민원인 - 민간임대주택 임대의무기간 중 주택이 아닌 용도로 변경하여 임대하지 않는 경우가 임대의무를 위반하는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 등 관련)

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질의

「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.6.9. 법률 제17452호로 일부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 민간임대주택법”이라 함)에 따른 임대사업자가 임대의무기간¹중 민간임대주택을 주택이 아닌 용도로 용도변경²하여 임대하지 않은 경우, 같은 법 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우에 해당하는지?< 질의 배경 >민원인은 민간임대주택으로 등록한 도시형 생활주택을 주택이 아닌 용도로 용도변경하는 것과 관련하여 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 민간임대주택법 제43조제1항에 따른 계속 임대 의무를 위반한 것이라는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

1. ¹ 구 민간임대주택법 시행령 제34조제1항 각 호의 구분에 따른 시점부터 구 민간임대주택법 제2조제4호부터 제6호까지에 따른 기간을 말하며(구 민간임대주택법 제43조제1항 참조), 이하 같음.
2. ² 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경을 말하며, 이하 같음.

해석 논거

구 민간임대주택법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며 그 기간이 지나지 않으면 이를 양도할 수 없다고 규정하여 임대의무기간 동안 임대사업자에게 계속 임대할 의무와 양도금지 의무를 각각 부과하고 있는데, 같은 조 제2항 전단에서는 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안 시장․군수․구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제4항에서는 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 등에는 임대의무기간 중에도 시장․군수․구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하여 양도금지 의무에 대한 예외만 인정하고 있는바, 임대사업자는 구 민간임대주택법 제43조제2항 전단 및 제4항에 따라 양도할 수 있는 경우를 제외하고는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하는 것¹이 문언상 명백합니다.

그리고 구 민간임대주택법 제67조제1항제1호에서는 같은 법 제43조제2항 및 제4항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도한 경우와 별개로 같은 조 제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우를 과태료 부과 대상으로 규정하고 있음을 고려하면, 같은 법 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우를 민간임대주택을 양도함에 따라 계속 임대하지 못 하게 되는 경우로 한정하여 해석하는 것은 타당하지 않습니다.

또한 구 민간임대주택법 제43조제1항에서 임대사업자에게 임대의무기간 동안 계속 임대할 의무와 양도금지 의무를 규정한 것은 임차인이 보다 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 국민에게 공급함으로써 국민의 주거생활을 안정시키고 무주택 임차가구의 보호를 강화²하려는 취지인바, 이 사안과 같이 임대사업자가 임대의무기간 중에 민간임대주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 더 이상 해당 주택을 임대하지 않는 경우도 해당 규정에 위반된다고 보는 것이 규정취지에도 부합하는 해석입니다.※ 법령정비 권고사항「민간임대주택에 관한 특별법」 제50조에서는 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다고 규정하고 있는데, 민간임대주택으로 등록한 도시형 생활주택에 대해서도 이와 같은 용도제한을 하는 것이 필요한지에 대해 정책적으로 검토하고 명확하게 정비할 필요가 있습니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.6.9. 법률 제17452호로 일부개정되기 전의 것)제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다.

다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우<관계 법령>

1. ¹ 법제처 2017.4.20. 회신 17-0112 해석례 참조
2. ² 법제처 2019.3.7. 회신 18-0740 해석례 및 법제처 2017.4.20. 회신 17-0112 해석례 참조

문서 기준 관련 조문·시행본

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