상가에 대한 외부감정평가 금액 상향조정

회신

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불수용

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□ (건의배경) 여신업무방법서 제3편제6장제4절에 따라 신협이 대출 1억원 초과 상가건물 담보대출하는 경우 외부감정평가법인의 감정평가 의무화로 여신취급에 애로가 있어 개선이 필요

ㅇ 지역내 타 금융기관(농협, 새마을금고 등)은 자체감정을 통해 취급하는 담보물건을 신협은 외부감정평가를 함으로써 차주는 감정평가 비용 발생 및 감정평가 처리기간 등에서 불리하여 신협의 경쟁력 상실과 더불어 금융기관 이미지 하락 우려

ㅇ 특히 남원지역은 공공기관 인근 소재, 특정지역의 상업적 성숙도가 매우 높고 실거래가가 상당히 높고 환가성이 양호함에도 규정상 1억초과 상가에 대한 자체감정 대출취급이 곤란

ㅇ 동일 상호금융권인 농협은 여신업무방법서*에 외부감정평가 대상 범위를 1)특수물건, 2) 통상적 평가업무지식으로는 평가곤란하여 외부감정 의뢰가 적정하다고 결정한 물건, 권역외 물건등으로 정하는 등 상대적으로 많은 자율권을 허용함

* 제2편제10장제1절 제6조(외부감정 평가대상) 다음의 경우에는 지정감정평가업자에게 의뢰하여 평가한다.

① 특수물건(공장 및 기계기구?광산?염전?건설기계?항공기?선박?어업권?무형고정자산 등)으로서 평가에 특히 전문적인 지식을 요하는 물건. 다만 가격시점부터 1년이내의 해당 외부감정평가서가 존재하는 경우 자체평가 가능

② 통상적인 평가업무 지식으로는 평가가 어렵다고 판단되는 물건으로서 지정감정평가업자에게 의뢰함이 타당한 것으로 평가 전결권자가 결정한 경우

③ 부동산 담보물 소재지가 권역외에 있는 경우로서 다음에 해당하는 경우. 다만, KB 부동산테크에 의해 시세조회가 가능하거나, 최근 2년 이내(집합상가는 1년)에 대상물건 또는 유사물건에 대하여 외부감정평가전례(약식감정 등 포함)가 있는 경우 자체평가 가능

1. 연립?다세대주택. 단, 분양일로부터 6개월 이상 경과한 경우로서 동일물건당 여신금액(선순위 설정액 포함)이 5천만원 이내인 경우는 제외

2. 집합상가. 단, 분양일로부터 6개월 이상 경과한 경우로서 동일물건당 여신금액(선순위 설정액 포함)이 5천만원 이내인 경우는 제외」

④ 지상에 건축물이 없는 토지(나대지, 농지, 임야 등)로서 여신금액이 5억원(선순위 설정금액 포함

ㅇ 유사 상호금융권인 새마을금고*도 여신업무방법서에 외부감정평가 범위를 자산 500억원 미만은 담보물 3억원까지, 500억원초과인 경우 담보물 5억원 초과시로 정하여 신협의 1억원에 비하여 형평성 차원 및 동일지역내 경쟁상황을 고려할 필요

* 제244조(정의 및 외부감정의뢰) ③ 다음 각 호의 경우에는 외부감정으로 감정평가 하여야 한다.

1. 이사회가 정한 지역 이외의 담보물건

2. 자산 500억원 미만인 금고가 1개의 담보물에 3억원을 초과하여 대출하거나, 자산 500억원 이상 금고가 1개의 담보물에 5억원을 초과하여 대출하는 경우. 다만, 시세정보가 제공되는 아파트, 공시지가 또는 과세표준시가에 의한 감정, 채무인수(기한연장) 대출, 경락잔금대출은 공인감정을 생략할 수 있다.

3. 공동대출을 실행하는 경우

ㅇ 한편 신협도 수년 동안 감독당국과 신협중앙회 등의 업무지도, 내부통제시스템 강화 등을 통하여 대출 심사능력이 강화된 점 등을 고려하여 자체감정 가능금액을 상향조정할 필요

ㅇ 이와 관련, 자체감정을 하는 경우 현장방문 조사보고서 의무적 비치(물건대상 사진, 임대차 현황 및 취급 의견 첨부), 자체 여신심의위원회의 취급승인 등의 절차를 거치도록 함으로써 리스크 관리를 강화할 필요

□ (건의사항) 부동산(상가)에 대한 외부감정평가는 현행 1억원 초과를 5억원 초과 또는 최소한 3억원 초과로 개정 조치. 다만, 리스크 관리강화를 위하여 자체감정을 하는 경우 현장방문 조사보고서 의무적 비치(물건대상 사진, 임대차 현황 및 취급 의견 첨부), 자체 여신심의회의 취급승인 등의 절차를 거치도록 함으로써 부실 발생을 최소화하도록 조치

※ (관련법령 또는 지도) 신협여신업무방법서 제3편제6장제4절, 농협 여신업무방법서 제2편제10장제1절제6조, 새마을금고 여신업무방법서 제244조

판단 이유

□불수용

상가에 대한 외부감정평가 의뢰 기준금액 상향 조정은 원칙적으로 중앙회장이 정하는 업무방법서에 따라 결정될 사안임

동 기준은 상호금융권 비주택담보대출이 과도하게 증가하지 않도록 하기 위해 ’15년 시행된 「상호금융 담보평가 객관성 제고 세부추진방안」의 행정지도와 관련한 사항임

상가 담보대출의 경우 상호금융권의 동일기능·동일규제 원칙」에 따른 적용사항으로,

-농·수*·산림조합의 경우 신협과 동일하게 1억원 초과 상가물건에 대해 외부감정평가를 의무화하고 있음

*수협의 경우에도 1억원 초과 기준으로 반영예정(현재 업무방법서 개정 진행중)

따라서 자체감정에 한계가 있는 담보물건(상가 등)에 대해 보다 객관적·전문적인 평가의 필요성을 감안하여 담보평가 기준을 완화해주기는 어려움

관련 법령

4. 영업·업무규제 >여신>여신심사

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기관 원문

법적 효력은 발행기관 원문에 있으며 본 페이지는 참고용입니다.

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