PF대출에 대한 시행사의 자기자본 요건 완화

(건의배경) PF대출 리스크관리 모범규준 준수 의무에 따라 저축은행은 PF대출 사업자가 자기자본비율*을 맞추지 못하여 분양성이 양호한 우량사업지이지만 저축은행과 PF거래가 어려운 경우가 많아 사업자에 대한 자기자본비율 완화를 요청 * PF대출 취급대상 ① 저축은행은 당해 PF사업에 소요되는 사업자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달가능한 차주에 대해 PF대출 취급이 가능

동 모범규준은 자금력이 부족한 사업주의 무분별한 개발사업 진행으로 야기되는 리스크 관리를 위해 도입된 것으로 보임

그러나 캐피탈사 등 타 금융기관은 PF대출 리스크관리 모범규준이 적용되지 않아 PF대출 취급이 가능하나 저축은행은 동 규준 준수로 PF거래가 어려운 경우가 많아 경쟁에서 불리

PF대출 관련 개발신탁은 소유권, 사업주체가 부동산신탁사로 변경되어 사업 목적물의 준공 책임이 신탁사로 귀속되어 리스크가 감소하므로 사업자의 자기자본 요건 완화가 가능함 구체적으로는 자금력이 부족한 사업주를 위해 신탁사가 전체사업비의 최대 70%까지 조달 가능한 개발신탁의 경우 사업비 조달에 대한 리스크가 상대적으로 낮음

PF대출 목적물건 유형, 규모 및 담보가치에 따라 PF사업 리스크가 달라지므로 규모가 작고 환금성 등 성격상 리스크가 적은 물건 및 담보가치에 비하여 대출금액이 적은 PF물건에 대해서는 자기자본 요건 완화가 가능할 것으로 보임.

특히, 빌라, 다세대 등 서민주택의 경우 지역 금융회사인 저축은행이 차주인 건축업자의 사업을 평소 상세하게 파악하므로 리스크 관리가 가능하여 자기자본 요건 완화가 가능

(건의사항) 다음 예시를 감안하여 PF대출 리스크관리 모범규준상 PF대출 사업자의 자기자본요건 완화 방안 모색을 요청

신탁사 개발신탁은 자기자본비율 20%에서 5%~10%로 완화

관리형토지신탁은 자기자본비율 20%에서 10~15%로 완화

빌라, 다세대, 연립주택, 도시형생활주택 100세대이하의 경우 자기자본비율 20%에서 5~10%로 완화

도시형생활주택(주거형오피스텔 포함) 100세대초과~200세대이하인 경우 자기자본비율 20%에서 10~15%로 완화

근린상가, 업무시설, 도시형생활주택(주거형오피스텔 포함) 200세대인 경우 자기자본비율 20% 유지

토지매매계약서상 신고금액을 자기자본비율 산정시 감안 : (예) 매매계약서상 신고금액이 100억원인 경우 저축은행 대출금이 50억원을 취급한 경우 나머지 50억원의 전부(또는 일정 비율)를 사업자의 자기자본비율로 인정

토지매입시점이 3년 이내인 경우에는 매입금액을 인정하되, 매입시점 3년 초과시 시장가치 상승분을 감정평가에 반영 (예) 시장가치 감정평가금액 100억원일 경우 담보감정평가금액 80억 수준으로 평가됨 ※ (관련법령 또는 지도) 저축은행 표준규정집-부동산PF대출취급규정 <별표> <PF대출 리스크관리 모범규준>