공인중개사법 제32조 (중개보수 등)
이 법령의 취지
이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
1. 공식 조문 원문
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28>
②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
③제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28>
④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29, 2008.6.13, 2013.3.23, 2014.1.28, 2020.6.9>
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- 조문 인용공인중개사법 시행령 제27조의2
- 조문 인용공인중개사법 시행규칙 제20조
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이 법령의 자료
3. 인용 법령
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4. 공식 판례·해석·제재 근거
판례 · 5건
부동산중개수수료청구
甲, 乙 등이 공동으로 소유하는 부동산에 관하여 임대차 중개행위를 하던 공인중개사 丙이 당시 미국에 머물고 있던 甲에게 위 부동산을 매물로 내놓자는 요청을 하여 승낙을 얻은 다음, 위 부동산의 일부를 임차하여 교수연구실로 사용하고 있는 丁 대학병원 측에 매도의사를 알리는 등 중개행위를 하고 있었는데, 甲과 乙이 귀국하여 丁 병원 측에 직접 매도의사를 전달하고, 그 후 甲, 乙 등이 丁 병원을 운영하는 戊 학교법인과 戊 법인이 예전부터 자주 중개의뢰를 해오던 공인중개사의 중개에 따라 위 부동산에 관한 매매계약을 체결하자, 丙이 甲, 乙 등을 상대로 공인중개사법 제32조 및 신의성실의 원칙에 따른 중개수수료의 지급을 구한 사안이다. 丙이 甲으로부터 위 부동산을 매물로 내놓는 것에 대한 승낙을 받아 丁 병원 측에 부동산의 매도의사를 처음 전달하고, 그 후 여러 차례 매수의사를 물어본 사실을 인정할 수 있으나, 丙이 甲, 乙 등과 중개약정을 하였다거나 중개대상물의 확인·설명서를 교부하였다거나 거래계약서를 작성하였음을 인정할 증거가 없는 점, 위 매매계약이 비교적 큰 규모의 계약인데도 서면으로 중개계약서를 작성하지 않았고, 丙과 甲, 乙 등 사이에 중개수수료의 액수에 관하여 구체적인 논의나 합의가 이루어진 적도 없는 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 丙과 甲, 乙 등 사이에 위 부동산에 관한 중개계약이 체결되었다거나 丙이 위 매매계약 체결에 결정적인 기여를 하였다고 인정하기 부족하므로, 丙은 甲, 乙 등에게 공인중개사법 제32조 등에 따른 중개수수료의 지급을 구할 수 없다고 본 사례이다.
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용역비·부당이득금
[1] 공인중개사법 제2조 제1호, 제3호에서 정한 ‘중개행위’에 해당하는지 판단하는 기준 및 부동산 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다는 이유로 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 있는지 여부(소극) [2] 태양광발전소 설치 후 예상되는 수익성 분석, 부지 선정, 시공사 선정, 대출기관 소개, 각종 인허가 절차와 관련하여 제공한 용역의 실질이 부동산 중개업무로 볼 수 있는 경우, 그 용역은 부동산 중개행위로 보아야 하는지 여부(적극) [3] 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력(무효)
제32조 제1항 근거 · 검증판례 상세 →
약정금
[1] 공인중개사법 제2조 제1호는 ‘중개’에 관하여 “제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것”이라고 정하였다. 이러한 ‘중개’에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다. 공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 정하였으므로, 공인중개사가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실변경을 알선하는 행위를 하였더라도, 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개보수를 지급받을 수 없다. [2] 공인중개사법 제25조 제1항에서 정한 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무는 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 대하여 인정되는 것이므로, 공인중개사가 공인중개사법 제25조 및 공인중개사법 시행령 제21조에 따라 작성한 ‘중개대상물 확인·설명서’의 직접적인 대상자 역시 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 한정된다. …
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손해배상(기)
[1] 공인중개사법은 ‘중개’의 개념에 관하여 제2조 제1호에서 “제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 것”이라고 정하고 있다. 이러한 중개에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다. [2] 공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 정하고 있고, 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항은 중개대상물별로 공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하고 있다. 부동산 중개보수 제한에 관한 위 규정들은 중개보수 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다. 따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다. [3] 공인중개사가 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있다. 이 경우 당사자의 약정에서 보수액을 산정하는 구체적인 기준을 정하지 않았으면 중개의뢰 경위, 중개사건처리 경과와 난이도, 중개에 들인 기간과 노력의 정도, 의뢰인이 중개로 얻는 구체적 이익, 중개대상물의 가액, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 보수를 정해야 하고, 약정에서 특정 보수액이 정해졌다면 신의성실의 원칙, 형평의 원칙 등을 고려하여 합리적이라고 인정되는 범위 내의 보수만을 청구할 수 있다. …
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공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반
[1] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하면, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아니다. 금전채권 매매계약을 중개한 것은 구 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 않으므로, 구 공인중개사법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액은 금전채권 매매계약의 중개행위에는 적용되지 않는다. [2] 중개업자인 피고인이 甲 소유의 토지에 채권최고액 6억 2,400만 원, 근저당권자 乙 축산업협동조합으로 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 丙이 乙 조합으로부터 6억 3,000만 원에 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰받을 수 있도록 중개한 다음, 乙 조합과 丙 사이에 피담보채권의 매매계약이 성립하자 丙으로부터 성공사례비 명목으로 5,000만 원을 받음으로써 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. …
본문 인용: 001654 제32조 인용판례 상세 →
법령해석 · 15건
전체 15건 →민원인 - 「공인중개사법」 제33조제1항제3호에서 규정하고 있는 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’의 의미(「공인중개사법」 제33조제1항제3호 등 관련)
「공인중개사법」 제33조제1항제3호에 따른 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’는 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받는 행위를 의미합니다.
제32조 제1항 근거 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 「공인중개사법」 제33조제1항제3호에서 규정하고 있는 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’의 의미(「공인중개사법」 제33조제1항제3호 등 관련)
「공인중개사법」 제33조제1항제3호에 따른 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’는 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받는 행위를 의미합니다.
제32조 제4항 근거 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 「공인중개사법」 제33조제1항제3호에서 규정하고 있는 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’의 의미(「공인중개사법」 제33조제1항제3호 등 관련)
「공인중개사법」 제33조제1항제3호에 따른 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’는 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받는 행위를 의미합니다.
「공인중개사법」 제32조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 동일한 중개대상물에 대하여 매매를 포함한 둘 이상의 거래를 하는 동일 당사자의 의미(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항제3호 등 관련)
이 사안의 경우 개업공인중개사등은 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항제3호에 따른 ‘동일 당사자’에 해당하지 않습니다.
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민원인 - 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지(「공인중개사법」 제33조제3호 등 관련)
「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않습니다.
제32조 제4항 근거 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지(「공인중개사법」 제33조제3호 등 관련)
「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않습니다.
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헌재 결정 · 5건
공인중개사법 제32조 제3항 등 위헌확인
가. 행정제재조항의 고유한 위헌성을 주장하지 않는 경우 행정제재조항에 대한 심판청구가 적법한지 여부(소극) 나. 개업공인중개사로 하여금 법령에 따른 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받을 수 없도록 규정한 공인중개사법(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정된 것) 제32조 제4항 및 제33조 제3호 중 중개보수에 관한 부분, 공인중개사법 시행규칙(2014. 7. 29. 국토교통부령 제115호로 개정된 것) 제20조 제1항, 공인중개사법 시행규칙(2015. 1. 6. 국토교통부령 제173호로 개정된 것) 제20조 제4항, [별표 3](이하 위 조항들을 ‘중개보수 한도조항’이라 하고, 그 가운데 공인중개사법 제32조 제4항 중 중개보수에 관한 부분을 ‘중개보수 위임조항’이라 한다)이 과잉금지원칙, 포괄위임금지원칙 등에 위배되어 청구인들의 직업수행의 자유, 평등권을 침해하는지 여부 및 중개보수 한도조항 위반 시 형사처벌을 규정한 공인중개사법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부개정된 것) 제49조 제1항 제10호 중 제33조 제3호 가운데 중개보수에 관한 부분(이하 ‘형사처벌조항’이라 한다)이 책임과 형벌 간의 비례원칙에 위배되어 형벌체계상의 정당성과 균형성을 상실하고 있는지 여부(소극) 다. 공인중개사법(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정된 것) 제32조 제3항(이하 ‘중개보수 지급시기조항’이라 한다)이 포괄위임금지원칙에 위배되어 기본권을 침해하는지 여부(소극)
제32조 제4항 근거 · 검증헌재 결정 목록 →
공인중개사법 제32조 제4항 등 위헌확인
가. 법정 중개보수 한도를 하위법령에 위임한 공인중개사법 제32조 제4항 중 중개보수에 관한 부분(이하 ‘중개보수 위임조항’이라 한다)이 포괄위임금지원칙을 위반하여 청구인의 직업수행의 자유를 침해하는지 여부(소극) 나. 개업공인중개사로 하여금 법정 중개보수를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한 공인중개사법 제33조 제1항 제3호 중 개업공인중개사의 중개보수에 관한 부분(이하 ‘금지조항’이라 한다), 이를 위반할 시 형사처벌하는 공인중개사법 제49조 제1항 제10호 중 제33조 제1항 제3호 가운데 개업공인중개사의 중개보수에 관한 부분(이하 ‘형사처벌조항’이라 한다), 중개보수의 한도를 정한 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항, [별표 1], [별표 2](이하 ‘시행규칙조항’이라 하고, 중개보수 위임조항, 금지조항, 시행규칙조항을 모두 합하여 ‘중개보수 한도조항’이라 한다)가 과잉금지원칙이나 책임과 형벌 간의 비례원칙을 위반하여 청구인의 직업수행의 자유를 침해하는지 여부(소극) 다. 중개보수 한도조항이 개업공인중개사와 변호사 등 다른 전문자격사를 합리적인 이유 없이 차별취급하여 청구인의 평등권을 침해하는지 여부(소극)
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