공공주택 특별법 제49조 (공공임대주택의 임대조건 등)
이 법령의 취지
이 법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다. <개정 2014.1.14, 2015.8.28>
1. 공식 조문 원문
①공공임대주택의 임대료(임대보증금 및 월 임대료를 말한다. 이하 같다) 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.
②공공임대주택의 공공주택사업자가 임대료 증액을 청구하는 경우(재계약을 하는 경우를 포함한다)에는 임대료의 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액하여야 한다. 이 경우 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못한다.
③제2항에 따라 임대료 중 임대보증금이 증액되는 경우 임차인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 증액분을 분할하여 납부할 수 있다.
④공공임대주택의 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 공공임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다. 이 경우 소득수준 등의 변화로 임대료가 변경되는 경우에는 제2항 및 제3항을 적용하지 아니한다.
⑤공공주택사업자가 임대보증금과 월 임대료를 상호 전환하고자 하는 경우에는 해당 주택의 건설을 위한 주택도시기금 융자금 및 저당권 등 담보물권 설정금액 등 대통령령으로 정하는 사항을 임차인에게 알려주어야 한다.
⑥공공주택사업자는 공공임대주택의 임대조건 등 임대차계약에 관한 사항을 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 신고 방법 등은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조를 준용한다.
⑦공공주택사업자는 지분적립형 분양주택을 공급받은 자와 해당 주택의 소유권을 공유하는 동안 공공주택사업자가 소유한 지분에 대하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 임대료를 받을 수 있다. <신설 2021.5.18>
2. 확인된 조문 연결
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- 함께 인용공공주택 특별법 시행규칙 제32조표준임대차계약서
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- 함께 인용공공주택 특별법 시행규칙 제13조공공주택의 입주자 자격 등
- 조문 인용공공주택 특별법 시행령 제45조
- 조문 인용공공주택 특별법 시행령 제46조
- 조문 인용공공주택 특별법 시행령 제46조의2
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3. 인용 법령
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4. 공식 판례·해석·제재 근거
판례 · 8건
전체 8건 →계약해지무효확인의소
[1] 확인의 소는 원칙적으로 분쟁의 당사자 사이에 현재의 권리 또는 법률관계에 관하여 확정할 이익이 있는 경우에 허용되고 과거의 법률관계는 확인의 소의 대상이 될 수 없다. [2] 공공주택 특별법 제49조의3 제1항은 “공공주택사업자는 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고 정하면서 그 제7호로 ‘공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우’를 들고 있다. 그 위임에 따라 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 27. 대통령령 제28686호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 시행령’이라 한다) 제47조 제2항 제4호는 ‘공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우’로서 ‘공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.’고 정하면서 그 (가)목에서 ‘상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우’를 들고 있다. 위와 같은 규정의 문언과 취지에 비추어 보면, 구 시행령 제47조 제2항 제4호 (가)목에서 정한 ‘통보받은 날부터 6개월’의 기간은 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여한 법정유예기간에 해당한다. 따라서 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 위 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아 있는 경우에는 공공주택사업자는 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다. …
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건물인도
[1] 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다. ① 주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 공공주택 특별법은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다. ② 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택에 관해서는 같은 법 제49조의3 제1항, 같은 법 시행령 제47조 제1항, 제2항 및 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식]) 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 특히 위 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. …
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건물인도
甲 지방공사가 공공주택 특별법 및 그 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임차인 乙과 공공건설임대주택에 관한 임대차계약을 체결한 다음 이를 여러 차례 갱신하여 왔는데, 乙의 배우자인 丙이 다른 주택의 분양권을 취득한 사실이 확인되자, 甲 공사가 丙의 분양권 취득은 임대차계약에서 정한 해지사유인 ‘공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유한 경우’에 해당한다며 乙을 상대로 임대차계약의 해지통보를 하고 임대차목적물의 인도를 구한 사안이다. ① 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호는 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호에서 임대차계약 해지사유로 정한 ‘공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 대통령령으로 정하는 경우’의 하나로 ‘공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우’를 규정하고 있을 뿐, 다른 주택의 분양권을 취득한 경우를 해지사유로 명시하고 있지 않은 점, ② 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 ‘공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다.’고 규정하고 있고, 주택공급에 관한 규칙 제53조에서는 ‘주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다 …
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건물인도[공공임대주택의 임대인이 임차인의 다른 주택에 관한 분양권 취득을 이유로 임대차계약을 해지하고 임대차목적물인 주택의 인도를 청구한 사건]
[1] 공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 제2항 제3호에 따르면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항 제7호에 따르면 공공주택사업자는 임차인이 공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 이에 따라 구 공공주택 특별법 시행령(2020. 9. 8. 대통령령 제31005호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제·해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. [2] 공공주택 특별법 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 그 조항에 따라 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 "공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다."라고 규정하고 있다. 그런데 2018. 12. 11. …
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건물인도
甲 지방공사가 공공주택 특별법 및 그 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임차인 乙과 공공건설임대주택에 관한 임대차계약을 체결한 다음 이를 여러 차례 갱신하여 왔는데, 乙의 배우자인 丙이 다른 주택의 분양권을 취득한 사실이 확인되자, 甲 공사가 丙의 분양권 취득은 임대차계약에서 정한 해지사유인 ‘공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유한 경우’에 해당한다며 乙을 상대로 임대차계약의 해지통보를 하고 임대차목적물의 인도를 구한 사안이다. ① 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호는 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호에서 임대차계약 해지사유로 정한 ‘공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 대통령령으로 정하는 경우’의 하나로 ‘공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우’를 규정하고 있을 뿐, 다른 주택의 분양권을 취득한 경우를 해지사유로 명시하고 있지 않은 점, ② 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 ‘공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다.’고 규정하고 있고, 주택공급에 관한 규칙 제53조에서는 ‘주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다 …
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건물인도
2018년 개정 주택공급규칙 시행 전 입주자모집승인을 받은 임대주택 임차인이 시행 후 다른 주택 분양권을 취득했다는 이유만으로는 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다고 본 판례입니다.
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법령해석 · 16건
전체 16건 →민원인 - 「주택법 시행령」 제73조제4항제4호에 해당하여 전매할 수 있다고 인정되는 경우, 공공분양주택을 공급받은 자는 「공공주택 특별법」 제49조의6제1항에 따라 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택
이 사안의 경우, 공공분양주택을 공급받은 자는 「공공주택 특별법」 제49조의6제1항에 따라 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 매입을 신청해야 합니다.
「공공주택 특별법」 제49조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 주거를 이전하는 경우에만 임차권을 양도할 수 있는지 여부(「공공주택 특별법 시행령」 제48조 등 관련)
이 사안의 경우 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 주거를 이전하는 경우에만 임차권을 양도할 수 있습니다.
「공공주택 특별법」 제49조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”의 의미(「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호 등 관련)
공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미합니다.
제49조 제6항 근거 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”의 의미(「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호 등 관련)
공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미합니다.
「공공주택 특별법」 제49조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 임차권의 양도 또는 전대가 허용되는 근무·생업 등 사유의 발생 시기(「공공주택 특별법 시행령」 제48조 등 관련)
이 사안의 경우 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주한 후에 발생한 경우로 한정됩니다.
「공공주택 특별법」 제49조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 특별공급 횟수 제한의 예외가 적용되기 위한 “입주”의 의미(「주택공급에 관한 규칙」 제55조제2호 관련)
이 사안의 경우 「주택공급에 관한 규칙」 제55조제2호에 따라 추가적으로 주택을 특별공급 받을 수 없습니다.
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