주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
이 법령의 취지
이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
1. 공식 조문 원문
①임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
②제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>
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- 조문 인용주택임대차보호법 시행령 제10조
- 조문 인용주택임대차보호법 시행령 제11조
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이 법령의 자료
3. 인용 법령
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4. 공식 판례·해석·제재 근거
판례 · 22건
전체 22건 →배당이의
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. [2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.
제8조 인용 · 검증판례 상세 →
배당이의
甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 甲은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례.
제8조 제1항 근거 · 검증판례 상세 →
배당이의
甲 주식회사가 乙에 대한 대여금 채권의 담보를 위하여 乙 소유의 아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 丙이 乙과 아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 丙에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 甲 회사가 이의한 사안에서, 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 제8조의 보호를 받는 것은 아닌데, 제반 사정에 비추어 丙은 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 乙과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다고 한 사례.
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배당이의ㆍ배당이의
[1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배 [2] 甲과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 乙이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 丙으로 하여 그를 대리하는 甲과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 乙이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약과는 별개의 것이므로 乙은 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
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건물명도(인도)
구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, ‘이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1항, 제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조 [별지 제20호 서식]) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 그리고 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다.
제8조 인용 · 검증판례 상세 →
배당이의
[1] 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 정한 소액임차인이 같은 법 제3조의2 제2항에서 정한 확정일자 임차인에 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는지 여부(적극) [2] 여러 담보물권자 또는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 확정일자 임차인의 담보물권 취득시기 또는 대항요건과 확정일자 구비시기가 다르고, 그때 적용되는 시행령상의 ‘소액임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준’이 다른 경우, 같은 법 제8조 제1항에서 정한 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 적용되는 ‘소액임차인이 되기 위한 보증금’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라지는지 여부(적극)
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비조치의견 · 2건
헌재 결정 · 6건
파산법 제38조 제2호 전단 위헌제청
1. 구 파산법(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 폐지되기 전의 것) 제38조 제2호 본문의 ‘국세징수법에 의하여 징수할 수 있는 청구권’ 중에서 ‘파산선고 전의 원인에 의하여 생긴 국세 및 지방세에 기하여 파산선고 후에 발생한 가산금 및 중가산금 청구권’ 부분(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 재산권 등 기본권을 침해하는지 여부(소극) 2. 재판관 5인이 위헌의견으로 다수이기는 하지만 위헌정족수에 미달되어 합헌결정을 한 사례
「주택임대차보호법」제8조 인용 · 검증헌재 결정 목록 →
파산법 제38조 제2호 위헌제청
1.위헌제청 이후 사정변경으로 당해 사건이 부적법해진 사안에서 헌법적 해명의 필요성이 인정된 사례 2.파산법 제38조 제2호 본문의 ‘국세징수의 예에 의하여 징수할 수 있는 청구권’ 중에서「구 산업재해보상보험법(1997. 8. 28. 법률 제5398호로 개정되고, 2003. 12. 31. 법률 제7049호로 개정되기 전의 것) 제74조 제1항, 구 임금채권보장법(2003. 12. 31. 법률 제7047호로 개정되기 전의 것) 제14조 및 구 고용보험법(1999. 12. 31. 법률 제6099호로 개정되고, 2003. 12. 31. 법률 제7048호로 개정되기 전의 것) 제65조에 의하여 국세체납처분의 예에 따라 징수할 수 있는 청구권으로서 파산선고 전의 원인에 의하여 생긴 채권에 기하여 파산선고 후에 발생한 연체료 청구권(이하 ‘파산선고 후 연체료 청구권’이라 한다) 부분」(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 과잉금지의 원칙에 위배되는지 여부(적극) 3.이 사건 법률조항이 평등원칙에 위반되는지 여부(적극)
주택임대차보호법 제8조 인용 · 검증헌재 결정 목록 →
민사집행법 제246조 제1항 제6호 위헌확인
주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액(이하 ‘소액임차보증금’이라 한다)의 반환채권에 대한 압류를 금지하는 민사집행법(2010. 7. 23. 법률 제10376호로 개정된 것) 제246조 제1항 제6호가 채권자인 청구인들의 재산권을 침해하는지 여부(소극)
주택임대차보호법 제8조 인용 · 검증헌재 결정 목록 →
주택임대차보호법 제8조 제1항 등 위헌소원
소액임차인이 보증금 중 일부를 우선하여 변제받으려면 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추어야 한다고 규정한 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 청구인의 재산권을 침해하는지 여부(소극)
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