민원인 - 입주자대표회의 등이 「공동주택관리법」 제65조제1항을 위반한 경우, 같은 조 제2항에 따라 그 위반 사실을 시장 등에게 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체인 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 경비원 등 근로자가 포함되는지 여부(「공동주택관리법」 제65조제2항 등 관련)

출처 · 원문 발췌

입주자대표회의등이 「공동주택관리법」 제65조제1항을 위반한 경우, 같은 법 제65조제2항에 따라 위반사실을 시장등에게 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체인 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 근로자는 포함되지 않습니다.

본문

질의

「공동주택관리법」 제65조제1항에서는 입주자대표회의(구성원을 포함함) 및 입주자등1)1) 입주자와 사용자를 말함(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조)(이하 “입주자대표회의등”이라 함)은 같은 법 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 대하여 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 등 부당하게 간섭하는 행위(이하 “부당간섭행위”라 함)(제1호) 등을 하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 관리사무소장은 입주자대표회의등이 같은 조 제1항을 위반한 경우 입주자대표회의등에게 그 위반사실을 설명하고 해당 행위를 중단할 것을 요청하거나 부당한 지시 또는 명령의 이행을 거부할 수 있으며, 시장·군수·구청장(이하 “시장등”이라 함)에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다고 규정하고 있는바,입주자대표회의등이 「공동주택관리법」 제65조제1항을 위반한 경우, 같은 조 제2항에 따라 그 위반사실을 시장등에게 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체인 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 경비원 등 근로자(이하 “근로자”라 함)가 포함되는지?

해석 논거

먼저 「공동주택관리법」 제65조제1항은 입주자대표회의등의 부당 간섭행위 등으로부터 보호하려는 대상을 “같은 법 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무”로 명시하고 있고, 같은 법 제65조제2항은 그 위반사실을 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체를 “관리사무소장”으로 규정하고 있으므로, 여기서 “관리사무소장”은 같은 법 제64조제1항에 따라 주택관리사 자격을 갖추어 배치된 관리사무소장을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.

나아가 「공동주택관리법」 제64조에 따르면 관리사무소장은 입주자대표회의의 업무집행기관으로서¹공동주택관리업무를 지휘·총괄하는 지위에 있는데, 이는 같은 법 제65조의2에 따라 개별 업무에 종사하는 경비원 등 근로자의 지위와 본질적으로 구분됩니다.²그리고 「공동주택관리법」의 체계상 관리사무소장에 대해서는 같은 법 제65조에서, 경비원 등 근로자에 대해서는 같은 법 제65조의2제3항에서, 주택관리업자에 대해서는 같은 법 제65조의3에서 입주자대표회의등의 부당간섭 배제 등 조항을 각각 구별하여 규정하면서 각 주체의 보호 범위를 달리 규정하고 있습니다.만약 근로자를 관리사무소장과 동일하게 보호하고자 하였다면 근로자에 대하여도 「공동주택관리법」 제65조제2항과 같이 시장등에게 사실 조사를 의뢰할 수 있도록 하는 규정을 두었을 것이나, 현행 규정에는 이에 해당하는 규정이 존재하지 않는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제65조제2항의 보고 및 사실 조사 의뢰 규정은 같은 법 제64조제1항에 따라 배치된 관리사무소장에 한정된 것으로 보아야 할 것입니다.

또한 2015년 8월 11일 법률 제13474호로 제정된 「공동주택관리법」 제65조에서는 입주자대표회의등의 비리는 관리비 등 각종 비용을 징수·관리하는 관리사무소장의 협조 없이는 불가능함에도 불구하고, 관리사무소장은 입주자대표회의등의 위법·부당한 간섭·지시가 있어도 인사상 불이익 등을 이유로 이를 따를 수 밖에 없어 입주자대표회의등이 관리사무소장의 협조를 받아 비리를 저지르는 경우가 다수 발생하는 점을 고려하여, 관리사무소장에 대한 입주자대표회의등의 부당한 간섭을 배제하여 공동주택 관련 비리를 차단하려는 취지³에서 관리사무소장에게 사실 조사를 의뢰할 수 있도록 규정한 것입니다.이러한 점을 고려할 때 같은 법 제65조제2항의 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 경비원 등 근로자가 포함되도록 해석하는 것은 관리사무소장에 대한 입주자대표회의등의 부당한 간섭을 배제하려는 같은 법 제65조제1항의 입법취지와 공동주택의 일원적 관리체계를 유지하고 책임소재를 명확히 하려는 「공동주택관리법」의 취지에도 부합하지 않습니다.

한편 「공동주택관리법」 제65조제2항의 “관리사무소장”의 범위에 근로자가 포함되지 않는다고 해석할 경우, 입주자대표회의등이 같은 조 제1항을 위반하더라도 관리사무소장이 시장등에게 이를 보고하고 사실 조사를 의뢰하지 않으면 부당간섭행위 등이 지속되어 공동주택 관리 비리와 관련된 불법행위가 발생할 수 있다는 의견이 있습니다.그러나 「공동주택관리법」 제65조제2항은 입주자대표회의등의 부당간섭행위 등으로 인하여 공동주택 관련 비리가 발생할 수 있는 경우에 관리사무소 업무의 총 책임자인 관리사무소장으로 하여금 시장등에게 사실 조사를 의뢰할 수 있도록 하는 규정을 둔 것이고, 입주자대표회의등의 부당간섭행위 등에 대해 관리사무소장이 사실 조사 의뢰를 하지 않아 공동주택 관리 비리와 관련된 불법행위가 발생한 경우에 근로자는 같은 법 제93조의2 등에 따라 설치된 공동주택 관리비리 신고센터 등을 통하여 그 불법행위와 관련된 신고 상담 및 접수를 할 수 있으므로 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

따라서 입주자대표회의등이 「공동주택관리법」 제65조제1항을 위반한 경우, 같은 법 제65조제2항에 따라 위반사실을 시장등에게 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체인 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 근로자는 포함되지 않습니다.

공동주택관리법제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 “관리사무소장”이라 한다)으로 배치하여야 한다.

다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다)2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체3. 주택관리업자4. 임대사업자② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다.1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무가. 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금액을 관리하는 업무2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.3. 관리사무소 업무의 지휘·총괄4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무③ ∼ ⑤ (생 략)제65조(관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등) ① 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 입주자등은 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 등 부당하게 간섭하는 행위2. 폭행, 협박 등 위력을 사용하여 정당한 업무를 방해하는 행위② 관리사무소장은 입주자대표회의 또는 입주자등이 제1항을 위반한 경우 입주자대표회의 또는 입주자등에게 그 위반사실을 설명하고 해당 행위를 중단할 것을 요청하거나 부당한 지시 또는 명령의 이행을 거부할 수 있으며, 시장·군수·구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다.③ ∼ ⑤ (생 략)제65조의2(경비원 등 근로자의 업무 등) ① 공동주택에 경비원을 배치한 경비업자(「경비업법」 제4조제1항에 따라 허가를 받은 경비업자를 말한다)는 「경비업법」 제7조제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다.② 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고, 처우개선과 인권존중을 위하여 노력하여야 한다.③ 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 행위2. 업무 이외에 부당한 지시를 하거나 명령을 하는 행위④ 경비원 등 근로자는 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다.

<관계 법령>

1. ¹ 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결례 참조
2. ² 법제처 2013. 5. 7. 회신 13-0039 해석례 참조
3. ³ 2014. 7. 31. 의안번호 제1911284호로 발의(대안반영폐기)된 공동주택관리법안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조

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