관리형토지신탁의 시공사 책임 강화

(건의배경) 관리형토지신탁은 신탁사가 사업주체이지만 명의만을 형식적으로 제공하며, 사업자금 조달 등 실질적인 사업시행 및 이에 따른 리스크는 위탁자인 시행사가 부담하는 구조임

이는 기존 시공사의 연대보증을 통한 부동산개발 사업방식이 시공사에 과도한 부담으로 작용*하여 이를 개선하기 위해 도입 * 부동산개발사업의 분양률 저조 등의 이유로 사업수지가 악화될 때 시행사가 투자금을 회수하기 위해 분양대금을 횡령하는 등의 문제가 발생하였으며 연대보증을 선 시공사가 이에 대한 비용을 부담 ⇒ 시공사의 필요에 의해 도입된 관리형토지신탁에서 시공사는 개발부담금 부과 등 신탁종료후에 발생하는 우발리스크에 대해서도 실질적인 사업주체인 시행사와 함께 부담할 필요

(건의사항) 관리형토지신탁에서 시공사의 책임을 강화하기 위해 ‘토지신탁수익의 신탁종료전 지급기준’의 ‘선지급조건’에서 ‘시공사의 위탁자 의무이행 약정’* 조건을 추가 * 신탁종료 후에 발생하는 개발부담금, 각종 조세 등에 대한 시공사 부담 ※ (관련 법령 및 규정) 금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정 <별표 15> 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준

일반적으로 시공사는 부동산 개발사업의 주체가 아니라 사업주체로부터 공사수행 도급을 받아 책임준공만을 담당하는 자이므로, 부동산개발사업과 관련한 의무이행 약정을 강제하는 것은 가능하지 않다고 판단됩니다. 이를 규정을 통해 강제할 경우 사인 간 계약행위의 자유를 지나치게 제약할 소지가 있으며, 신탁업자 간에도 입장이 엇갈릴 수 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 업계에서 시공사 등 계약 주체들의 자율성을 침해하지 않는 범위에서 시공사의 책임 강화방안을 제시해 주신다면, 이를 적극 검토하도록 하겠습니다.