보증금[임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는지 문제된 사건]

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

[2] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.

[3] 甲 은행이 乙에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사(이하 ‘보증공사’라 한다) 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 보증공사에 양도한 乙이 임대차기간 중 임차주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 대출금을 상환하지 않자, 甲 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구한 사안에서, 보증공사가 보증채무를 이행할 경우 임대차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 乙이 임차주택의 소유권을 취득하여 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로 위 보증약관에 따라 보증공사의 보증채무가 면책되었다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례.

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [3] 민법 제105조, 제428조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 주택도시기금법 제26조 제1항 제2호