담보 토지에 제3자의 건축허가시 지상권자의 동의 조치

회신

출처 · 원문 발췌

불수용

본문

요청 내용

□ (건의배경) 금융회사(채권자)로부터 지상권을 설정하고 토지(나대지)담보 대출을 받은 차주(토지 소유자)가 채권자의 동의없이 건축주를 임의로 변경하고 건물 신축 후 담보권 실행시 신 건축주의 유치권 행사로 채권회수에 어려움

ㅇ 금융회사가 차주(토지소유자)에게 나대지 담보대출을 실행할 경우 차주(토지소유자)가 건축허가를 위한 지상권자(금융회사)의 지상권 동의(토지사용승낙)가 필수적으로 진행되는 바

ㅇ 대출 실행후 차주(토지소유자)가 금융회사에 사전 협의없이 건축주를 차주(토지소유자)가 아닌 제3자로 임의변경하여 건물을 건축한 후 해당 대출채권의 부실화로 임의경매 진행시 동 제3자 건축주의 유치권 행사에 따른 낙찰가 하락으로 원금손실 사례가 발생

ㅇ 지상권이 설정된 토지에 건축과 관련하여 건축주 변경(채무자 , 토지소유자겸 지상권설정자 A → 임의의 제3자 B)될 경우 건전한 금융질서 유지를 위하여 담보물권리자(지상권자, 금융사)에게 사전 통지하거나 동의를 받도록 하는 등 관련법령 정비가 필요

□ (건의사항) 지상권이 설정된 토지에 건축주의 변경(대출 당시 토지 소유주 겸 차주 본인에서 제3자로 건축주가 변경될 경우 소관 행정기관이 담보물권자(지상권자 겸 채권자인 금융사)의 동의서류 제출 요청 또는 건축주 변경사실을 담보물권자(지상권자, 금융사)에 통보토록 조치

※ (관련법령 또는 지도) 건축법 제11조, 건축법시행규칙 제6조 및 제7조, 제11조(건축관계자 변경신고)

판단 이유

□ 기존에는 건축주인 채무자가 금융회사가 저당권을 설정한 담보물건을 멸실 후 새로운 건축허가를 득하여 신규건축물을 증축하기 위해서는 저당권자인 은행의 대지사용승낙서가 필요했습니다. 이는 건축법 시행규칙 제6조의 “대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류”에 저당권자의 승낙이 필요하다고 관행적으로 해석해 왔기 때문입니다.

ㅇ 그러나 이와 관련하여 법제처가 “토지 저당권자의 대지사용승낙서 없이 건축허가 신청이 가능”하다는 유권해석(‘15.2)을 함으로 인하여 소관 부처인 국토부가 저당권자의 권리 보호를 위해 사전 통지나 동의를 받도록 관련 법령을 정비하는 것은 어려울 것으로 판단됩니다.

※ 법제처는 민법 제365조 및 제362조에 의거하여 금융회사가 토지의 저당권자로서 채무자가 토지에 건물 축조시 경매청구권을 행사할 수 있고, 채무자의 책임 있는 사유로 인해 저당물의 가치가 하락한 경우 원상회복 청구 등을 할 수 있는 권리가 있는 점을 감안

ㅇ 따라서 금융회사는 채무자가 고의적으로 담보가치를 하락시키는 행위를 하지 못하도록 계약서에 명시함으로써 손해배상을 청구하거나, 현장조사 등 담보물 관리에 만전을 기할 수 밖에 없음을 양해해 주시기 바랍니다.

관련 법령

15. 타부처 소관>국토교통부>기타

연결

관련 근거

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기관 원문

법적 효력은 발행기관 원문에 있으며 본 페이지는 참고용입니다.

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