도시 및 주거환경정비법 제74조 (관리처분계획의 인가 등)
이 법령의 취지
이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
1. 공식 조문 원문
①사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
1.분양설계
2.분양대상자의 주소 및 성명
3.분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4.다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가.일반 분양분
나.공공지원민간임대주택
다.임대주택
라.그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등
5.분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6.정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7.분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8.세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9.그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
②시장ㆍ군수등은 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2021.3.16>
③시장ㆍ군수등이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2021.3.16>
④정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2020.4.7, 2021.3.16, 2021.7.27>
1.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.
가.주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인등
나.재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등
2.시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가법인등을 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가법인등의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가법인등의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.
3.사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가법인등의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지급한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다.
⑤조합은 제45조제1항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. <개정 2021.3.16>
⑥제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021.3.16>
⑦제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제4항부터 제6항까지의 규정은 시장ㆍ군수등이 직접 수립하는 관리처분계획에 준용한다. <개정 2021.3.16>
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- 조문 인용도시 및 주거환경정비법 시행령 제62조
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4. 공식 판례·해석·제재 근거
판례 · 14건
전체 14건 →도시및주거환경정비법위반
[1] 도시 및 주거환경정비법 제124조 제1항, 제4항, 제138조 제1항 제7호의 입법 취지는, 조합이 정비사업을 시행하는 경우 조합임원은 조합을 대표하면서 막대한 사업자금을 운영하는 등 각종 권한을 가지고 있기 때문에 조합임원과 건설사 간 유착으로 인한 비리가 발생할 소지가 크고, 정비사업과 관련된 비리는 그 조합과 조합원의 피해로 직결되어 지역사회와 국가 전체에 미치는 병폐도 크므로, 이를 개선하기 위한 방안으로서 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개하도록 하여 정비사업의 투명성ㆍ공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족시키기 위한 것이다. [2] 도시 및 주거환경정비법 제124조 제1항, 제4항(이하 제4항을 ‘의무조항’이라 한다), 제138조 제1항 제7호의 내용과 체계에다가 의무조항의 연혁과 입법 취지 등을 종합하면, 조합원의 전화번호도 의무조항에 따른 열람ㆍ복사의 대상이라고 보아야 한다. [3] 도시 및 주거환경정비법 제124조 제1항, 제4항(이하 제4항을 ‘의무조항’이라 한다), 제138조 제1항 제7호의 내용과 체계에다가 정비사업조합이 수립하는 관리처분계획의 내용 등을 종합하면, 조합원별 신축건물 동호수 배정 결과는 의무조항에 따른 열람ㆍ복사의 대상이라고 보아야 한다. [4] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제124조 제4항(이하 ‘의무조항’이라 한다)은 ‘조합원’과 ‘토지 등 소유자’를 열람ㆍ복사 요청권자로 규정하고 있을 뿐이고, 조합임원인 ‘감사’는 의무조항에서 규정한 열람ㆍ복사 요청권자에 해당하지 않는다. …
제74조 제1항 제3호 근거 · 검증판례 상세 →
손해배상(기)
[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따른 주택재건축정비사업조합(이하 ‘재건축조합’이라 한다)은 관할 행정청의 감독 아래 도시정비법상의 주택재건축사업을 시행하는 공법인(도시정비법 제38조)으로서, 그 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체의 지위를 갖는다. 재건축조합이 행정주체의 지위에서 도시정비법 제74조에 따라 수립하는 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 정함으로써 조합원의 재산상 권리·의무 등에 구체적이고 직접적인 영향을 미치게 되므로, 이는 구속적 행정계획으로서 재건축조합이 행하는 독립된 행정처분에 해당한다. 재건축조합이 행정주체의 지위에서 수립하는 관리처분계획은 행정계획의 일종으로서 이에 관하여는 재건축조합에 상당한 재량이 인정되므로, 재건축조합은 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 그 재량을 행사해야 한다. [2] 주택재건축정비사업조합(이하 ‘재건축조합’이라 한다)의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회결의사항이므로, 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적일 수는 없으므로, 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 상위법령·정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. …
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소유권이전등기
재건축조합이 재건축사업을 하면서 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제5항에 따라 준용되는 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제33조부터 제45조까지 정한 관리처분계획 인가와 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차 또는 도시 및 주거환경정비법상의 관리처분계획 인가와 이에 따른 이전고시 등의 절차를 밟았는지 여부에 따라 공용환권(公用換權) 여부가 달라진다. 재건축조합이 이러한 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사와 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다. 그러나 이러한 절차를 거치지 않은 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우 해당 조합원은 조합규약이나 분양계약에 따라 구 주택이나 대지와는 다른 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과할 뿐이고 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수는 없으므로 양자 간에 동일성이 유지된다고 할 수 없다.
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무효확인
도시 및 주거환경정비법 제86조에 따른 이전고시가 효력을 발생한 이후 주택재건축정비사업조합의 조합원 등이 사업시행계획과 사업시행인가, 관리처분계획과 관리처분계획인가의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 인정되는지 여부(소극)
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관리처분계획인가일부취소등
甲 주택재개발정비사업조합이 관할 구청장으로부터 관리처분계획 인가를 받은 후 정비기반시설, 분양계획, 아파트 평형 등에 관한 변경을 내용으로 하여 사업시행변경인가와 조합원 총회 의결을 거쳐 관리처분계획(변경)에 대한 인가를 받았는데, 정비사업구역 내 부동산을 소유하고 있으나 분양신청을 하지 않아 종전 관리처분계획에서 현금청산대상자로 분류된 乙, 丙, 丁이 ‘甲 조합이 분양신청기간을 연장하면서 자신들에게 그 내용의 개별적 통지를 하지 않은 절차상 하자가 있고, 관리처분계획을 변경하여 새로 수립하면서 분양절차를 다시 진행하지 않았다.’는 이유로 관리처분계획(변경)이 위법하다며 취소를 구한 사안이다. 재개발조합이 재결신청을 하고 토지수용위원회가 이에 기하여 금전보상 재결을 하여 그 재결이 확정되면, 토지 및 건물을 수용당한 조합원은 토지 및 건물에 대한 소유권을 상실하고, 재개발조합의 조합원 지위도 상실하게 되므로 관리처분계획의 취소를 구할 법률상 이익이 없고, 분양신청기간에 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회하여 조합 정관에 따라 조합원 자격을 상실한 경우 별도로 관리처분계획의 취소를 구할 이익이 없는데, ① 乙과 丁은 수용재결에 대하여 이의신청을 하지 않았거나 손실보상금이 일부 증액되는 내용의 판결이 확정됨으로써 甲 조합의 조합원 지위를 상실하였으므로 위 관리처분계획(변경)의 취소를 구할 법률상 이익이 없고, ② 丙은 손실보상금 증액 청구 및 수용재결의 무효확인 등의 소를 제기하여 현재 소송이 계속 중이지만, 관련 소송의 경과 등에 비추어 보면, 종전 관리처분계획이 당연무효가 아니라는 점에 관하여는 기판력이 발생하여 관리처분계획에 중대·명백한 하자가 있다는 주장을 할 수 없고, 종전 관리처분계획에 공정력과 불가쟁력이 발생하여 아무도 종전 관리처분계획에 분양신청기간 연장을 개별적으로 …
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법령해석 · 11건
전체 11건 →민원인 - 관리처분계획 변경 등의 경우 종전 토지 등의 가격을 사업시행자 및 토지등소유자 전원의 합의로 산정하기 위한 방법(「도시 및 주거환경정비법」 제74조 관련)
「도시 및 주거환경정비법」 제74조제2항제1호 각 목 외의 부분 단서에 따라 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정하려면 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 일치된 의견으로 산정해야 합니다.
제74조 제2항 제1호 근거 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 국가나 지방자치단체가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제17조에 따라 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여 부동산을 취득한 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에
이 사안의 경우, 협의취득을 위한 계약은 부동산거래신고법 제3조제1항제1호에 따른 부동산 거래 신고 대상인 ‘부동산의 매매계약’에 해당하지 않습니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제74조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 부동산 거래신고 대상의 범위(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 등 관련)
이 사안의 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 신고 대상에 해당합니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제74조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 분양권 지분 증여에 따른 권리의무승계계약이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하는지 여부(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 등)
이 사안의 경우, 권리의무승계계약은 부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하지 않습니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제74조 인용 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 사업시행계획변경에 따른 분양공고 등의 절차(「도시 및 주거환경정비법」 제72조제4항 등 관련)
이 사안의 경우 사업시행자는 분양공고 등의 절차를 반드시 다시 거쳐야 하는 것은 아닙니다.
제74조 제1항 근거 · 검증법령해석 상세 →
민원인 - 재개발사업으로 철거되는 주택의 소유자에 대하여 국민주택의 특별공급에 관한 규정이 적용되기 위한 요건(「주택공급에 관한 규칙」 제35조제1항제12호 등 관련)
이 사안의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획에 의해 공급하고 남은 주택이 「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우로서 그 남은 주택을 공급하는 경우여야 합니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제74조 인용 · 검증법령해석 상세 →
헌재 결정 · 2건
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