민원인 - 장기수선충당금 사용에 관한 공동주택 입주자 서면동의를 세대별 방문을 통해 받을 수 있는지 여부(「공동주택관리법」 제30조제2항 등 관련)

출처 · 원문 발췌

「공동주택관리법」 제30조제2항 단서에 따른 입주자 서면동의를 전자적 방법 외에 관리주체의 세대별 방문을 통해서 받을 수 있도록 관리규약으로 정할 수 있습니다.

본문

질의

「공동주택관리법」 제30조제1항에서는 관리주체¹는 장기수선계획²에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 단서에서는 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 하나 해당 공동주택의 입주자³과반수의 서면동의가 있는 경우에는 같은 항 각 호의 용도로 사용할 수 있다고 규정하고 있는바,「공동주택관리법」 제30조제2항 단서에 따른 입주자 서면동의를 전자적 방법⁴외에 관리주체의 세대별 방문을 통해서 받을 수 있도록 관리규약⁵으로 정할 수 있는지?

1. ¹ 「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 관리주체를 말하며, 이하 같음.
2. ² 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 「공동주택관리법」 제29조제1항에 따라 수립하는 장기계획을 말하며, 이하 같음.
3. ³ 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에 따른 입주자를 말하며, 이하 같음.
4. ⁴ 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말하며, 이하 같음.
5. ⁵ 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말하며, 이하 같음.

해석 논거

「공동주택관리법」 제30조제2항 본문에서는 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 하면서 같은 항 단서에서는 장기수선충당금을 같은 항 각 호의 용도로 사용하려면 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 한다고 규정하고 있고, 서면동의를 세대별 방문을 통해서 받을 수 있는지 여부에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않으나, 같은 법 제22조제1항에서 입주자등¹이 공동주택의 관리와 관련하여 서면동의에 의하여 의사를 결정하는 경우를 포함하여 의사를 결정하는 경우에는 전자적 방법을 통하여 그 의사를 결정할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 공동주택관리법령에서 입주자 서면동의를 반드시 특정 방법에 따르도록 한정한다거나 세대별 방문을 통해 받는 방법을 명시적으로 제한하는 규정을 두고 있지 않으므로, 장기수선충당금을 같은 법 제30조제2항 각 호의 용도로 사용하기 위해 관리주체가 세대를 방문하여 입주자로부터 서면동의를 받는 것이 금지되는 것은 아니라고 할 것입니다.

그리고 「공동주택관리법」 제18조제2항에서는 입주자등은 같은 조 제1항에 따라 시·도지사²가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 규정하고 있고, 같은 항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제19조제1항제29호에서는 관리규약의 준칙에 포함되어야 할 사항으로 “그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항”을 규정하고 있는바, 같은 법 제30조제2항 단서에 따른 장기수선충당금의 사용을 위한 공동주택의 입주자의 서면동의에 관한 사항은 공동주택의 관리에 필요한 사항에 해당한다고 할 것이므로, 법령에 위반되는 내용이 아닌 한 관리규약으로 그에 관한 사항을 자율적으로 정할 수 있다고 보아야 합니다3)3) 법제처 2015. 2. 6. 회신 15-0021 해석례 참조.또한 공동주택의 관리와 관련한 의사를 입주자의 서면동의를 통해 결정하는 경우 일반적으로 관리주체가 서면동의서를 배부하고 입주자가 서면동의서를 해당 공동주택 내 지정된 제출처에 방문하여 직접 제출하는 방식으로 진행되는데, 입주자에게 제출처에 직접 방문하여 서면동의서를 제출하기 곤란한 사유가 있을 수 있음에도 이러한 방식으로만 서면동의 절차를 진행할 경우 입주자들의 참여가 저조할 가능성이 있는바, 관리규약에서 「공동주택관리법」 제30조제2항 단서에 따른 서면동의를 관리주체의 세대별 방문을 통해서도 받을 수 있도록 하는 것은 공동주택 관리에 관한 의사결정에 입주자들이 참여할 수 있는 다양한 방법을 인정하여 입주자들의 참여율과 의사결정의 효율성·정당성을 높이려는 것으로서 입주자등의 공동주택에 관한 자율적 관리의 일환일 뿐, 공동주택관리법령에서 규정된 사항을 위반하였다고 볼 수는 없습니다.

한편 「공동주택관리법」 제22조제1항에서는 입주자등이 공동주택의 관리와 관련하여 서면동의 등으로 의사를 결정하는 경우에는 전자적 방법을 통하여 그 의사를 결정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 의무관리대상 공동주택³의 입주자대표회의⁴등은 입주자등의 참여를 확대하기 위하여 공동주택의 관리와 관련한 의사결정에 대하여 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력해야 한다고 규정하고 있으므로, 관리규약에서 같은 법 제30조제2항 단서에 따른 입주자의 서면동의를 관리주체의 세대별 방문을 통해 받을 수 있다고 규정하는 것은 불가능하다는 의견이 있으나, 같은 법 제22조제1항에서 전자적 방법을 통해 의사결정을 하도록 한 취지는 생업 등으로 인해 입주자등이 직접 모이거나 서면동의서를 제출하여 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하는 것이 어려운 경우가 있으므로 이를 기술적으로 보완하기 위한 것이고, 같은 조 제2항은 의사결정의 투명성 및 공정성을 높이기 위해 전자적 방법의 활성화가 필요하나 공동주택의 관리는 사적 자치영역으로서 전자적 방법만을 강제할 경우 입주자등의 반발 또는 역차별적 요소가 있을 수 있음을 고려해 의무관리대상 공동주택에 대해서 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력할 책무를 부과한 것⁵일 뿐, 의사결정의 방법을 전자적 방법만으로 한정하고 그 밖의 방법은 금지하겠다는 취지의 규정들이 아니므로, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

따라서 「공동주택관리법」 제30조제2항 단서에 따른 입주자 서면동의를 전자적 방법 외에 관리주체의 세대별 방문을 통해서 받을 수 있도록 관리규약으로 정할 수 있습니다.

공동주택관리법제18조(관리규약) ① 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. (후단 생략)③·④ (생 략)제22조(전자적 방법을 통한 의사결정) ① 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하는 등 공동주택의 관리와 관련하여 의사를 결정하는 경우(서면동의에 의하여 의사를 결정하는 경우를 포함한다) 대통령령으로 정하는 바에 따라 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다. 이하 같다)을 통하여 그 의사를 결정할 수 있다.② 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의, 관리주체 및 선거관리위원회는 입주자등의 참여를 확대하기 위하여 제1항에 따른 공동주택의 관리와 관련한 의사결정에 대하여 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력하여야 한다.제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다.

다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.1. 제45조에 따른 조정등의 비용2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용③·④ (생 략)<관계 법령>

1. ¹ 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에 따른 입주자와 같은 항 제6호에 따른 사용자를 말하며, 이하 같음.
2. ² 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사를 말하며, 이하 같음.
3. ³ 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 공동주택을 말하며, 이하 같음.
4. ⁴ 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말함.
5. ⁵ 2021. 4. 13. 법률 제18043호로 일부개정되어 2021. 10. 14. 시행된 「공동주택관리법」 개정이유 및 2020. 9. 15. 의안번호 제2103908호로 발의된 공동주택관리법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조

관련 근거 법령

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