「지분적립형 분양주택 자금대출」관련 '주택담보대출' 분류 가능 여부 및 DSR산출 시 "개별 주택담보대출 및 잔금대출" 기준으로 적용 여부

회신

출처 · 원문 발췌

□ “지분적립형 분양주택”은  ｢은행업감독규정｣ <별표 6> 제1호(용어의 정의) 자목의 “주택”에 해당되며, 중도금대출과 같이 별도 채권보전조치 방식을 통해 대출을 실행할 경우 주택담보대출에 해당된다고 판단됩니다.

ㅇ 한편, 수분양자가 대금 납부시 입주 및 지분취득이 즉시 가능하므로 잔금대출에 준하는 심사체계, 상환방식 및 부채산정방식 등을 적용하고, 지분취득 회차가 도래할 때마다 신규 대출건으로 취급하여 해당 시점의 수분양자의 상환능력을 고려할 필요가 있습니다.

본문

요청 내용

① 지분적립형 분양주택*의 수분양자가 지분 취득을 목적으로, '가등기 및 채권양도' 방식을 통해 실행하는 협약 대출이 「은행업 감독규정」〈별표 6〉의 '주택담보대출'에 해당하는지 여부

* ｢공공주택 특별법｣ 제2조

② 주택담보대출로 분류되는 경우, DSR산출 시 부채산정방식을 "개별 주택담보대출 및 잔금대출" 기준으로 적용 여부

판단 이유

1. “주택”에 해당하는지 여부

ㅇ “주택”이란 ｢은행업감독규정｣ <별표 6> 제1호(용어의 정의) 자목에 따라 ｢주택법｣ 제2조 제1호의 주택을 말하며, 분양권 및 재건축‧재개발 지분(조합원 입주권) 등을 포함합니다.

ㅇ 이때 “지분적립형 분양주택”이란 ｢공공주택 특별법｣ 제2조 제1의4호에 따라 동법 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 “공공분양주택”으로서 주택을 공급받은 자가 20년 이상 30년 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하면서 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유 지분을 적립하여 취득하는 주택을 말합니다.

- ｢공공주택 특별법｣에서 “공공분양주택”이란 ｢주택법｣ 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택을 말하며, ｢주택법｣ 제2조제5호에서는 ｢주택법｣의 주택 중 세부 종류인 국민주택을 정의하고 있습니다.

ㅇ 한편, 주택을 공급받은 자(수분양자)가 주택의 소유권을 공유하는 경우에도 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제53조에 따라 주택을 소유하고 있는 것으로 간주됩니다.

ㅇ 따라서, “지분적립형 분양주택”은  ｢은행업감독규정｣ <별표 6> 제1호(용어의 정의) 자목의 “주택”에 해당됩니다.

2. “주택담보대출”에 해당하는지 여부

ㅇ “주택담보대출”이란  ｢은행업감독규정｣ <별표 6> 제1호(용어의 정의) 가목에 따라 은행이 주택을 담보로 취급하는 가계대출(자산유동화된 대출을 포함한다)을 말하며, 분양주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출 등도 포함됩니다.

ㅇ 한편, ｢공공주택 특별법｣ 제4조 제1항 제3호에 따라 지분적립형 분양주택의 사업자가 지방공기업인 경우 ｢지방공기업법｣ 제65조의5에 따라 지방공기업은 채무에 대한 상환 보증이 포함된 계약 등을 체결할 수 없습니다.

ㅇ 이 때, 중도금대출과 같이 별도 채권보전조치 방식을 통해 대출을 실행할 경우 주택담보대출에 해당된다고 판단됩니다.

ㅇ 한편, 수분양자가 대금 납부시 입주 및 지분취득이 즉시 가능하므로 잔금대출에 준하는 심사체계, 상환방식 및 부채산정방식 등을 적용하고, 지분취득 회차가 도래할 때마다 신규 대출건으로 취급하여 해당 시점의 수분양자의 상환능력을 고려할 필요가 있습니다.

ㅇ 또한, 지분적립형 분양주택의 지분 취득 목적으로 수분양자에 대한 대출을 취급하는 금융회사는 자율기준을 설정하는 등 관련 대출규제 한도 내에서 엄격한 심사체계를 운영할 필요가 있습니다.

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기관 원문

법적 효력은 발행기관 원문에 있으며 본 페이지는 참고용입니다.

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