담보인정비율(LTV) 기본비율 산정 기준 개선
금융위원회 · 2017-03-24
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요청 내용
□ (건의배경) 상호금융 비주택부동산 담보대출 LTV기준 관련 행정지도 변경(2016.10.27, 금감원 보도자료) 등과 관련하여 LTV 기본비율 산정의 정확한 산정을 위하여 경매통계 인용시 동/구/군/시 단위로 세분화와 낙찰건수의 현실화 등이 필요
ㅇ 신협은 지역경제를 기반으로 금융상품을 설계하고 리스크 관리를 하므로 지역내 시장상황을 상세하게 파악하는 미시적 접근으로 지역내의 금융 소외자에게 양질의 대출을 공급중임
ㅇ 당 조합은 지역내 경매시장의 낙찰통계를 기반으로 여신상품을 설계하는 방식을 도입하여 2000년 이후 현재까지 약 1.4조원의 담보대출을 지역민들에게 공급하였으나 동 기간내 총 손실금(대손상각)합계액이 2억원 미만(0.01%)에 불과함
ㅇ 당 조합의 낮은 손실율은 지역내 부동산에 대한 미시적 시장분석을 통한 상품설계의 결과로 신협 등 상호금융권의 대출리스크 관리정책에 참고할 만한 유용한 사항이라고 판단됨
< ※ 부산성의신협의 비주택부동산 담보대출 LTV 적용 사례 >
1. 해당지역의 통계 인용시 동/구/군/시 단위로 세분화 필요
ㅇ 환가율의 위험분석은 소단위의 통계(표본)가 오차율이 적은 바, 같은 구(區)내의 경우 동(洞)단위가 오차가 적으나 동(洞)내에도 많은 편차가 발생
ㅇ 부산시의 경우 동일한 구(區)라도 개발예정지와 구도심, 신도심간 낙찰가가 상당한 가격차이가 있어 위험 최소화 차원에서 보다 작은 단위의 표본적용시 안전한 대출이 됨
ㅇ 낙찰건수가 많으면 통계의 정확성이 높아지는 것은 사실이나 시장내 가격상승요인이 반영되었거나, 특정지역 부동산 개발 등 시장내 가격상승 신호가 팽배한 경우 가격상승으로 매매가 활성화되어 시장에서 이미 소화되어 경매시장에서의 담보물 처분이 감소하여 경매관련 통계자료 건수의 산출이 불가함
ㅇ (표1)을 보면 전국적 침체된 시장경기와는 별개로 부산시의 경매시장은 접수건수와 낙찰건수가 낮아지는 현상*이 보임
(표1) 부산시 경매접수건수와 낙찰건수 현황표
해당년도 총 접수건수 낙찰건수
2014년 11,492건 3,418건
2015년 7,982건 2,592건
2016년 6,253건 2,151건
* 경매시장에서 상기처럼 낙찰건수가 점진적으로 하락하는 것은 지역적으로 부동산 시장의 활황기(가격상승 및 상승 기대감)로 경매취하로 인한 일반매매가 많아짐으로 낙찰건수가 낮아진 것임
ㅇ 이러한 상황에서 현재의 규정을 적용할 경우에는 부동산가격 상승지역의 경우 “낙찰건수” 감소 현상으로 인하여 기초데이터가 부족함에도 일률적으로 낮은 LTV를 적용하게 되어 금융소비자의 입장에서 대단히 불합리함(특수물건 등의 낙찰통계는 취급 담보물건 제한으로 현재 여신업무방법서로 충분)
ㅇ 따라서 개발호재 등으로 인해 해당지역 부동산가격이 폭등시 최근 낙찰사례 자체가 존재하지 않아 낙찰건수 10건의 평균낙찰가율로 LTV를 산정하는 것은 무리하므로 관련 규정상 낙찰건수기준의 조정이 필요
ㅇ (표2)를 보면 부산진구의 연지/초읍/양정동은 접수건 및 낙찰건수가 적고, 범전동의 경우 부동산의 실 거래가격이 법사가의 2배로 경매진행건수가 0건임에 따라 부산 진구내 가장 안전한 담보시장임에도 불구하고, 현 여신업무방법서 기준 적용시 대출가능금액은 일반수준(시세 60%)보다 현격히 낮은(시세25%)대출을 취급할 수 밖에 없는 실정임
(표2) 부산시 동/구단위 통계 현황표
2016년도 총접수건수 낙찰건수
부산진구 총11개동(동 평균) 477건(43건) 183건(17건)
연지동 7건 5건
초읍동 5건 5건
양정동 15건 10건
범전동 0건 0건
ㅇ 이와 관련, 가격변동의 시차부분은 중앙회가 매월 혹은 매분기 경매접수 총건수의 변동량을 모니터링하여 단위조합에 일정기간동안 LTV를 낮추는 방법으로 가격변동리스크(하락)를 대비할 수 있을 것으로 보여짐.
□ (건의사항) LTV 기본비율 산정(경매건수)기준을 다음의 예시를 감안하여 개선토록 조치
(예시 1) 해당지역의 경매통계 인용시 동/구/군/시 단위로 세분화 와 낙찰건수의 현실화 필요
ㅇ 동 지역 1년간 낙찰건수가 2건 미만 : 구 통계인용
ㅇ 구 지역 1년간 낙찰건수가 5건 미만 : 군/시 통계인용
(예시 2) 경매대상물건과 지근거리 인접 또는 직접 비교가능한 경우에는 동 사례를 경매사례의 직접 적용 허용
ㅇ 담보물건과 초 인접(직선거리 50미터)이내 경매사례는 담보비율로
판단 이유
ㅁ '상호금융 비주택부동산 담보대출 LTV기준'은 비주담대 리스크관리를 위해 상호금융업권 협의를 거쳐 모든 조합에 공통적으로 적용하는 기준임
- 동 기준에 따라 광역시의 경우 구, 군을 기준으로 구분하고 있으며,
(특정지역의 유리함을 이유로 ‘동’단위로 세분화하는 경우 경매건수 미달 등 문제가 발생할 수 있고, 특정조합에게는 불리하게 작용될 가능성도 감안할 필요)
- 경락건수 기준(10건)은 평균 경락가율 추출을 위한 최소단위로 2건 내지 5건을 기준으로 하는 경우 통계적 유의성을 확보하기 어려운 점을 감안, 수용 곤란
관련 법령
4. 영업·업무규제 >여신>LTV·DTI 규제
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