건축법 시행규칙 제11조 (건축 관계자 변경신고)
이 법령의 취지
이 규칙은 「건축법」 및 「건축법 시행령」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. <개정 2005.7.18, 2012.12.12>
1. 공식 조문 원문
①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006.5.12, 2007.12.13, 2008.12.11, 2012.12.12>
1.허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
2.허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
3.허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우
②건축주는 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. <개정 2007.12.13, 2017.1.20>
③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.
2. 확인된 조문 연결
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3. 인용 법령
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4. 공식 판례·해석·제재 근거
판례 · 4건
건축주변경신고수리처분취소
구 건축법(2014. 1. 14. 법률 제12246호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항 본문과 구 건축법 시행령(2012. 12. 12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호, 제4항 및 구 건축법 시행규칙(2012. 12. 12. 국토해양부령 제522호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항, 제3항의 내용에 비추어 보면, 구 건축법 시행규칙 제11조의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 시장·군수 등 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 신고의 수리를 거부할 수는 없다.
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건축주명의변경절차이행
행정관청으로부터 허가를 받거나 행정관청에 신고(이하 이러한 허가와 신고를 합하여 ‘허가 등’이라 한다)를 하고 건축이 이루어지는 경우에, 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있는데, 이를 위해서 양수인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항 등 건축 관계 법령에 따라 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 등을 첨부하여 제출하여야 하므로, 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다. 그리고 허가 등에 관한 건축주 명의가 수인으로 되어 있을 경우에, 허가 등은 해당 건축물의 건축이라는 단일한 목적을 달성하기 위하여 이루어지고 허가 등을 받은 지위의 분할청구는 불가능하다는 법률적 성격 등에 비추어 보면, 공동건축주 명의변경에 대하여는 변경 전 건축주 전원에게서 동의를 얻어야 한다. 다만 명의변경에 관한 동의의 표시는 변경 전 건축주 전원이 참여한 단일한 절차나 서면에 의하여 표시될 필요는 없고 변경 전 건축주별로 동의의 의사를 표시하는 방식도 허용되므로, 동의의 의사표시에 갈음하는 판결도 반드시 변경 전 건축주 전원을 공동피고로 하여 받을 필요는 없으며 부동의하는 건축주별로 피고로 삼아 판결을 받을 수 있다.
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건축관계자변경신고서반려처분취소
건축에 관한 허가·신고 및 변경에 관한 구 건축법(2011. 5. 30. 법률 제10755호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항, 구 건축법 시행령(2012. 12. 12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호, 제4항, 구 건축법 시행규칙(2012. 12. 12. 국토해양부령 제552호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호, 제3항의 문언 내용 및 체계 등과 아울러 관련 법리들을 종합하면, 건축허가를 받은 건축물의 양수인이 건축주 명의변경을 위하여 건축관계자 변경신고서에 첨부하여야 하는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’란 건축할 대지가 아니라 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미하고, 그 서류를 첨부하였다면 이로써 구 건축법 시행규칙에 규정된 건축주 명의변경신고의 형식적 요건을 갖추었으며, 허가권자는 양수인에 대하여 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 서류에 포함되지 아니하는 ‘건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’의 제출을 요구하거나, 양수인에게 이러한 권리가 없다는 실체적인 이유를 들어 신고의 수리를 거부하여서는 아니 된다.
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건축관계자변경신고반려처분취소
농지전용허가가 의제되는 건축허가를 받은 토지와 그 지상에 건축 중인 건축물의 소유권을 경매절차에서 양수한 자가 건축관계자 변경신고를 하는 경우 행정청은 ‘농지보전부담금의 권리승계를 증명할 수 있는 서류’가 제출되지 않았다는 이유로 그 신고를 반려할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다. ① 농지법상 농지보전부담금 부과처분은 농지전용허가에 수반하여 이루어지는 것이므로 농지보전부담금의 납부의무도 농지전용허가 명의자에게 있는 것인데, 당초 농지전용허가가 의제되는 건축허가를 받은 사람이 농지보전부담금을 납부한 상황에서 경매절차를 통해 건축허가대상 건축물에 관한 권리가 변동됨에 따라 건축주가 변경되고, 그에 따라 법률로써 농지전용허가 명의자가 변경된 것으로 의제되면, 종전에 납부된 농지보전부담금은 농지전용허가 명의를 이전받은 자의 의무이행을 위해 납입되어 있는 것으로 보는 것이 타당하다. ② 또한 농지전용허가 명의자의 변경허가는 종전 농지전용허가의 효력이 유지됨을 전제로 단지 그 허가 명의만이 변경되는 것으로 해석하여야 한다. 이러한 관점에서 보아도 기존 농지전용허가 명의자에 대한 허가 및 그가 납부한 농지보전부담금의 효력은 경매절차에서 농지를 양수한 자에게 그대로 승계되었다고 해석하는 것이 타당하다. ③ 한편 농지보전부담금을 납부한 후 농지전용허가를 받은 자의 명의가 변경되어 그 변경허가 신청을 하는 경우에는 농지보전부담금의 권리 승계를 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 한다(농지법 시행규칙 제26조 제2항 제6호). …
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법령해석 · 11건
전체 11건 →민원인 - 토지를 경락받은 경우 건축관계자 변경신고시 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류가 포함되는지 여부(「건축법 시행규칙」 제11조제1항 등 관련)
건축허가 후 토목공사만 이루어져 외관상 건축물의 외형이 없는 상태의 토지를 경매로 낙찰받은 자가 제출한 해당 토지에 대한 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류를 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따른 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”로 볼 수 없습니다
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민원인 - 토지를 경락받은 경우 건축관계자 변경신고시 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류가 포함되는지 여부(「건축법 시행규칙」 제11조제1항 등 관련)
건축허가 후 토목공사만 이루어져 외관상 건축물의 외형이 없는 상태의 토지를 경매로 낙찰받은 자가 제출한 해당 토지에 대한 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류를 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따른 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”로 볼 수 없습니다
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해남군 - 신탁계약에 따라 경매 또는 공개입찰 방식으로 건축물을 매각한 경우 건축 관계자 변경신고 가능 여부(「건축법 시행규칙」 제11조제1항 등 관련)
이 사안의 경우 건축관계자 변경신고의 대상이 됩니다.
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해남군 - 신탁계약에 따라 경매 또는 공개입찰 방식으로 건축물을 매각한 경우 건축 관계자 변경신고 가능 여부(「건축법 시행규칙」 제11조제1항 등 관련)
이 사안의 경우 건축관계자 변경신고의 대상이 됩니다.
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국토해양부 - 「건축법 시행규칙」 제11조제1항의 “권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류”의 범위(「건축법 시행규칙」 제11조제1항 등 관련)
등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우와 관련하여 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산등기부등본은 「건축법 시행규칙」 제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당될 수 있다고 할 것입니다.
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국토해양부 - 기존 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우 건축물의 사용승인 전에 건축주 명의변경 또는 설계도서 등 변경이
가. 질의 가에 대하여개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우, 해당 주택의 사용승인 전에 건축주 명의변경을 할 수 있다고 할 것입니다.나. 질의 나에 대하여개발제한구역 안에서 기존 주택의 소유자가 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 되어 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 자기 소유의 토지에 주택을 신축하는 경우, 해당 주택의 사용승인 전에는 근린생활시설 용도로 사용할 것을 목적으로 허가받은 사항(설계도서 등)을 변경할 수 없다고 할 것입니다.
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