NO-ACTION OPINION · 9343 비조치의견

PF대출에 대한 시행사의 자기자본 요건 완화

건전경영팀 · 2017-03-24

회신

출처 · 원문 발췌

불수용

□ (건의배경) PF대출 리스크관리 모범규준 준수 의무에 따라 저축은행은 PF대출 사업자가 자기자본비율*을 맞추지 못하여 분양성이 양호한 우량사업지이지만 저축은행과 PF거래가 어려운 경우가 많아 사업자에 대한 자기자본비율 완화를 요청

* PF대출 취급대상 ① 저축은행은 당해 PF사업에 소요되는 사업자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달가능한 차주에 대해 PF대출 취급이 가능

ㅇ 동 모범규준은 자금력이 부족한 사업주의 무분별한 개발사업 진행으로 야기되는 리스크 관리를 위해 도입된 것으로 보임

ㅇ 그러나 캐피탈사 등 타 금융기관은 PF대출 리스크관리 모범규준이 적용되지 않아 PF대출 취급이 가능하나 저축은행은 동 규준 준수로 PF거래가 어려운 경우가 많아 경쟁에서 불리

ㅇ PF대출 관련 개발신탁은 소유권, 사업주체가 부동산신탁사로 변경되어 사업 목적물의 준공 책임이 신탁사로 귀속되어 리스크가 감소하므로 사업자의 자기자본 요건 완화가 가능함

구체적으로는 자금력이 부족한 사업주를 위해 신탁사가 전체사업비의 최대 70%까지 조달 가능한 개발신탁의 경우 사업비 조달에 대한 리스크가 상대적으로 낮음

ㅇ PF대출 목적물건 유형, 규모 및 담보가치에 따라 PF사업 리스크가 달라지므로 규모가 작고 환금성 등 성격상 리스크가 적은 물건 및 담보가치에 비하여 대출금액이 적은 PF물건에 대해서는 자기자본 요건 완화가 가능할 것으로 보임.

ㅇ 특히, 빌라, 다세대 등 서민주택의 경우 지역 금융회사인 저축은행이 차주인 건축업자의 사업을 평소 상세하게 파악하므로 리스크 관리가 가능하여 자기자본 요건 완화가 가능

□ (건의사항) 다음 예시를 감안하여 PF대출 리스크관리 모범규준상 PF대출 사업자의 자기자본요건 완화 방안 모색을 요청

① 개발신탁(필요시 관리형토지신탁도 적용)으로서 사업주체자가 신탁사 명의로 사업 진행시 자기자본 요건을 완화

ㅇ 신탁사 개발신탁은 자기자본비율 20%에서 5%~10%로 완화

ㅇ 관리형토지신탁은 자기자본비율 20%에서 10~15%로 완화

② 사업목적물 및 규모에 따라 자기자본 비율 차등적용 완화

ㅇ 빌라, 다세대, 연립주택, 도시형생활주택 100세대이하의 경우 자기자본비율 20%에서 5~10%로 완화

ㅇ 도시형생활주택(주거형오피스텔 포함) 100세대초과~200세대이하인 경우 자기자본비율 20%에서 10~15%로 완화

ㅇ 근린상가, 업무시설, 도시형생활주택(주거형오피스텔 포함) 200세대인 경우 자기자본비율 20% 유지

③ 사업지 신고금액 등에 따른 자기자본비율 인정금액 완화

ㅇ 토지매매계약서상 신고금액을 자기자본비율 산정시 감안 : (예) 매매계약서상 신고금액이 100억원인 경우 저축은행 대출금이 50억원을 취급한 경우 나머지 50억원의 전부(또는 일정 비율)를 사업자의 자기자본비율로 인정

ㅇ 토지매입시점이 3년 이내인 경우에는 매입금액을 인정하되, 매입시점 3년 초과시 시장가치 상승분을 감정평가에 반영 (예) 시장가치 감정평가금액 100억원일 경우 담보감정평가금액 80억 수준으로 평가됨

※ (관련법령 또는 지도) 저축은행 표준규정집-부동산PF대출취급규정 <별표> <PF대출 리스크관리 모범규준>

차주(시행사)의 자기자본 조달의무 규정은 시행사의 도덕적 해이를 방지하고 부동산 경기침체 등 에 민감한 PF대출의 무분별한 취급 방지 및 저축은행의 건전성을 유지하기 위해 최소한의 버퍼(buffer)로서 도입된 규제임

- 아울러 부동산 (개발)신탁은 부동산개발 관련 수분양자를 보호하기 위한 법적제도로서 저축은행의 건전성 제고 측면과는 무관하며

- 향후 부동산경기 변동 가능성을 고려했을 때 저축은행의 리스크 관리 측면에서도 부적절하여 자기자본 조달의무 기준 완화는 곤란

※저축은행중앙회에서 “부동산PF 대출취급 규정 (§7) 및 PF대출 리스크관리 모범규준”과 관련하여 검토할 사항으로 동 건의내용은 우리원 참고의견으로 기재

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법적 효력은 발행기관 원문에 있으며 본 페이지는 참고용입니다.