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정비사업 업무처리 가이드라인

이 가이드라인은 부동산신탁사의 재개발·재건축 등 정비·개발사업의 활성화를 위해 주요 단계별로 업무처리방법을 표준화하여 제공하고자 제정되었습니다.

정비·개발사업 수행의 각 단계별로 업무처리시 준수해야할 사항을 정하고 있으며, 각 사의 내규, 지침 등에 반영하여 주시기 바랍니다.

다만, 관련 법령 및 제도 등에서 달리 정하는 경우에는 해당 법령 및 제도 등을 따라야 하며, 정비·개발사업이 진행되는 개별 사업장의 세부 사정과 관련 법령 및 제도의 제·개정에 따라 필요한 경우 각 부동산신탁사의 추가 검토와 판단으로 일부 적용을 달리 할 수 있습니다.

□

본 가이드라인은

부동산신탁사

가

「도시 및 주거환경정비법

(이하, 도시정비법)

」,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법

(이하, 소규모주택정비법)

」, 「도심복합개발 지원에 관한 법률

(이하, 도심복합개발법)

」에 따른 정비·개발사업

(이하, 정비사업이라 함)

을

시행·대행하는 경우에 적용

함

□

(시행자 방식)

예비신탁사 선정 및 MOU 체결

전 업무처리시 준수사항

○

조합 등 다른 시행방식을 원하는

주민

들이 있을 경우

해당

정비사업 참여에 유의

하여야 함

○

도시정비법에 따른 재개발·재건축 사업의 준비 및 추진을 위한 협약을 체결

하는 경우 : 토지등소유자의

30%의 동의

를 받아

신탁사를 공개 모집

한 후 협약을 체결함을 확인하여야 함

○

소규모주택정비법에 따른 정비사업의 준비 및 추진을 위한 협약을 체결

하는 경우 : 주민간 의견이 상이할 경우 사업에 장애가 될 수 있으므로

신탁방식 추진

에 대한

반대의견을 확인

*

하고

해당 결과에 따라

참여여부를 결정

하여야 함

*

(예시) 반대의견 접수(현장 또는 온라인) 안내 현수막 게시 등 반대의견 확인방법 마련·운영

-

반대의견 확인 결과

전체주민의 25%를 초과하는 반대의사가 확인되는 경우 해당 사업 참여를 보류

하여야 함

-

신탁사는 사업 참여시 해당 사업장의 반대의견 확인과 관련한

기록 또는 운영자료 등을 보관

하여야 함

□

(시행자·대행자 방식) 불건전 영업행위 금지

○

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 등 관계법령이 정하는 바에 따라 정비사업과 관련하여 다음의 행위를 하지 않아야 함

-

손실을 보전

하거나

일정한 이익을 보장하는 행위

-

현실성이 매우 낮거나 통상적인 수준을 벗어난 조건을 제시하는 행위

※

(예시) 재산상의 이익 제공 또는 제공 약속, 시중 담보대출 금리 이하의 금리 제공(무이자 대지급 포함), 법적 한도를 초과하는 이주비 지원 등

□

(시행자·대행자 방식) 신탁업자로서 신탁업무 수행을 위해 필요한 신탁계약을 체결

하여야 하며,

○

신탁의 계산으로 최초 금전을 차입하기 전까지는 정비사업의 안정적 추진, 위험관리 필요성 등을 고려

하여

정비구역 면적 중 적정한 면적 이상의 토지

*

를 수탁

하여야 함. 다만,

관련 법령 등으로 최소 토지 수탁 비율 및 시기를 정한 경우 이를 준수

하여야 함

*

(예시) 시행규정에 따라 정비사업 위원회를 설치하는 경우

정비사업위원회의 구성원인 토지등소유자가 소유한 토지의 면적 이상에 해당하는 토지(대행자 방식의 경우에는 이에 준하는 수준

의 토지의 면적 이상)

○

또한,

정비사업의 진행상황을 고려

하여 필요한 경우에는

추가적인 토지를 수탁

하여야 하며, 이를 위한

내부 프로세스를 마련

하여야 함

□

(시행자·대행자 방식) 시공사 선정 입찰지침

을

수립

하여야 함

○

입찰지침 마련 시

「도시정비법」, 「정비사업 계약업무 처리기준」 등 관련 법령, 조례, 기준 등을 반영하여

위법사항이나 누락사항이 없도록 철저히 점검

하여야 함

○

필요한 경우 지방자치단체와 사전에 충분히 협의하여야 하며,

시공사 선정을 위한 입찰은 정비계획을 충분히 검토

하여 진행하여야 함

□

(시행자·대행자 방식) 시공사 선정절차

를 철저히

관리

하여야 함

○

시공사가 입찰지침에서 정한

중요한 내용을 위반하거나 지침에 반하는 내용을 포함

하여 입찰에 참여한 경우

해당 시공사

를

제척하거나, 시행자와 제척여부를 협의

하여야 함

*

(예시) 시공사 선정 시에 도시정비법 제29조 및 계약업무 처리기준, 소규모주택정비법 제20조, 도심복합개발법 제16조

등 위반여부 확인

□

(시행자·대행자 방식) 사업 인허가 관리

를 철저히 하여야 함

○

정비사업 수주 시

인허가 단계별 구체적인 계획을 작성 후

사내 전산망 등으로 인허가 일정

을

관리

하여야 함

○

사업참여를 위한 사내 내부심의를 통과한 후

일정기간

(6개월 등)

단위로 지정고시 등 주요 진행상황의 내부점검

을

실시하여야 함

□

(시행자 방식) 정비사업

관련 사업비 투입 및 사업비 조달을 위한

자금차입 시 리스크 관리

를 위한 준수사항

○

금융투자업규정 상

적정한 수준의 영업용순자본비율을 유지

하고

토지신탁한도를 준수

하기 위해 자기자본 대비

과도한 차입이 발생하지 않도록

재무건전성을 관리하여야 함

○

주택도시보증공사가 보증을 제공하는 대출을 통해 사업비를 차입하는 경우

주택도시보증공사와 채무상환 특약(신탁재산에 한정하여 채무상환 실시)이 포함된 형태의 표준사업약정서를 체결

하기 위해서는 대출금융기관과 체결하는

대출약정서

에도 반드시 차주로서의

의무와 책임을 신탁재산만을 한도로

하는 내용

*

을 특약사항에 포함하여야 함

*

(특약문구 예시) 차주(신탁사)는 도시정비법에 따른 본건 사업의 사업시행자로 이 약정을 체결하는 것이므로, 금융관련 계약에 따른 차주의 의무 및 책임의 부담은 본건 사업과 관련된 차주(신탁사)의 신탁재산만을 한도로 한다.

□

(시행자·대행자 방식)

기타

주요 상황

을 철저히

관리

하여야 함

○

추진 단계별

*

로 사내 점검 또는 심의회의

를

개최

하는

등

사업성 및 추진상황에 대한

점검프로세스

를

마련

하여야 함

*

(예시) 사업시행계획 전체회의 전 추정분담금 점검, 관리처분안 계획 시 관리처분 심의, 착공 전 착공점검회의, 준공 12개월 전 관리처분 변경 점검

○

사업성 환경에 중대한 변화

*

가 있는 경우,

사내 유관부서

(리스크관리, 법무, 기획 등) 간

점검회의를 개최

하고

대응방안을 수립

하여야 함

*

(예시) 신탁계약 체결시점 대비 2% 이상의 분양총액 또는 공사비 변동, 시공사 상황 급변, 인허가 단계별로 건축규모와 같은 조건의 변동 예상 등

□

본 가이드라인은

2025년 9월 12일부터 시행

○

단, ‘2. 사업장 진입단계'에 관한 사항 중

도시정비법에 따른 재개발·재건축 사업의 협약에 관한 부분은 2025년 6월 4일 이후 신탁업자를 공개모집하는 경우부터 적용

하고,

그 외 정비사업의 협약에 관한 부분은 본 가이드라인 시행일 이후 업무협약을 최초로 체결하는 경우부터 적용