건축법 제25조 (건축물의 공사감리)
이 법령의 자료
이 법령의 취지
이 법은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다.
1. 조문 원문
①건축주는 대통령령으로 정하는 용도ㆍ규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사나 대통령령으로 정하는 자를 공사감리자(공사시공자 본인 및 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른 계열회사는 제외한다)로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다. <개정 2016.2.3>
②제1항에도 불구하고 「건설산업기본법」 제41조제1항 각 호에 해당하지 아니하는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물의 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 신청하는 경우에는 해당 건축물을 설계한 자를 공사감리자로 지정할 수 있다. <신설 2016.2.3, 2018.8.14, 2020.4.7>
1.「건설기술 진흥법」 제14조에 따른 신기술 중 대통령령으로 정하는 신기술을 보유한 자가 그 신기술을 적용하여 설계한 건축물
2.「건축서비스산업 진흥법」 제13조제4항에 따른 역량 있는 건축사로서 대통령령으로 정하는 건축사가 설계한 건축물
3.설계공모를 통하여 설계한 건축물
③공사감리자는 공사감리를 할 때 이 법과 이 법에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령에 위반된 사항을 발견하거나 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하면 이를 건축주에게 알린 후 공사시공자에게 시정하거나 재시공하도록 요청하여야 하며, 공사시공자가 시정이나 재시공 요청에 따르지 아니하면 서면으로 그 건축공사를 중지하도록 요청할 수 있다. 이 경우 공사중지를 요청받은 공사시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사를 중지하여야 한다. <개정 2016.2.3>
④공사감리자는 제3항에 따라 공사시공자가 시정이나 재시공 요청을 받은 후 이에 따르지 아니하거나 공사중지 요청을 받고도 공사를 계속하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이를 허가권자에게 보고하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2016.2.3>
⑤대통령령으로 정하는 용도 또는 규모의 공사의 공사감리자는 필요하다고 인정하면 공사시공자에게 상세시공도면을 작성하도록 요청할 수 있다. <개정 2016.2.3>
⑥공사감리자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감리일지를 기록ㆍ유지하여야 하고, 공사의 공정(工程)이 대통령령으로 정하는 진도에 다다른 경우에는 감리중간보고서를, 공사를 완료한 경우에는 감리완료보고서를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 각각 작성하여 건축주에게 제출하여야 한다. 이 경우 건축주는 감리중간보고서는 제출받은 때, 감리완료보고서는 제22조에 따른 건축물의 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 제출하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2016.2.3, 2020.4.7>
⑦건축주나 공사시공자는 제3항과 제4항에 따라 위반사항에 대한 시정이나 재시공을 요청하거나 위반사항을 허가권자에게 보고한 공사감리자에게 이를 이유로 공사감리자의 지정을 취소하거나 보수의 지급을 거부하거나 지연시키는 등 불이익을 주어서는 아니 된다. <개정 2016.2.3>
⑧제1항에 따른 공사감리의 방법 및 범위 등은 건축물의 용도ㆍ규모 등에 따라 대통령령으로 정하되, 이에 따른 세부기준이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 정하거나 건축사협회로 하여금 국토교통부장관의 승인을 받아 정하도록 할 수 있다. <개정 2013.3.23, 2016.2.3>
⑨국토교통부장관은 제8항에 따라 세부기준을 정하거나 승인을 한 경우 이를 고시하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2016.2.3>
⑩「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 대상과 「건설기술 진흥법」 제39조제2항에 따라 건설사업관리를 하게 하는 건축물의 공사감리는 제1항부터 제9항까지 및 제11항부터 제14항까지의 규정에도 불구하고 각각 해당 법령으로 정하는 바에 따른다. <개정 2013.5.22, 2016.1.19, 2016.2.3, 2018.8.14>
⑪제1항에 따라 건축주가 공사감리자를 지정하거나 제2항에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정하는 건축물의 건축주는 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 감리비용이 명시된 감리 계약서를 허가권자에게 제출하여야 하고, 제22조에 따른 사용승인을 신청하는 때에는 감리용역 계약내용에 따라 감리비용을 지급하여야 한다. 이 경우 허가권자는 감리 계약서에 따라 감리비용이 지급되었는지를 확인한 후 사용승인을 하여야 한다. <신설 2016.2.3, 2020.12.22, 2021.7.27>
⑫제2항에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정하는 건축물의 건축주는 설계자의 설계의도가 구현되도록 해당 건축물의 설계자를 건축과정에 참여시켜야 한다. 이 경우 「건축서비스산업 진흥법」 제22조를 준용한다. <신설 2018.8.14>
⑬제12항에 따라 설계자를 건축과정에 참여시켜야 하는 건축주는 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 해당 계약서 등 대통령령으로 정하는 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다. <신설 2018.8.14>
⑭허가권자는 제2항에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정하는 경우의 감리비용에 관한 기준을 해당 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다. <신설 2016.2.3, 2018.8.14, 2020.12.22>
2. 조문 관계도
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3. 위계·연결 법령
하위 위임 규정 · 이 조문
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4. 연결 자산
판례 · 17건
전체 17건 →건축법위반
감리보고서에는 설계도서대로 시공되었는지 확인한 내용이 포함되어야 하고, 안전 관련 변경시공에는 감리자 의견 기재가 요구된다고 판단한 판례입니다.
제25조 제5항 근거 · 검증판례 상세 →
건축물대장지번변경및건물철거등
건축법 제38조, 제39조와 건축법 시행령 제25조의 위임에 따른 국토교통부령인 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’(이하 ‘건축물대장규칙’이라 한다) 제21조에 의하면, 건축물대장의 지번에 관한 사항에 잘못이 있는 경우 건축물대장 소관청은 직권에 의한 정정을 제외하고는 건축물 소유자의 신청에 의해서만 잘못된 부분을 정정할 수 있다. 따라서 건축물대장에 건축물 대지가 아닌 토지가 건축물지번으로 잘못 기재되어 있음을 이유로 잘못 기재된 지번의 토지 소유자가 건축물대장 소관청에 대하여 지번의 정정을 신청하더라도, 소관청으로서는 건축물 소유자의 정정신청이 없다면 지번을 정정할 수 없다. 또한 동일 대지에 기존 건축물대장이 존재하는 경우 대장을 말소하거나 폐쇄하기 전에는 새로운 건축물대장을 작성할 수 없다는 건축물대장규칙 제6조에 비추어, 건축물대장에 건축물 대지가 아님에도 건축물지번으로 잘못 기재된 토지가 있는 경우에 건축물 소유자가 지번의 정정신청을 거부하고 있다면, 잘못 기재된 지번의 토지 소유자는 사실상 토지 위에 건축물을 신축할 수 없고 그에 따른 소유권보존등기를 마칠 수도 없는 불이익을 받고 있다고 볼 수밖에 없다. 이러한 결과는 건축물대장에 건축물 대지로 잘못 기재된 지번의 토지 소유자가 가지는 토지의 사용·수익이라는 소유권에 대한 건축물 소유자의 방해 행위로 평가할 수 있다. 사정이 이러하다면, 건축물대장에 건축물 대지로 잘못 기재된 지번의 토지 소유자라고 주장하는 자가 지번의 정정신청을 거부하는 건축물 소유자를 상대로 건축물대장 지번의 정정을 신청하라는 의사의 진술을 구하는 소는 토지 소유권의 방해배제를 위한 유효하고도 적절한 수단으로서 소의 이익이 있다.
본문 인용: 001823 제25조 인용판례 상세 →
손해배상(기)
[1] 구 건축법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제7항, 구 건축법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제19조 제6항 제1호에 의하면, 공사감리자가 수행하여야 할 감리업무에는 ‘공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부의 확인’이 포함되어 있다. 그리고 구 건축법 제21조 제2항은, 공사감리자는 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우 이를 건축주에게 통지한 후 공사시공자로 하여금 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 한다고 규정하고 있다. 이러한 규정의 내용에 비추어 보면, 공사감리자는 감리계약을 체결한 건축주에 대하여 공사시공자가 설계도서대로 시공하는지 여부를 확인하고 그 과정에서 공사시공자가 설계도서대로 시공 자체를 하지 아니한 하자(이하 ‘미시공 하자’라고 한다) 또는 임의로 설계도서의 내용을 변경하여 시공한 하자(이하 ‘변경시공 하자’라고 한다)를 발견한 경우 건축주가 그러한 하자로 인하여 손해를 입지 않도록 건축주에게 이를 통지하고 공사시공자에게 시정 또는 재시공을 요청하여야 할 채무를 부담한다. 공사감리자가 위와 같은 감리계약상의 채무를 이행하지 아니하였는지는 당시 일반적인 공사감리자의 기술수준과 경험, 미시공 또는 변경시공 하자의 위치와 내용, 공사의 규모 등에 비추어 그러한 하자의 발견을 기대할 수 있었는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 한편 동일한 공사에서 공사감리자의 감리계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무와 공사시공자의 도급계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무이므로 서로 중첩되는 부분에 관하여 부진정연대채무의 관계에 있다. …
본문 인용: 001823 제25조 인용판례 상세 →
토지수용재결처분취소등·수용재결처분취소
건축법상 건축허가를 받았으나 허가받은 건축행위에 착수하지 않고 있는 사이에 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 사업인정고시가 된 경우, 고시된 토지에 건축물을 건축하려는 자는 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조에 정한 허가를 따로 받아야 하는지 여부(적극) 및 그 허가 없이 건축된 건축물에 관하여 손실보상을 청구할 수 있는지 여부(소극)
본문 인용: 001823 제25조 인용판례 상세 →
법령해석 · 36건
전체 36건 →민원인 - 기존 준다중이용 건축물을 「건축법 시행령」 제2조제17호의2 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만의 규모로 증가하도록 증축하는 경우가 건축사보 상주감리 대상에 해당
이 사안의 경우, 건축사보 상주감리 대상에 해당하지 않습니다.
제25조 제1항 근거 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 대수선이 「건축법」 제22조제1항에 따른 사용승인 대상인지(「건축법」 제22조제1항 등 관련)
건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우, 「건축법」 제22조제1항에 따라 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 합니다.
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민원인 - 도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지가 아닌 지역에서의 가설건축물 축조 기준(「건축법」 제20조 등 관련)
이 사안의 경우 「건축법」 제20조제3항 및 같은 법 시행령 제15조제5항에서 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라야 합니다.
「건축법」 제25조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 발주청은 「건축사법」 제19조에 따라 건축사를 공사감리자로 지정하여 발주청이 건축주로서 발주하는 건축공사로서 「건설기술 진흥법」 제39조의2제1항의 건설공사에 해당하는 건축공사의 공사감리를 하게 할 수 있
이 사안의 경우, 발주청은 이 사안의 건축사를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 할 수 없습니다.
「건축법」 제25조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 발주청은 「건축사법」 제19조에 따라 건축사를 공사감리자로 지정하여 발주청이 건축주로서 발주하는 건축공사로서 「건설기술 진흥법」 제39조의2제1항의 건설공사에 해당하는 건축공사의 공사감리를 하게 할 수 있
이 사안의 경우, 발주청은 이 사안의 건축사를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 할 수 없습니다.
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민원인 - 우리나라 정부에 지방자치단체가 포함되는지 여부 (「건축서비스산업 진흥법 시행령」 제11조제1항 등 관련)
이 사안의 경우 우리나라 지방자치단체가 포함됩니다.
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자주 묻는 질문
건축법 제25조는 언제 시행된 조문입니까?
이 조문은 2026-02-27 시행된 건축법에 따른 현행 조문입니다.
제25조와 관련된 판례·해석은 몇 건입니까?
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