민원인 - 공공임대주택을 관리하는 주택관리업자의 의무 위반에 대한 제재처분 가능 여부(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조 등 관련)
이 사안의 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「공동주택관리법」 제53조제1항제6호에 따라 영업정지 등을 명할 수 있습니다.
「공공주택 특별법」 제50조 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항에 따라 300세대 이상의 공공임대주택1)1) 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목의 공공임대주택을 말하며, 이하 같음.을 관리하는 주택관리업자2)2) 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호의 주택관리업자를 말하며, 이하 같음.가 「공동주택관리법」 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반한 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장3)3) 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음.이 「공동주택관리법」 제53조제1항제6호에 따라 영업정지 등을 명할 수 있는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
이 사안의 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「공동주택관리법」 제53조제1항제6호에 따라 영업정지 등을 명할 수 있습니다.
「공동주택관리법」 제2조제1항제14호 및 제15호에서는 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등4)4) 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호 및 제6호에 따른 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음.으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 주택관리업을 하는 자로서 같은 법 제52조제1항에 따라 등록한 자를 주택관리업자로 정의하고 있습니다.그리고 「공공주택 특별법」 제50조 및 그에 따라 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제51조제2항에서는 300세대 이상의 공공임대주택의 경우 임대사업자는 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리 하도록 하면서, 공공임대주택을 관리하는 주택관리업자의 관리상 의무에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.한편 「공동주택관리법」 제52조제4항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제66조에서는 공동주택에 배치된 주택관리사등의 결원 시 재배치의무(제1항)와 별표 1에 따른 기술인력 및 장비의 준수 의무(제2항)를 주택관리업자의 관리상 의무로 규정하고 있으며, 「공동주택관리법」 제53조제1항제6호에서는 주택관리업자가 같은 법 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을 관리하는 경우 시장․군수․구청장은 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지(이하 “영업정지등”이라 함)를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.그리고 「공공주택 특별법」 제50조, 민간임대주택법 제51조 및 같은 법 시행령 제41조제2항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「공동주택관리법」의 일부 규정만을 선택적으로 적용하도록 하고 있는데, 「공동주택관리법」 제52조 및 제53조제1항제6호는 포함되어 있지 않습니다.그러나 「공공주택 특별법」 제50조, 민간임대주택법 제51조 및 같은 법 시행령 제41조제2항은 「공동주택관리법」의 “공동주택의 관리”에 관한 일반적인 사항 중 임대주택에 적용할 수 있는 규정들을 한정적으로 나열한 것이고, 「공동주택관리법」 제52조 및 제53조제1항제6호는 주택관리업자가 공동주택을 관리할 때 준수해야 하는 기술인력 및 장비 기준 등 관리상 의무사항과 이를 위반하는 경우에 대한 제재처분 규정으로서 일반적인 “공동주택의 관리”에 관한 사항과는 구별되는 주택관리업자에 관한 사항을 정한 것이므로 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에서 열거하고 있지 않다고 해서 관련 법령의 규정에 따라 공공임대주택을 관리하는 주택관리업자에게 「공동주택관리법」에 따른 주택관리업자의 관리상 의무 관련 규정이 적용되지 않는다고 볼 수는 없습니다.따라서 주택관리업자가 「공동주택관리법」 제7조에 따라 공동주택을 위탁관리하는 경우나 「공공주택 특별법」 제50조 및 민간임대주택법 제51조제2항에 따라 공공임대주택을 위탁관리하는 경우 모두 「공동주택관리법」에 따른 주택관리업자로서의 관리상 의무를 위반하였다면 해당 의무를 준수하지 않은 경우에 대한 제재처분이 동일하게 적용됩니다.< 관계 법령>공동주택관리법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 18. (생 략)19. "임대주택"이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.20.․21. (생 략)② (생 략)제4조(다른 법률과의 관계) ① (생 략)② 임대주택의 관리에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다.제52조(주택관리업의 등록) ① ～ ③ (생 략)④ 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.⑤ㆍ⑥ (생 략)제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. (단서 생략)1. 〜 5. (생 략)6. 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을 관리한 경우7. 〜 11. (생 략)② 〜 ④ (생 략)공공주택특별법제50조(공공임대주택의 관리) 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다.민간임대주택에 관한 특별법제51조(민간임대주택의 관리) ① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용한다.② 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.③ 〜 ⑤ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제41조(민간임대주택의 관리) ① (생 략)② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음 각 호의 규정만을 적용한다.1. 「공동주택관리법」 제8조에 따른 구분관리에 관한 사항2. 「공동주택관리법」 제23조제4항에 따른 관리비 등의 공개에 관한 사항3. 「공동주택관리법」 제27조제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항4. 「공동주택관리법」 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항5. ～ 13. (생 략)③ 〜 ⑥ (생 략)
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