담보대출 근저당권 설정 후 변경시 비용부담 주체 개선

(건의배경) 현행 담보대출 취급시 근저당권(지상권)의 등기설정비용(법무사 수수료 포함)을 금융기관에서 납부

아울러, 신규 설정 뿐 만 아니라 근저당권의 변경의 경우에도 금융기관이 이를 부담하고 있어 비용 부담이 가중되며 금융기관에게 매우 불공정하게 적용

또한, 개인사업자의 경우 필요에 의해 근저당권 설정이 변경되는 경우가 자주 발생하고 있어 이를 개선할 필요성 대두

(건의사항) 근저당권 설정 이후 채무자의 요청에 의해 기존 담보물건을 변경하거나 설정해지 후 재설정하는 경우에는 근저당권(지상권) 설정 비용을 채무자가 부담하도록 변경 요청 ※ (관련법령 또는 지도)

‘08.2월, 공정위는 대출시 근저당권 설정비용 등을 은행이 부담하도록 은행여신거래 표준약관*(대출거래약정서, 근저당권설정계약서 등) 직권 개정**하였습니다. * 개정전 표준약관(‘02.12월 제정)은 근저당권 설정비용을 은행과 고객이 협의하여 부담 ** 공정위의 약관개정 권고(‘06.9월)에도 불구, 은행연합회가 현행유지 의견을 제출(‘07.2월)함에 따라 공정위는 약관규제법 제19조의2제4항?제5항에 의거하여 표준약관을 개정

이에 ‘08.3월, 은행연합회는 공정위의 표준약관 사용권장처분에 대하여 취소소송을 제기하여

‘08.11월, 서울고등법원은 고객에게 선택권을 부여한 기존의 은행 표준약관이 불공정하지 않다고 보아 원고승소 판결이 났으나

‘10.10월, 대법원은 약관이 사용되는 분야의 거래관행 등을 고려하여 약관의 불공정성을 다시 판단하라는 취지로 원심 파기환송하여

‘11.4.6-, 서울고등법원이 거래의 실제 관행상 은행이 우월적 지위에 있는 점을 고려할 때, 고객에게 실질적인 선택권이 없어 불공정 약관에 해당하므로 공정위의 조치가 적법하다고 판결하였습니다.

이러한 사법부의 판결취지에 따라 상호금융업권 여신업무방법서에서도 근저당권 설정비용을 채권자가 부담하도록 하고 있습니다.

동 사항은 사법부가 그간 다양한 이해관계자 의견 등을 종합적으로 판단하여 결정한 사항으로 사법부의 결정과 달리 소비자 권익을 저해하는 조치를 취하기는 곤란함을 알려드립니다.