NO-ACTION OPINION · 11784 비조치의견

부동산펀드와 고유재산간 거래 금지 완화

자산운용과 · 2015-11-12

회신

출처 · 원문 발췌

불수용

□ (건의배경) 현행 법규는 집합투자업자가 집합투자재산을 운용함에 있어 이해관계인과 거래하는 것을 금지하지만 일반적인 거래조건에 비해 집합투자재산에 유리한 거래는 허용하고 있는 반면, 고유재산과의 거래는 이러한 예외 조항이 전혀 없음

* (참고) 일임, 신탁재산과 고유재산과의 거래도 원칙적으로 금지되고 있지만, 일반적인 거래조건에 비추어 일임, 신탁재산에 유리한 거래인 경우 등에는 예외적으로 허용

ㅇ 따라서 집합투자업자가 운용하는 부동산펀드가 투자한 부동산에는 집합투자업자가 공정한 가격을 지불하더라도 입주가 불가능(불공정거래 행위에 해당)

□ (건의사항) ‘집합투자재산과 고유재산간 거래’도 ‘집합투자재산과 이해관계인과의 거래’나 ‘일임,신탁재산과 교유재산간 거래’처럼 일반적인 거래조건에 비해 집합투자재산에 유리한 거래는 허용

ㅇ 집합투자업자와 집합투자기구 간의 임대차 계약은 다음과 같은 이유로 이해상충의 소지가 적음

① 임대료 등 산정이 적정하게 체결되었음을 객관적(계약체결 시점의 주변시세, 건물 내 임대료 시세 등)으로 확인할 수 있어 투자자의 이익에 반하는 이해상충행위 발생여지가 적음

② 관리 및 운용에 있어서도 집합투자업자가 펀드자산에 임차할 경우 직접 사용자의 입장에서 부동산의 효율성 증가 및 관리 강화를 통해 투자자의 재산 가치 증대 도모

③ 부동산투자회사(리츠)법은 부동산투자회사와 부동산관리회사의 거래에 있어 제한(규제)이 없음

※ (관련 법규 및 지도) 자본시장법 제85조

□ 집합투자업자가 자신이 운용하는 펀드의 집합투자재산에 속하는 건물에 대하여 임대차계약을 체결할 경우, 법 제85조 등에 따를 경우 펀드 투자자와 자산운용사간 이해상충 우려가 있어 불건전 영업행위에 해당될 소지가 있습니다.

ㅇ 이는 임차인과 임대인이 동일하여 투자자에게 불리한 거래가 되기 쉬운 점을 감안한 것입니다.

□ 펀드는 다수의 투자자들의 집합적 의사 결정을 자산운용사가 대신해 주는 투자기구인 만큼 1:1 맞춤형 자산관리 수단으로서 투자자가 운용을 지시하는 일임ㆍ신탁과 차이가 있습니다.

법적 효력은 발행기관 원문에 있으며 본 페이지는 참고용입니다.