유지함으로써 토지신탁 사업을 보다 건전하고 내실있게 추진하고 부실사업을 추진함으로 발생하는 손실이 방지되어 장기적으로 수익 증대 가능②피규제 이외 일반국민 :

편익(정성)영향집단명수분양자활동제목토지신탁 한도 준수편익항목안정적 부동산 공급일시적/반복적반복적근거설명토지신탁 사업이 내실있게 추진됨에 따라 부실사업장을 분양받은 일반 국민들의 피해를 미연에 방지함에 따라 궁극적으로 수분양자의 이익 보호 및 안정적 부동산 공급에 기여